Provisie/afrekening

[anndebaardemacker]

Onze statuten van mede-eigendom bepalen dat de syndicus om de 3 maanden een afrekening moet opmaken.
De syndicus heeft die steeds mooi opgevolgd.
Nu is er een nieuwe syndicus, en deze man vraagt, hoewel onze statuten dus anders bepalen, provisies op.
Hoe moeten we hierop reageren, en kan iemand verwijzen naar de wet/rechtspraak waaruit blijkt dat de syndicus hier inderdaad in de fout gaat?
Alvast mijn oprechte dank voor alles.

[roharro]

Zonder provisies kan die man zijn werk niet doen. Provisies zijn de regel.

[anndebaardemacker]

Er moet na-tuur-lijk een verschil gemaakt worden tussen : werkkapitaal, provisies en afrekening. In ons gebouw is het zo dat er een werkkapitaal is en is statutair bepaald dat om de drie maanden, aan de hand van facturen, een afrekening moet worden opgemaakt. Voorheen is dat altijd zo gegaan tot dat er een nieuwe syndicus is gekomen die het hele systeem op zijn kop zet.
Hoe hierop te reageren?

[float]

Provisies dienen om het werkkapitaal te spijzen. Als er in de statuten staat dat er een afrekening moet komen om de drie maanden dan heeft de syndicus geen enkele andere mogelijkheid dan de statuten te volgen.

"Zolang de basisakte niet gewijzigd is, is de syndicus verplicht de afrekening overeenkomstig deze basisakte op te maken. Het komt de syndicus niet toe te oordelen dat de basisakte onredelijk, verouderd of onbillijk is en de verdeling van de lasten dan op een andere manier te doen. Indien men wil dat de verdeling op een andere manier gebeurt moet de basisakte gewijzigd worden." (Rb. Leuven 8 december 2004, T. App. 2005, 13.)
Het ging in casu om de verdeling van de lasten, maar het principe is duidelijk.

Het is wel aan te raden om bij de coördinatie van de statuten is na te denken over dit systeem want het heeft geen nut. Een afrekening kan slechts definitief worden opgesteld op het eind van het boekjaar wanneer ook de jaarrekening van de vereniging van mede-eigenaars is goedgekeurd. Het is dus niet zo dat de afrekening die nu werd ontvangen definitief zou zijn.

[anndebaardemacker]

Bij ons gaat één en ander toch enigszins anders. Iedere eigenaar wordt bij de aankoop van een appartement verzocht zijn deel in het werkkapitaal te betalen. Dit werkkapitaal is voldoende om gedurende 3 maanden alle kosten te financieren. Op het eind van de drie maanden komt er een afrekening tussen, waarna, na betaling van deze afrekening, opnieuw voldoende geld in kas in om de volgende drie maanden te overbruggen. Op die manier heeft de mede-eigenaar natuurlijk veel meer controle op de werkzaamheden van zijn syndicus en kan de mede-eigenaar veel sneller bijsturen waar nodig.
Graag jullie feedback.

[float]

Van wanneer dateren deze statuten?

Hoe het normaal gaat:
A) De syndicus stelt een begroting op overeenkomstig art. 577-8, §4, 18° BW (De syndicus heeft tot opdracht de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.
B) Op basis van die begroting is het werkkapitaal bekend voor het volgende boekjaar en beslist de algemene vergadering om dit te aanvaarden.
C) Op basis van die beslissing wordt het werkkapitaal via het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen verdeeld over alle mede-eigenaars (de totaliteit van de aandelen).
D) Hierna kan de syndicus, liefst maandelijks, overgaan tot de opvraging van een provisie.

Voorbeeld:
Er wordt een begroting opgesteld voor 10.000 EUR. Er zijn in totaal 10000 aandelen. Elk aandeel is dus 1 EUR. Als je dan 100 aandelen hebt, bedraagt uw jaarlijkse bijdrage in het werkkapitaal 1000 EUR. Afhankelijk wat in de statuten staat zal de syndicus dat maandelijks, driemaandelijks, etc. opvragen bij de mede-eigenaar.

