buur weigert afwerking dak tot op scheidingslijn

[dirkvd]

Beste forumleden,

Ik zit met volgen probleem,

Buurman wil zijn dak renoveren en laat mij weten dat zijn aannemer A mij een klein bedrag zal factureren voor het werk aan de gemene muur (hij heeft op dat moment zijn offerte al getekend).
Mijn dak is ook stilaan aan vernieuwing toe en ik besluit om nog snel ook een offerte te vragen aan aannemer A. Ik breng mijn buurman hiervan op de hoogte.
De offerte valt echter tegen en ik vertel de buurman dat ik een andere aannemer wens te zoeken. Aannemer A vertelt mij dat hij dan een bedrag aan mij zal moeten factureren voor de werken aan de gemene muur. Tot daar geen probleem denken we.

Zelf hoor ik niets meer van aannemer A.
Ik vind een andere aannemer B en enkele maanden nadat buurman zijn dak vernieuwd is, komt aannemer B mijn dak renoveren. Van mijn buurman mag hij echter maar afwerken tot op een 10-tal cm afstand van de schedingslijn van beide eigendommen (tot tegen de gemene muur dus en niet tot op het midden van de muur). Op zich (nog) niet zo erg maar om eventuele problemen in de toekomst te voorkomen had aannemer B toch duidelijk de bedoeling om af te werken tot aan de scheidingslijn.

Buurman doet nogal nors de laatste tijd maar vertikt het om mij direkt aan te spreken. Ik vermoed dat aannemer A mijn deel van de kosten aan mijn buurman gefactureerd heeft ('buurtje stook spelen' heet dat zeker?).
Ik wil best nog iets betalen maar vind dat aannemer B dan ook het recht had om mijn deel van de gemene muur te gebruiken om beter te kunnen afwerken.

Kan ik bvb. op mijn factuur een opmerking laten zetten over de weigering van de buur? Praten zal nog wel kunnen maar ik wil toch iets op papier hebben.

Met dank voor advies,
Dirk

[freelance]

Art. 655. B.W. Het herstellen en het wederopbouwen van de gemene muur komen ten laste van allen die op de muur recht hebben, en zulks naar evenredigheid van ieders recht.
Art. 665. B.W. Wanneer men een gemene muur of een huis weder opbouwt, blijven de heersende en lijdende erfdienstbaarheden voortbestaan ten opzichte van de nieuwe muur of van het nieuwe huis, zonder dat zij echter verzwaard kunnen worden, en mits de wederopbouw geschiedt vooraleer de verjaring is verkregen.

Het is nergens verboden om elk een aannemer hiervoor aan te stellen , indien zij het werk afmaken tot op de helft van de gemene muur ( en desnoods de gemeenschappelijke overkapping ) ; hetzij elk apart , hetzij in overleg .
Welk aandeel zou u hebben in de werken van aannemer A ?
Heeft aannemer B dan niet afgewerkt tot scheidingslijn ?
U bedoeld opmerking op factuur van uw aannemer ?
Dan moeten we eerst antwoord weten op voorgaande vragen ? is alles nu afgewerkt of niet .
Indien er enig geschil zou zijn , moet dit niet op factuur komen , maar in een aangetekend schrijven naar de partij die in gebreke zou zijn .

[dirkvd]

Mijn aandeel in de werken van aannemer A:
In de oorspronkelijke offerte zou dat €150-200 geweest zijn (toen de buur mij op de hoogte bracht van zijn plannen): geen probleem voor mij.
Het betreft de achterbouw van twee rijwoningen: twee platte daken die over 6 meter aan elkaar grenzen.
Ik weet nog niet wat het bedrag nu is: aannemer A heeft mij nooit een factuur gestuurd, al had hij dat wel beloofd (zijn werk is al 3 maand klaar).

Heeft aannemer B dan niet afgewerkt tot scheidingslijn ?
Dit was bij aanvang van de werken de bedoeling: dakbedekking zou opgekleefd worden tot op de scheidingslijn halverwege de gemene muur. Hierbij zou dus ongeveer 10cm overlapping zijn met het deel dat aannemer A reeds gemaakt had (en waarvoor ik dus wilde betalen...).
Buurman heeft toen geen toelating gegeven aan aannemer B om tot zover te werken. Dit volgens aannemer B en ook de bewoners hebben dit duidelijk gehoord.

U bedoeld opmerking op factuur van uw aannemer ?
De bedoeling is om toch ergens op papier te hebben staan hoe het komt dat slechts tot tegen de gemene muur gewerkt is en niet tot op de scheidingslijn. Indien ik later ooit problemen zou hebben met de dakbedekking dan zou de eerste opmerking wellicht zijn dat er niet gewerkt is tot op de scheidingslijn (bouwtechnisch de beste oplossing).
Ik denk dat de afwerking nu ook wel goed is maar het had beter gekund...

