Dispuut verdeling waterfacturen

[Susanti]

Hallo

Vorig jaar op de AV die doorging einde november (2011) werd beslist bij volstrekte meerderheid om het water te verdelen naar een verdeelsleutel aan de hand van de ingeschreven personen (ipv in de statuten vermelde x/duizendsten in de basisakte)

In mei, na onenigheden tussen verschillende mede-eigenaars, schreef een eigenaar dat hij voor alle kosten de basisakte ging volgen. Ik heb hier toen op geantwoord dat alle van de gemeenschappelijke kosten verdeeld zouden worden zoals in de statuten maar dat het water verdeeld ging worden zoals in de AV beslist).
Nu, als antwoord op de uitnodiging voor de komende vergadering begin december, heeft deze zelfde eigenaar herhaald dat hij de waterfacturen niet wil betalen aan de hand van de verdeelsleutel waarover gestemd was en haalt aan dat de beslissing niet rechtsgeldig was vermits het geen 4/5 beslissing was.

Mijn vraag is nu, diende hiervoor echt wel een 4/5 beslissing te zijn? Enkel de verdeling van de waterfacturen werden aangepast, niet de andere algemene kosten. En vermits pas in mei (5 tot 6 maanden na de vergadering!) hierop gereageerd werd, heeft deze eigenaar nog wel enig recht? Ik dacht dat als er na 4 maanden niet gereageerd werd, de beslissing als 'definitief' wordt aanzien.

Alvast bedankt voor antwoord!

[jean pierre1950]

het enkele juiste is met tussen meters, en vergeet niet per ingeschreven recht geeft op gratis kubiek

[float]

Een wijziging van de verdeling van de lasten kan slechts beslist worden met een 4/5 meerderheid.
art. 577-7, §1, 2°, a BW: "De algemene vergadering beslist bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom."
Bovendien is een authentieke akte vereist ingevolge art. 577-4, §1, eerste lid BW: "De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte."
Als er geen officiële individuele meters zijn, dan is de waterfactuur een gemeenschappelijke last.

Die beslissing is definitief na vier maanden, echter is niet voldaan aan de voorwaarden van art. 577-4, §1 waardoor die wijziging niet tegenstelbaar is. Statutenwijzigingen volgen niet het regime van art. 577-10, §4 BW. Bovendien moet ingevolge art. 577-4, §1, vierde lid BW deze verdeelsleutel worden opgenomen in het reglement van mede-eigendom.
Een bijkomend probleem is zelfs wanneer de vier maanden zijn verstreken, de mede-eigenaar toch nog een vordering kan instellen om, in overeenstemming met art. 577-9, §6 BW, de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. Deze vordering is aan geen enkele termijn onderworpen.

Een verdeelsleutel kan enkel met de redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten worden ingevoegd in het reglement van mede-eigendom. De met redenen omklede criteria zijn overeenkomstig art. 577-2, §9 BW: in overeenstemming met de waarde (m.a.w. de aandelen in de gemeenschappelijke delen), in overeenstemming met het objectieve nut dat een bepaalde kavel heeft ofwel een combinatie van beiden. Het water verdelen aan de hand van het aantal personen dat woont in een gebouw lijkt mij problematisch aan de hand van deze criteria. Forfaitaire regelingen zijn namelijk verboden sinds 1995.

[Luc]

Mijn vraag is nu, diende hiervoor echt wel een 4/5 beslissing te zijn? Enkel de verdeling van de waterfacturen werden aangepast, niet de andere algemene kosten. En vermits pas in mei (5 tot 6 maanden na de vergadering!) hierop gereageerd werd, heeft deze eigenaar nog wel enig recht? Ik dacht dat als er na 4 maanden niet gereageerd werd, de beslissing als 'definitief' wordt aanzien.

Ja, deze mede-eigenaar heeft gelijk, maar hij zal de bedragen pas kunnen recupereren vanaf het ogenblik dat hij een aangetekende aanmaning stuurt.

Het basis principe is dat het goedkeuren van de jaarafrekening niet inhoudt dat men ook de gewijzigde regels waarop die gebaseerd is goedgekeurd. De afrekening dient de statuten toe te passen, niet meer en niet minder.

Geen goedkeuring van wijziging van statuten '"in globo". Zolang dat de AV niet met 4/5 elke statutenwijziging afzonderlijk en expliciet goedkeurt en via de notaris de basisakte laat aanpassen, zal dit een precaire toestand blijven en een financieel risico betekenen voor alle mede-eigenaars , die niet de mening van de betrokkene mede-eigenaar delen.

