Quotiteiten, verdeelsleutels en verdeling van de kosten gem

[Basilia]

Met deze wens ik aan de deskundigen op dit forum volgende vragen te stellen :

1. Wanneer een nieuwe VVME wordt opgericht (nieuwbouw) wordt de eerste syndicus, die normaal wordt aangesteld door de bouwheer of promotor, belast met het opstellen van een tabel waaruit men kan opmaken hoe de verschillende kosten van het gebouw (de gemene delen) over de verschillende eigenaars worden verdeeld, of welke eigenaar wat en waar betaalt. Is deze stelling correct ?

2. Om deze tabel op te maken baseert de syndicus zich op de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Is deze stelling correct ?

3. Deze tabel moet, nadat ze door de syndicus werd opgemaakt, door de eerstvolgende algemene vergadering van de VME, worden goedgekeurd. Is deze stelling correct ?

4. Bij wie of waar kan men terecht wanneer men met zekerheid wil weten (of nazien) of de syndicus de verdeling van de kosten en lasten van de gemene delen op een correcte wijze heeft vastgelegd in zijn tabel, namelijk volgens hetgeen in de basisakte is beschreven ? (Sommige syndici geven hier blijk van nogal wat creativiteit !) Of met andere woorden, wie kan met juridische zekerheid zeggen wie wat en waar moet betalen ?

5. Wat kan een individuele eigenaar en/of lid van de raad van mede-eigendom doen wanneer hij vermoedt (of zeker is ) dat de syndicus de verdeling van de lasten niet doet volgens de basisakte ?

Op voorhand bedankt voor jullie deskundige antwoorden.

[roharro]

Met deze wens ik aan de deskundigen op dit forum volgende vragen te stellen :

1. Wanneer een nieuwe VVME wordt opgericht (nieuwbouw) wordt de eerste syndicus, die normaal wordt aangesteld door de bouwheer of promotor, belast met het opstellen van een tabel waaruit men kan opmaken hoe de verschillende kosten van het gebouw (de gemene delen) over de verschillende eigenaars worden verdeeld, of welke eigenaar wat en waar betaalt. Is deze stelling correct ? Neen, die informatie staat reeds in de basisakte.[/b]

2. Om deze tabel op te maken baseert de syndicus zich op de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Is deze stelling correct ? Syndicus moet kosten verdelen volgens quotiteiten vermeld in de basisakte.

3. Deze tabel moet, nadat ze door de syndicus werd opgemaakt, door de eerstvolgende algemene vergadering van de VME, worden goedgekeurd. Is deze stelling correct ? Neen er valt niets goed te keuren. Alles staat in de basisakte en die moet worden toegepast

4. Bij wie of waar kan men terecht wanneer men met zekerheid wil weten (of nazien) of de syndicus de verdeling van de kosten en lasten van de gemene delen op een correcte wijze heeft vastgelegd in zijn tabel, namelijk volgens hetgeen in de basisakte is beschreven ? (Sommige syndici geven hier blijk van nogal wat creativiteit !) Of met andere woorden, wie kan met juridische zekerheid zeggen wie wat en waar moet betalen ? Dat kunt u afleiden, uit uw individuele afrekening, welke uw quotiteit dient te vermelden.

5. Wat kan een individuele eigenaar en/of lid van de raad van mede-eigendom doen wanneer hij vermoedt (of zeker is ) dat de syndicus de verdeling van de lasten niet doet volgens de basisakte ? Uitleg vragen aan de syndicus en bij voortdurend conflict voorleggen aan vrederechter.[/

[float]

1. Neen. Verdeling van de kosten: art. 577-4, §1, vierde lid, 2° BW: "Het reglement van medeëigendom moet bevatten: de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten."
2. Neen. De syndicus moet de gemeenschappelijke lasten verdelen volgens de verdeelsleutel die is opgenomen in het reglement van mede-eigendom. Als zo'n verdeelsleutels niet zijn opgenomen, dan baseert de syndicus zich inderdaad op de aandelen die worden vermeld in de basisakte.
3. Wanneer de syndicus een nieuwe tabel opgemaakt (afwijkend van de statuten) dan is dit een wijziging van de verdeling van de lasten die met een 4/5 meerderheid moet beslist worden. Bovendien maakt dit een statutenwijziging uit m.a.w. authentieke akte.
4. De statuten moeten klaar en duidelijk zijn op dat gebied. Uit een individuele afrekening kan dat niet met zekerheid afgeleid worden. Bovendien komt de verdeelsleutel niet altijd per se overeen met het aandeel in de gemeenschappelijke delen.
5. Een brief of e-mail sturen met een vraag om uitleg aan de syndicus. Als hij daarop niet reageert, de zaak voorleggen aan de vrederechter. Het feit dat de jaarrekening werd goedgekeurd doet geen afbreuk aan het recht om een individuele procedure op dat vlak in te stellen. De algemene vergadering keurt namelijk geen individuele afrekeningen goed.

