Verdeling ereloon syndicus - mag dit ???

[kaptzeppos]

Beste,

Ik zit met volgend probleem: ik heb een zeer klein aandeel in een mede-eigendom (heb geen appartement maar slechts een staanplaats in het gebouw), maar bij de jaarlijkse afrekening merk ik dat de kosten van het ereloon van de syndicus niet verdeeld zijn volgens het aandeel van elke eigenaar in de mede-eigendom (de X tienduizendsten), maar volgens een bepaald forfait per eigenaar.
(er is ook nog iets vreemds in die zin dat de syndicus 2 soorten ereloon in rekening brengt, 1 waarvoor de verdeling wel correct is en 1 deel waarvoor het volgens het forfait is).

Kan iemand mij aub zeggen of dit wel wettelijk is wat hier gebeurt?

Kan het zijn dat dit op een vorige AV beslist is (waar ik niet bij was), en zoja is dat dit dan wel wettelijk (want zal ongetwijfeld 'grote' eigenaars tegen 'kleine' eigenaars beslist zijn, gezien dit alleen in het voordeel is van de eerste).

Ik wil dit uiteraard aanklagen bij de syndicus maar wil eerst weten of dit zin heeft.

Dank bij voorbaat!

[roharro]

In alle gevallen mij bekend is het ereloon -gebouw per gebouw welteverstaan- hetzelfde voor elk appartement (en dus niet volgens de tienduizendsten).
Wanneer syndici een offerte doen is dat steeds per appartement, nooit voor een volledig gebouw.
Misschien zijn er wel enkele zeldzame uitzonderingen, maar mijn antwoord is gebaseerd op de situatie in een vrij groot aantal gebouwen.
Voor de garages in die gebouwen zijn de erelonen ook gelijk, maar uiteraard lager dan die voor de appartementen.

[Franciscus]

Maar u moet wel alle verslagen van de AV krijgen gezien u eigenaar bent.

[float]

Het is verboden om de kosten van de syndicus te verdelen op basis van het aantal appartementen. Dat is trouwens al verboden sinds de inwerkingtreding van de wet van 30 juni 1994 op 1 augustus 1995. Het gaat om een gemeenschappelijke last. De kosten moeten met andere woorden verdeeld worden op basis van het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Een andere verdelingswijze schendt art. 577-2, §9 BW.

De wijziging van de verdeling van de lasten is sowieso een statutenwijziging die enerzijds beslist moet worden met 4/5 en anderzijds het voorwerp moeten uitmaken van een notariële akte.

Tot slot, het feit dat een syndicus zijn prijs berekent op basis van het aantal appartementen heeft niets te maken met de interne verdelingswijze van de kost. Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de externe verdelingswijze en de interne verdelingswijze. Voorbeeld: een factuur wordt (extern gezien) betaald door de VME, maar intern wordt die factuur verdeeld over het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Tenzij er natuurlijk een andersluidende beslissing werd genomen die art. 577-2, §9 BW niet schendt.

[roharro]

"Het is verboden om de kosten van de syndicus te verdelen op basis van het aantal appartementen. Dat is trouwens al verboden sinds de inwerkingtreding van de wet van 30 juni 1994 op 1 augustus 1995. Het gaat om een gemeenschappelijke last. De kosten moeten met andere woorden verdeeld worden op basis van het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Een andere verdelingswijze schendt art. 577-2, §9 BW."

Ik ben van mening dat het niet verboden is:

Het ereloon, dus de beheerskost, vallen m.i. niet onder art.577-2,§9 BW.


citaat para 9: "....De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en
vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk
privatief deel,...."

In alle afrekeningen van de verschillende appartementen die ik opvolg voor mezelf en mijn familie staat het syndicus ereloon steeds onder de rubriek 'gelijke kosten appartementen", nooit in de rubriek van de verdeling volgens de duizendsten.

