Heeft syndicus nog mandaat?

[naicwill]

Het contract van de syndicus eindigde op 10 september 2012 na 3 jaar.
Op 20 oktober was er de jaarlijkse A.V. bijeengeroepen door (ex-)syndicus.
Op de agenda stond geen verkiezing nieuwe syndicus of verlenging mandaat.
Volgens de wet zit onze residentie zonder syndicus : "De syndicus wordt benoemd door de algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden
hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering".
Moeten we nu een nieuwe A.V bijeenroepen met als agenda de punten van de vorige vergadering + verkiezing syndicus?
We mogen toch veronderstellen dat de syndicus de wet kende (stilzwijgende verlenging mag niet meer) en dus in de fout ging?

[float]

De syndicus heeft geen mandaat meer sinds 10 september 2012. Je kan enkel nog via de vrederechter een syndicus aanduiden omdat niemand anders, in beginsel, bevoegd is om tot een bijeenroeping over te gaan.
Inderdaad, de syndicus heeft een fout begaan door het niet tijdig op de agenda plaatsen van de vernieuwing.

[Goliard]

Bij deze stelling heb ik toch wel enkele fundamentele VRAGEN:

- Waarom zou een lid of leden van de VME niet bevoegd zijn om een AV bijeen te roepen?
Volgens Art. 3 C 1 en Art. 8 A 2° is de AV wèl bevoegd om een syndicus aan te stellen; waarom zou
ze dan bij, ontstentenis van een syndicus, niet eens kunnen ... "handelen"?

- Wie is er dan wèl bevoegd om die specifieke AV bijeen te roepen?
Hoe gaat dàt dan in zijn werk vermits er op dat ogenblik nog geen syndicus is aangesteld?

- Houdt dit dan in dat er geen AV kan plaats hebben zonder syndicus?

- Is een AV, bijeengeroepen door leden van de VME, dan niet eens legaal of rechtsgeldig?

- Waarom zou een vrederechter bevoegd zijn vermits er niet eens enige betwisting is?


Quid?

PS
Kan de aangehaalde problematiek niet benaderd worden in analogie met de inhoud van Art.577-6. §2 laatste alinea?

[float]

1) De wet van 2 juni 2010 is een wetswijziging m.a.w. zij wijzigt of vervangt bestaande bepalingen waarbij er eveneens nieuwe worden geïntroduceerd. Zij moeten dus samen gelezen worden met de al bestaande bepalingen die terug te vinden zijn in het burgerlijk wetboek.
Voor zover de statuten geen andersluidende bepalingen bevat, is enkel de syndicus gemachtigd om een AV bijeen te roepen. Dat volgt uit art. 577-6, §2, eerste lid BW: "De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen."

2) Niemand. Tenzij andersluidende bepalingen in de statuten.

3) Neen. De syndicus moet enkel de bijeenroeping doen. Als de syndicus niet komt opdagen, is dat geen probleem. De syndicus begaat dan wel een fout door niet aanwezig te zijn.

4) Er is geen rechtsgrond waarop de AV heeft kunnen plaatsvinden. Nergens is een bepaling, noch in de statuten, die een individuele mede-eigenaar machtigt om over te gaan tot de bijeenroeping van een AV. De AV is onregelmatig omdat de uitnodiging gebeurt door een onbevoegde.

5) Het gaat niet om een betwisting. Het gaat om het aanstellen van een voorlopig syndicus met toepassing van art. 577-8, §7 BW: "Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen."

6) Neen omwille van het gebrek aan syndicus waardoor het artikel sowieso ontoepasbaar wordt.

[Goliard]

DANK voor de uitgebreide en gedetailleerde toelichtingen!

Toch nog even verder deze uitzonderlijke situatie benaderen ...

- Hoe kan nu een VME "starten" met haar eerste AV, wanneer er nog geen syndicus werd aangesteld, en haar eerste agendapunt juist de aanstelling van een syndicus betreft?
Uitsluitend mits de assistentie (!) van een vrederechter dan?
Lijkt toch onwaarschijnlijk!?

- Voor de "werking" van een VME zijn in de wet vier z.g. "organen" voorzien
- de AV
- de syndicus;
- de RME;
- de rekeningcommissaris.
Volgens de aangegeven stelling is deze werking volledig geïmmobiliseerd wanneer één ervan, nl. de
syndicus (nog) niet aangesteld werd?
De lastgever afhankelijk en dus ondergeschikt aan het bestaan van een lasthebber?

- Hoe moet het dan verder?
Wie is dan bevoegd om een vrederechter legaal te contacteren; niet de AV dus, want deze kan zonder een
een syndicus niet eens worden samengeroepen blijkbaar!?
Maar ... een individuele mede-eigenaar zou dan wèl, zonder enige inspraak of zeggenschap van de van de AV, naar een vrederechter kunnen stappen??

Quid?

[float]

Normaal wijst de promotor een syndicus aan om de VME te doen starten.