[Basilia]

Mijn dank aan float voor zijn antwoord en raad die ik heb opgevolgd. Ik heb er de syndicus zowel schriftelijk (met copie aan alle leden van de raad van mede-eigendom) als mondeling (in het bijzijn van de leden van de raad van mede-eigendom) op gewezen dat hij, (de syndicus), "creatief" was met de toepassing van de verdeelsleutels opgenomen in de statuten van de mede-eigendom en ik heb dan ook de strikte naleving van de statuten gevraagd. Ook heb ik de notaris geconsulteerd die de basisakte en het reglement van mede-eigendom opstelde om te weten of mijn interpretatie wel de juiste was. Deze notaris bevestigde mij dat ik het inderdaad bij het rechte einde had.
De syndicus echter wil niets horen en .... kortom, de sfeer is ronduit slecht. De syndicus beschuldigt mij nu schriftelijk in een mail aan alle leden van de raad van mede-eigendom, om de vlotte gang van zaken van de mede-eigendom te willen saboteren en mijn eigenbelang na te streven !
Kan hiertegen iets gedaan worden ? Zonder naar de vrederechter te moeten stappen ? Kan ik zomaar alle andere mede-eigenaars aanschrijven (zonder opnieuw beschuldigd te worden, dit maal van "laster" ?) ??? en eventueel zelfs misschien een verslag schrijven dat niet zou stroken met hetgeen de andere leden van de raad van mede-eigendom zouden willen communiceren ?

[float]

Dat is geen laster. Dat is het laten respecteren van de statuten. Het is zeer vreemd dat de raad van mede-eigendom of de commissaris niet schriftelijk in hun verslag stelt dat de statuten worden overtreden.

Als niemand wil luisteren, dan is er slechts 1 weg en dat is de vrederechter.

[Vandebos]

Inderdaad,

Ik vermoed dat de bouwheer nog niet alle appartementen heeft verkocht en dat de interpretatie van de door hem aangestelde syndicus deze toevallig gunstig vrijstelt van een aantal kosten?

Indien de syndicus lid is van het BIV (kan u opzoeken op http://www.BIV.be" onclick="window.open(this.href);return false;) kan hem aangetekend in gebreke stellen als mede-eigenaar en hem in het schrijven verwittigen dat bij verder niet naleven van de verdeling van de kosten zoals wordt gesteld door de statuten u verplicht zal zijn de tuchtcommissie in te schakelen.

[Basilia]

.....Ik vermoed dat de bouwheer nog niet alle appartementen heeft verkocht en dat de interpretatie van de door hem aangestelde syndicus deze toevallig gunstig vrijstelt van een aantal kosten?

Ja, dat is zo. Niet alleen zijn nog niet alle appartementen verkocht maar de helft van het gebouwencomplex is nog in opbouw.

De rekeningcommissaris stelt nu dat bij gebrek aan een geschreven mededeling van de notaris die de statuten opstelde, de rekeningen door hem zullen goedgekeurd worden op basis van hetgeen de syndicus hem zegt.

De VME is actief iets minder dan één jaar (= voorlopige oplevering van de gemene delen en nadien voorlopige oplevering van de privatieven). Tot op heden heeft de rekeningcommissaris nog geen enkele rekening, factuur of ook maar iets van de boekhouding van de VME kunnen nazien. De syndicus beweert dat de rekeningcommissaris dit pas kan doen wanneer hij (de syndicus) zijn boekjaar zal afgesloten hebben.

Wat moet men hiervan denken ?

Uw raad om de syndicus aangetekend in gebreke te stellen en zo hij niet wil luisteren klacht in te dienen bij zijn tuchtcommissie (BIV) zal ik meer dan waarschijnlijk opvolgen.

Maar wat zal het resultaat zijn ? Door zo te handelen riskeert men dan niet in een situatie terecht te komen van één tegen allen ?

[float]

De commissaris kan de rekeningen niet goed keuren, hij kan enkel aanbevelen.

Het lijkt mij redelijkerwijze normaal dat er pas een deftige controle kan plaatsvinden wanneer het boekjaar is afgesloten. Als je tussentijds gaat, dan kunnen er nog veranderingen gebeuren die je nadien misschien niet opmerkt.

Degene die tegen controle zijn van de syndicus, lijkt mij onlogisch.