In de statuten van die gebouwen staat wel vermeld dat het ereloon gelijk is voor alle woongelegenheden. Aangezien het syndicusereloon niet wordt vermeld in para.9 van het desbetreffende artikel B.W. lijkt deze werkwijze me volledig wettelijk en dus niet verboden.

[j.demoor]

“Art.577-4,§1...Het reglement van medeëigendom moet bevatten :...2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten...”(Burgerlijk Wetboek).

(heb geen appartement maar slechts een staanplaats in het gebouw),waaruit ik afleid dat appartement en staanplaats behoren tot dezelfde vereniging van mede-eigenaars. Onderzoek dit echter zorgvuldig.
‘dat de kosten van het ereloon van de syndicus niet verdeeld zijn volgens het aandeel van elke eigenaar in de mede-eigendom (de X tienduizendsten)’.

De kosten van het ereloon van de syndicus zijn lasten in de zin van voornoemd art.577-4,§1,2° en moeten dus ook volgens voornoemde criteria verdeeld worden.
“Art.577-9...§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond...”(B.W.).

“Art.577-2...§ 9...De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren...”(B.W.).

Deze bepaling geldt voor ‘gewone’ en niet voor ‘gedwongen’ mede-eigendom.

[float]

Blijkbaar wordt art. 577-3, eerste lid BW uit het oog verloren: "De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten."

M.a.w. de verdeling van de gemeenschappelijke lasten gebeurt ofwel op basis van het aantal aandelen (waardecriterium) of, afwijkend, op basis van het nuttigheidscriterium ofwel op een combinatie van beide criteria. De kosten van de syndicus zijn een gemeenschappelijke last.
Bovendien zal ingevolge art. 577-4, §1, vierde lid, 2° van het Burgerlijk Wetboek het reglement van mede-eigendom de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten bevatten.
Met het begrip ‘criteria’ in het artikel art. 577-4, §1, vierde lid, 2° van het Burgerlijk wetboek worden de verdeelsleutels bedoeld voor de bijdragen van de mede-eigenaars in de gemeenschappelijke lasten. De wet voorziet twee verdeelsleutels, enerzijds het waardecriterium (aandelen in gemeenschappelijke delen) en anderzijds het nuttigheidscriterium (het objectieve nut van een ‘gemeenschappelijk deel’ voor de privatieve kavel (niet voor de mede-eigenaar) of een combinatie van beide.

Forfaitaire verdelingen van eender welke kost zijn verboden sinds 1995.

Wanneer de beslissing van algemene vergadering bepaalt dat de kosten van de syndicus worden verdeeld volgens het aantal mede-eigenaars in plaats van het aantal aandelen schendt art. 577-2, §9 van het Burgerlijk Wetboek.

Dit wordt ook voortreffelijk verwoord door de vrederechter van Sint-Jans-Molenbeek :
- “Overwegende dat verweerster in hoofdorde stelt dat de wijziging van de verdeling van deze bepaalde gemene lasten gewijzigd werd rekening houdend met het nut voor ieder privatief;
- Overwegende echter dat het onvoldoende is te beweren dat het nut van ieder appartement hetzelfde is om daaraan te voldoen;
- Overwegende inderdaad dat dit ook gemeten moet worden aan de grootte van het appartement, zijn ligging, en andere maatstaven en niet alleen aan het feit dat ieder er evenveel nut van heeft, hetgeen tot gevolg zou hebben dat alle kosten alzo zouden kunnen berekend worden!
- Overwegende dat de beslissingen ook nergens dit nutsargument aanhalen om de wijziging van de verdeling te rechtvaardigen en dat daaromtrent niets gemotiveerd werd;”

[roharro]

"Art.577-2...§ 9...De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel,...."

Is een syndicus ereloon een onderhoudskost, herstellingskost of vernieuwingskost?