De VME is verplicht haar eigen basisakte toe te passen.

De VME loopt het risico dat de betrokken jaarrekening, plus alle beslissingen van de betrokken JAV vernietigd wordt, als de AV niet tot bezinning komt.

[Luc]

(...) Een bijkomend probleem is zelfs wanneer de vier maanden zijn verstreken, de mede-eigenaar toch nog een vordering kan instellen om, in overeenstemming met art. 577-9, §6 BW, de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. Deze vordering is aan geen enkele termijn onderworpen. (...)

Dit heeft zich concreet voorgedaan in mijn VME. De betrokken mede-eigenaar heeft gelijk gehaald in 2002.
De 2de maal (2004) dat de betrokken VME een beslissing in globo goedkeurde zijn alle beslissingen van de AV vernietigd.
De 3de maal (2005) werd de syndicus afgezet (2007/2011) en alle beslissingen van de AV vernietigd.
Nu tracht het "comité" dat een 4de maal te herhalen. De VR is al gevat.

Ik weet het, dit is vermoedelijk de "worst case" voor de VME.
Pas de "best case" toe: pas de statuten toe en wijzig die op de voorziene wijze.

[Susanti]

Bedankt voor de antwoorden.
Als ik het zo lees, lijkt het er dus inderdaad op dat het niet anders kan dan een verdeling te doen zoals in de akte.
Ik weet nu al dat dit weer een ontzettend heikel punt gaat worden op de AV en dat verschillende mede-eigenaars nu zullen willen dat er individuele meters zullen geplaatst worden. Is voor deze beslissing een gewone meerderheid voldoende?

[Luc]

Bedankt voor de antwoorden.
Als ik het zo lees, lijkt het er dus inderdaad op dat het niet anders kan dan een verdeling te doen zoals in de akte.
Ik weet nu al dat dit weer een ontzettend heikel punt gaat worden op de AV en dat verschillende mede-eigenaars nu zullen willen dat er individuele meters zullen geplaatst worden. Is voor deze beslissing een gewone meerderheid voldoende?

1. principe van kostenverdeling via meters: 4/5
2. wijziging statuten per authentieke akte.
3. plaatsen: 50%+1
en in die volgorde.

Punt 3 in de praktijk pas toepasbaar NADAT de basisakte per authentieke akte is aangepast of nadat alle bewoners per aangetekende brief op de hoogte zijn gebracht van de beslissing van de AV (in dat geval dient de aanpassing van de statuten te gebeuren voor de volgende AV).

[float]

Inderdaad.

[mava105]

En individuele meter moet ook mogelijk zijn op een bestaande installatie.
In oudere gebouwen loopt er gewoonlijk 1 opgaande waterleiding, afzonderlijk voor keuken en badkamer, en mogelijks ook WC, waarop dan op iedere verdieping het betreffende vertrek is afgetakt.
Ofwel zijn hier 2/3 tussenmeters nodig, ofwel, indien men meters van de waterlmaatschappij wil, een VOLLEDIG nieuw leidingennet voor dit water vanuit de kelder.

[hajo]

edit door hajo

1. principe van kostenverdeling via meters: 4/5
2. wijziging statuten per authentieke akte.
3. plaatsen: 50%+1
en in die volgorde.

Punt 3 in de praktijk pas toepasbaar NADAT de basisakte per authentieke akte is aangepast of nadat alle bewoners per aangetekende brief op de hoogte zijn gebracht van de beslissing van de AV (in dat geval dient de aanpassing van de statuten te gebeuren voor de volgende AV).

Hallo Luc,

kun je 50%+1 voor mij detailleren? Wat betekend de +1 ?

Groeten

[naicwill]

§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

§ 8. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.

Volstrekte meerderheid betekent meer dan de helft van de stemmen (dus de helft van het aantal stemmen + 1 indien het aantal stemmen even is; de helft van het aantal stemmen + ½ indien het aantal oneven is).

[hajo]

Hallo naicwill,

dank voor de toelichting.

Bij een dergelijke omschrijving „in woorden“ maakt het zin.
Maar als het „wiskundig“ met 50% wordt vermeldt, dan vraag ik, waarom dan niet >50% geschreven wordt ?

Dat was de achtergrond van mijn vraag.