Afrekeningen kunnen niet opgesteld worden door de syndicus doordat er met allerlei factoren moet rekening gehouden worden zoals verdeelsleutels in de statuten. Dat kan hij op dat moment nog niet.

De werkwijze in uw statuten ondermijnt in zekere zin de wet van 2 juni 2010.

De controle op de financiële verrichtingen moet in eerste instantie gebeuren door een commissaris van de rekeningen. Die is belast met de controle van de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars. Wanneer de werkwijze van uw gebouw wordt aangehouden leidt dat tot moeilijkheden en leidt tot discussies over het al dan niet definitief zijn van die afrekening van drie maanden.

[anndebaardemacker]

Van wanneer dateren deze statuten?

...

De controle op de financiële verrichtingen moet in eerste instantie gebeuren door een commissaris van de rekeningen. Die is belast met de controle van de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars. Wanneer de werkwijze van uw gebouw wordt aangehouden leidt dat tot moeilijkheden en leidt tot discussies over het al dan niet definitief zijn van die afrekening van drie maanden.

- basisakte dateert van 1975


- 4 keer per jaar wordt er een afrekening opgemaakt om vervolgens 1 keer per jaar, op de jaarlijkse algemene vergadering, te worden goedgekeurd.

DUS : 4 maanden na het plaatsvinden van de algemene vergadering, en onder voorbehoud dat terzake geen procedure werd gestart voor de vrederechter, zijn de afrekeningen van desbetreffende jaar definitief goedgekeurd en kan hierop niet langer worden teruggekomen!


De nieuwe syndicus heeft blijkbaar op eigen houtje een nieuwe werkwijze uitgevonden...

[float]

Dan is het het ideale moment om bij de coördinatie van de statuten deze ook te actualiseren.

De syndicus wijzigt inderdaad eenzijdig de statuten. Dit neemt niet weg dat deze werkwijze in 1975 goed was omwille van het aanvullend regime van de bepalingen van de gedwongen mede-eigendom. Echter, die werkwijze heeft anno 2012 weinig zin en bezorgt enkel bijkomende administratie zonder weinig meerwaarde. Als er controle is door een commissaris van de rekeningen op regelmatige basis dan kan die ook fungeren als waakhond bij fouten.

[anndebaardemacker]

Problemen dus met de vleet. Bij de aanstelling van de commissaris, is men bij ons zo dom geweest om op aanraden van de syndicus de syndicus-hulp van de syndicus aan te stellen als commissaris... Wellicht hoef ik u hier geen tekening bij te maken. De jongere generatie van mede-eigenaars snapt wel dat één en ander totaal onlogisch is, maar het gros van de vereniging bestaat uit oude en verdomme mede-eigenaars, die zich telkens opnieuw laten rollen door de syndicus. En als er over een bepaald punt moet worden gestemd, zoals de aanstelling van een commissaris, dan wint het oude en verdomme kamp, omdat ze 'nu nog' in de meerderheid zijn. Maar ik kan je verzekeren dat wat dat laatste betreft, het jaar na jaar beter gaat.
Bedankt voor het advies!

[Boregard]

Het gaat zo bij veel ME.
Die oudere mensen vragen niet meer dan gerust te zijn en betalen wat er gevraagd word.

Na de vergadering en als je ze tegenkomt op straat of ze telefoneren je dan maar klagen dat ze zoveel moeten betalen.
Je hoopt op medestanders bij volgende vergadering. Vergeet het.
Klacht neerleggen helpt niet.
Acht duizend € uit het reservefonds nemen zonder toestemming en een paar duuizend € opgevraagd voor de liften komen niet in het reserve fonds maar staan volgens de syndicus op een spaarboek. Commissaris? Vierhanden op 1 buik.
Als je alleen staat is er geen andere remedie dan op je tanden buiten.