Een VME is een rechtspersoon. De syndicus is daar het uitvoerend orgaan van. Hij doet m.a.w. het "dagelijks bestuur". De AV kan niet in rechte optreden en de VME kan dat alleen via haar orgaan, de syndicus.

Het spreekt natuurlijk voor zich dat er redenen moeten zijn om de vrederechter te vatten voor de aanstelling van een voorlopig syndicus.

[Vandebos]

Iedere mede-eigenaar heeft het recht het vredegerecht in te schakelen indien:

art 577-9 § 3 BW. Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.

De Mede-eigendom zonder rechtsgeldige syndicus plaatsen is een dergelijke omstandigheid.

[Goliard]

DANK voor de boeiende info!

Bijkomende vragen:

- Verliest een VME dan haar status van rechtspersoon doordat de positie van syndicus nog vacant is?

- Ofschoon de AV van een VME HET beslissingsorgaan is, verliest ze dan deze status door de afwezigheid van een syndicus?

?

[Vandebos]

Neen, doch ze heeft niemand om de door haar genomen beslissingen te laten uitvoeren. (cfr schip zonder kapitein..)

[float]

De bepaling van art. 577-9, §3 BW heeft weinig nut zonder de aanstelling van een voorlopig syndicus.

[Goliard]

Neen, doch ze heeft niemand om de door haar genomen beslissingen te laten uitvoeren. (cfr schip zonder kapitein..)

Maar als ik enige toelichting goed heb begrepen kan er in de schoot van de VME zelfs géén AV plaatsvinden zolang er geen syndicus aanwezig is!
?
Dus:
- geen geldige AV mogelijk;
- géén beraadslagingen;
- géén beslissingen;
- etc ...
Dus:
- volledige neutralisatie van al de activiteiten van de VME omwille van het ontbreken van een syndicus?!
- de status, de organisatie en de werking van de VME, als rechtspersoon, volledig onderworpen aan het niet of wel aanwezig zijn van een syndicus!?
- de VME eventueel overgeleverd aan een slim manoeuvrerende en manipulerende syndicus????

Is dàt dan "de" legale situatie?

?

[Goliard]

Om het bondig te stellen:

De VME, als rechtspersoon en als lastgever, in al haar mogelijke legale activiteiten (AV, RME, rekeningcommissaris), eventueel "gijzelbaar" door een gewiekst lasthebber-syndicus?

Is DAT dan verenigbaar met de vigerende wetten?

Quid?

[Goliard]

Misschien is het nuttig de aangehaalde stellingen pragmatisch te toetsen aan een "concrete situatie"?

- Een AV van een VME wordt door de syndicus grondig voorbereid en legaal samengeroepen volgens de vigerende legale regels .
- De syndicus is echter niet opgezet met de agendapunten die door enkele leden van de VME dwingend op de agenda werden geplaatst.
- Hij beslist dan ook het boeltje grondig en legaal (!?) te saboteren.

- Op de dag van de AV verschijnt hij niet en laat weten dat hij ziek te bed is.
- Bij navraag om advies betreffende de verdere organisatie van de AV, is hij blijkbaar niet bekwaam om advies te verstrekken.

- Na controle van de geldigheid van de vergadering qua aanwezigheden en aandelen, beslist de AV dan maar een Voorzitter te kiezen en de voorgestelde agenda verder af te werken.
- Er wordt vervolgens een voorlopige dienstdoende syndicus uit de ledenvergadering gekozen.

- Deze dd. syndicus tracht dan, naar best vermogen, de diverse taken van de syndicus waar te nemen.

Wàt is hier nu MIS mee?

Volledig illegaal of wàt?

PS
- Moet de syndicus in dergelijk geval niet opdraaien voor de veroorzaakte onkosten qua organisatie van de AV indien deze illegaal zou verklaard worden?
- En wàt met de vergoeding van de onkosten gemaakt door de mede-eigenaars (verplaatsingen, logies, en dgl.)?

[float]

Dat hij op de dag van de AV niet verschijnt is geen probleem. Het notuleren van een andere persoon dan de syndicus leidt niet tot de nietigheid van de algemene vergadering. De syndicus maakt dan wel een fout.

Met de voorgestelde oplossing is niets mis. Zij is volledig legaal.

In het geval de syndicus een fout heeft gemaakt en er schade en oorzakelijk verband door de VME kan worden gevonden, kan zij, nadat de AV dat beslist heeft, een aansprakelijkheidsvordering instellen.
Voor wat betreft de vergoedingen van de mede-eigenaars. Zij zullen niet de syndicus kunnen aanspreken, maar de vereniging van mede-eigenaars omwille van het fout dat een orgaan van de VME een fout heeft begaan.

[Goliard]

Dank U voor de duidelijke info!

In het concrete voorbeeld zou er ook de variante van een werkelijk ziek-zijn van de syndicus kunnen voorkomen!

De syndicus is dan NIET in de fout en de AV kan, ondanks de effectieve afwezigheid van de syndicus, toch legaal vergaderen, de voorziene agendapunten afhandelen en de notulering toevertrouwen aan een dienstdoende syndicus (mede-eigenaar)!?

Is deze benadering correct?