Zelf heb ik inmiddels de factuur van mijn aannemer B gekregen: deze is netjes volgens de offerte, totaal geen probleem.

Met dank voor uw reactie,
Dirk

[mava105]

Hier klopt toch iets niet. Om een plat dak degelijk af te werken en aan te sluiten op het dak van uw buur is er meer nodig dan 10 cm overlapping.
Uw buur heeft dus met aannemer A zijn dak vernieuwd. Deze aannemer moest dan ook een degelijke overlapping maken tot op uw dak, en dus VOORBIJ de scheidingslijn of ongeveer 30 cm verder dan de gemeenschappelijke muur.
dan heb je een degelijke en waterdichte dakbedekking, zij het een tijdelijke. (periode tussen dak aannemr A en aannemer B)
Als aannemer B 3 maanden later begint aan uw dak, moet hij een nieuwe overlapping maken, maar dan over het dak van uw buur.
Ik vrees dat je nu binnen een paar jaar met vochtinsijpelingen gaat zitten.
Het is hij die als laatste de werken uitvoerd, die een degelijke waterdichting moet maken, en hij mag hiervoor geen kosten aanrekenen aan de andere partij.
Neem nu een pannendak. Eigenaar A vernieuwd zijn dak en eigenaar B niet.
Dan is het aan eigenaar A de waterdichting te verzekeren tussen beide daken, zonder dat hij hier iets voor aanrekend aan eigenaar B.

[denlowie]

Bij mijn vriendin hebben ze enkele weken geleden de dakgoot moeten vervangen, daar ze een nieuwe gevel ook had laten plaatsen, de dakaannemer die heeft langs wedders zijde 50cm overlapping gedaan en dit zou volgens deze man de norm zijn als het rijwoningen zijn.

[dirkvd]

Hier klopt toch iets niet. Om een plat dak degelijk af te werken en aan te sluiten op het dak van uw buur is er meer nodig dan 10 cm overlapping.
Uw buur heeft dus met aannemer A zijn dak vernieuwd. Deze aannemer moest dan ook een degelijke overlapping maken tot op uw dak, en dus VOORBIJ de scheidingslijn of ongeveer 30 cm verder dan de gemeenschappelijke muur.
dan heb je een degelijke en waterdichte dakbedekking, zij het een tijdelijke. (periode tussen dak aannemr A en aannemer B)
Als aannemer B 3 maanden later begint aan uw dak, moet hij een nieuwe overlapping maken, maar dan over het dak van uw buur.
Ik vrees dat je nu binnen een paar jaar met vochtinsijpelingen gaat zitten.
Het is hij die als laatste de werken uitvoerd, die een degelijke waterdichting moet maken, en hij mag hiervoor geen kosten aanrekenen aan de andere partij.
Neem nu een pannendak. Eigenaar A vernieuwd zijn dak en eigenaar B niet.
Dan is het aan eigenaar A de waterdichting te verzekeren tussen beide daken, zonder dat hij hier iets voor aanrekend aan eigenaar B.

Lijkt mij een redelijke oplossing.
Dus in plaats van elkaar te zitten pesten met factuurtjes moet mijn buur zijn factuur gewoon betalen, inclusief het deel van de overlapping op mijn dak. Het gaat hier over een soort kap die over de muur heengeplaatst is en dus 10-15 cm op mijn dak komt. De oude roofing van mijn dak ligt daar onder dus op zich was de zaak waterdicht.
Mijn aannemer B moest dus een overlap op mijn buur zijn dak maken op mijn kosten. Het probleem is echter dat hij niet de toelating gekregen heeft van mijn buur (niet echt slim want het is in ons beider belang dat de zaak waterdicht is).

Blijft de vraag hoe ik nu best handel?

[freelance]

Technisch : om een klaar beeld te hebben van de situatie zouden we eigenlijk een foto of schets moeten zien . ( schijnt momenteel niet mogelijk te zijn om deze te uploaden ).
Sommigen gaan er hier van uit dat het een doorlopend plat dak is , wat dus blijkbaar niet zo is , aangezien sprake van een muur , EN een KAP over deze muur .
Of u water insijpeling zult krijgen hangt alleen af , van hoe uw loodgieter de zaak opgelost heeft , en dat kunnen we van hieruit niet zien .

Juridisch : Uw buurman heeft een kap laten plaatsen tot OVER de muur , dan is dit werk correct gedaan , en zou u in principe moeten meebetalen voor die kap .
Als uw buurman , of zijn loodgieter naderhand nog met een factuur afkomen , kunt u zeggen dat UW loodgieter géén toelating kreeg om het werk op de meest deskundige manier af te werken , en weigeren om in de kosten te delen .
Als u waterinsijpeling zou krijgen , kunt u buurman daarvoor ook niet verantwoordelijk stellen , aangezien hij méér dan voldoende gedaan heeft .