[anndebaardemacker]

Beste Boregard, je slaat nagels met koppen...

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal...18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Nu is er een nieuwe syndicus, en deze man vraagt, hoewel onze statuten dus anders bepalen, provisies op‘.

Indien het werkkapitaal of het reservekapitaal ontoereikend zijn voor de uitvoering van alle daden van voorlopig beheer en van de goedgekeurde periodieke en niet-periodieke uitgaven dan dienen die kapitalen daartoe verhoogd door bijkomende provisies. Het komt alleen de algemene vergadering toe hierover te beslissen en aan de syndicus die beslissingen uit te voeren. Desnoods dient hiertoe een buitengewone algemene vergadering belegd te worden.

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal...18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘Nu is er een nieuwe syndicus, en deze man vraagt, hoewel onze statuten dus anders bepalen, provisies op‘.

Indien het werkkapitaal of het reservekapitaal ontoereikend zijn voor de uitvoering van alle daden van voorlopig beheer en van de goedgekeurde periodieke en niet-periodieke uitgaven dan dienen die kapitalen daartoe verhoogd door bijkomende provisies. Het komt alleen de algemene vergadering toe hierover te beslissen en aan de syndicus die beslissingen uit te voeren. Desnoods dient hiertoe een buitengewone algemene vergadering belegd te worden.

“Art.577-9...§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.”(B.W.).

[Luc]

Als je alleen staat is er geen andere remedie dan op je tanden buiten.

Er zijn andere remedies, maar je dient de principes van respectvol beïnvloeden toe te passen EN je dient vooraf de tegenmaatregelen tegen priming te nemen, anders zal het lang duren (ik spreek uit ervaring).

Voor priming lees vooral de engelse tekst van Wikipedia:
http://en.wikipedia.org/wiki/Priming_(psychology)

Maar ook bijvoorbeeld:
- http://www.concept7.nl/gedragsbeinvloed ... r-priming/
- http://www.groepsdynamiek.nl/priming.html

Essentieel voor tegenmaatregelen tegen priming zijn:
- de beschikbaarheid van de lijst van de mede-eigenaars
- de beschikbaarheid van PV van de stemmingen per punt en per mede-eigenaar

Het is omdat pas sinds 2007 die effectief toegankelijk zijn (via vonnissen) en sinds 2010 (via de wet), dat ik in mijn geval priming voor een (groot) deel heb kunnen neutraliseren. Er zijn 7 groepen van variaties van mede- of tegenstanders. Dank zij die lijsten heb ik de sterkte van elke groep kunnen inschatten en heb ik mijn communicatiestrategie daaraan kunnen aanpassen.

Ander essentieel element van elke communicatie/contact/... : speel de bal en niet de man.
Als je de man speelt, creëer je enkel tegenstanders door het priming effect ervan.
Dus sla niet terug, maar biedt je andere wang aan.
Daarmee pas je in feite priming toe bij je tegenstanders. Op korte termijn is het effectief pijnlijk voor jou, maar op half-lange termijn is het effect verwoestend voor je tegenstander.

[Pelikaan]

Er zijn 7 groepen van variaties van mede- of tegenstanders =
Kan hiervan een voorbeeld gegeven worden aub?

[Luc]

Gp 1 = de leden die het voorstel formuleren en openlijk steun zoeken
Gp 2 = de leden die hen actief en openlijk steunen
Gp 3 = de leden die hen passief steunen
Gp 4 = de zwijgende meerderheid
Gp 5 = de leden die hen passief afkeuren, maar enkel bij geheime stemming tegenstemmen
Gp 6 = de leden die actief en openlijk tegenstemmen
Gp 7 = de leden die een tegenvoorstel formuleren en openlijk verdedigen

In een normaal geval (andere % wijzen op al dan niet latente problemen):
Gp 1 = circa 1%
Gp 1 & 2 & 3 = circa 10%
Gp 7 = circa 1%
Gp 7 & 6 & 5 = circa 10%