opdracht syndicus en raad van mede-eigendom

[anndebaardemacker]

Ik heb volgende probleem :
– er werd een nieuwe syndicus aangesteld;
– nieuwe syndicus stelt zoals voorzien bij basisakte voorzien geen kwartaalafrekeningen op maar vraagt kwartaalprovisies op om een jaarafrekening te kunnen opstellen;
– syndicus werd daar door mij op gewezen doch stelt dat hij dit heeft voorgelegd aan de raad van mede-eigendom en dat de raad van mede-eigendom akkoord was.

Natuurlijk is een en ander niet correct.

Nu had ik graag een uittreksel uit de wet bekomen waaruit blijkt welke opdrachten de syndicus heeft en welke taak de raad van mede-eigendom heeft.

Ik weet wel dat de raad van mede-eigendom een halfjaarlijks verslag moet neerleggen , doch dat gebeurd ook niet!!

Bij voorbaat dank.

[float]

De raad van mede-eigendom kan geen enkele beslissing nemen met betrekking tot het al dan niet naleven van de statuten. Zelfs de AV kan dat niet.

De opdrachten van de syndicus liggen verspreid over verschillende wetsbepalingen. De belangrijkste is art. 577-8, §4 BW. Bovendien kunnen ook de statuten bevoegdheden toewijzen aan de syndicus alsook via een beslissing van de AV.

De opdracht van de raad van mede-eigendom is klaar en duidelijk. Art. 577-8/1 BW: " In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak."

[anndebaardemacker]

De raad van mede-eigendom kan geen enkele beslissing nemen met betrekking tot het al dan niet naleven van de statuten. Zelfs de AV kan dat niet.

De opdrachten van de syndicus liggen verspreid over verschillende wetsbepalingen. De belangrijkste is art. 577-8, §4 BW. Bovendien kunnen ook de statuten bevoegdheden toewijzen aan de syndicus alsook via een beslissing van de AV.

De opdracht van de raad van mede-eigendom is klaar en duidelijk. Art. 577-8/1 BW: " In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak."

Daar ik altijd van oordeel was dat de algemene vergadering heer en meester is van de vereniging en derhalve inzake de statuten van mede-eigendom beslissingen kan nemen, stelt u nu dat de algemene vergadering dit absoluut niet kan.

Dus als ik het goed begrijp kan de algemene vergadering niet bepalen dat de syndicus driemaandelijkse provisies mag opvragen om volgens jaarlijks een afrekening neer te leggen, terwijl dit nu statutair bepaald is op driemaandelijkse afrekeningen?

Maar het kwaad is intussen gebeurd : in ons gebouw werd statutair (dus vanaf het ontstaan van het gebouw en de vereniging) bepaald dat om de drie maanden een afrekening moet worden opgemaakt, maar nu heeft de syndicus aan de raad van mede-eigendom gevraagd om om de driemaanden provisies te mogen opvragen en slechts jaarlijks een afrekening neer te leggen. De raad zou hiermede akkoord zijn gegaan, volgens de syndicus.

Hoe moet dit nu verder?

Kunt u dit even nader toelichten?

[float]

Ik bedoelde dat de AV niet kan stellen dat de statuten niet moeten nageleefd worden. Als zij wil afwijken van de statuten moet zij over een statutenwijziging beslissen. Zij kan dus overschakelen naar driemaandelijkse provisies (alhoewel maandelijkse provisies beter zijn), maar dan moet zij de statuten wijzigen.

De syndicus begaat een fout wanneer hij de statuten impliciet wijzigt omdat hij vindt dat ze onredelijk zijn. U zal hem dus in gebreke moeten stellen alsook de raad van mede-eigendom omdat zij een bevoegdheidsovertreding plegen.
Je kan ook eerst het verslag van die vergadering opvragen als de syndicus stelt dat daarover een beslissing zou genomen zijn.

[anndebaardemacker]

Je kan ook eerst het verslag van die vergadering opvragen als de syndicus stelt dat daarover een beslissing zou genomen zijn.

Wanneer u de inleiding naleest zal u zien dat het niet de AV is die inzake een beslssing heeft genomen, maar de raad van mede-eigendom. Dus het verslag van de vergadering opvragen heeft geen zin, want de AV heeft in deze dus geen beslissing genomen. Of het in het veslag van de raad van mede-eiegndom staat of niet, ik heb begrepen dat het hoe dan ook een onrechtmatige beslissing is en blijft van de raad van mede-eigendom.

Maar zoals dat zo dikwijls is, zal de syndicus trachten dit verhaal nu te laten goedkeuren door de AV, zoals dat dikwijls gaat met syndicussen. Zo nemen die mensen continu beslissingen dewelke hen niet toekomt. De wet zou hierop moeten inspelen en nóg strengere bepalingen opleggen, zodat de syndicussen werkelijk buiten spel worden gezet inzake het toepasen van degelijke praktijken.

[marc mortier]

Dat er syndicussen zijn die een loopje nemen met de wet en de bepalingen van de basisakte aan hun laars lappen is zeker waar. Een voldoende reden voor de mede-eigenaars om alert te zijn via de Raad voor de mede-eigendom en de Algemene Vergadering. Syndicussen die voelen dat alles van nabij wordt opgevolgd zullen de neiging tot....wel vergeten. In het andere geval dient men dringend een andere syndicus te zoeken die zijn taak wel naar behoren vervult.