Dat is het antwoord dat ik krijg vanmorgen na raadpleging van enkele notarissen die voor een aantal gebouwen een afwijkende clausule hebben opgenomen in de statuten. Twee grote syndicuskantoren hebben me in verbinding gesteld met hun advocaten en die bevestigen dit ook.
M.a.w. volgens hen is expliciete afwijking mogelijk omdat het syndicusereloon niet in de limitatieve definitie van "lasten" is opgenomen.
Dat was ook altijd mijn mening. Ik wil wel de juiste interpretatie omdat ik voor een paar gebouwen Commissaris van de Rekeningen ben en geen fouten wil maken.

Als de grote verwarring die op verschillende domeinen van de toepassing van de wetgeving op de mede-eigendom blijft aanhouden hou ik het voor bekeken en zal geen verlenging van die mandaten aanvaarden!

ps: nu ook telefonisch antwoord gekregen van advocatenkantoor die aanpassing van statuten van één van de appartementsgebouwen aan nieuwe wet heeft gedaan (en daar die clausule heeft laten instaan); beweerdt dus ook dt het wettig is.....

[kaptzeppos]

Eerst en vooral bedankt aan iedereen om te reageren. Ik sta versteld van de expertise en ervaring van de mensen op dit forum.

Ik ben geen jurist dus het is niet altijd makkelijk te volgen voor me, maar is het correct om samen te vatten dat strikt genomen de forfaitaire verdeling van de erelonen niet kan (ook al wordt dit blijkbaar nog steeds toegepast), maar dat het wel mogelijk is dat dit in de statuten is opgenomen, en in dat geval wel kan?

Wat zijn mijn volgende mogelijke stappen: ik zal uiteraard de syndicus informeren dat ik niet akkoord ga met zijn verdeling, maar dat zal weinig impact hebben (of weggestemd worden op de AV).

Kan ik dan gewoon niet betalen, ttz alleen het deel dat correct is volgens verdeling tienduizendsten? Of schaadt dit mijn rechten teveel als het ooit tot een zaak voor de vrederechter komt?

[float]

"Art. 577-3 BW bepaalt duidelijk dat in een appartements-eigendom de bijdrage in de lasten geregeld wordt volgens de regels van art. 577-2, §9 BW (waarde van privatief deel, nut of combinatie van beide criteria).
[...]
Aan de mede-eigendom verbonden lasten zijn alle uitgaven en kosten die betrekking hebben op het behoud, onderhoud, herstelling, vernieuwing of beheer van de gemene delen." (J. Kokelenberg, V. Sagaert, T. Van Sinay en R. Jansen, Overzicht van rechtspraak - Zakenrecht 2000-2008, TPR 2009, 315.)

“De bepaling van het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten verschilt essentieel van de bepaling van het aandeel van de mede-eigenaars in de lasten van de mede-eigendom. Het aandeel in de gemeenschappelijke lasten wordt weliswaar in beginsel bepaald door de respectieve waarde van het privatief gedeelte, maar partijen kunnen hier ook opteren om de kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die de kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De mede-eigenaars kunnen zelfs ter zake de criteria van waarde en nut combineren.
Onder het begrip "objectief nut" verstaat men het nut dat een bepaald gemeenschappelijk gedeelte heeft voor de privatieve kavels zelf, en niet voor hun bewoners. In ieder geval zal het reglement van mede-eigendom de gehanteerde criteria en berekeningswijze van de verdeling van de gemeenschappelijke lasten moeten vermelden (cf. art. 577-4, § 1, 2° B.W.). De opgave in de wet van de criteria om de bijdrage van elke mede-eigenaar in de gemeenschappelijke lasten te bepalen is limitatief en van dwingend recht. Het inbouwen van andere verdeelsleutels zoals een forfaitaire regeling, is niet meer toegelaten.” (H. Vandenberghe, Zakenrecht 3: Mede-eigendom in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1997, 157.)

“Het reglement van mede-eigendom behoort aan te duiden op welke wijze de gemeenschappelijke lasten onder de mede-eigenaars verdeeld worden. De wet accepteert slechts drie wijzen van verdeling, namelijk:
- overeenkomstig de aandelen
- overeenkomstig het nut
- overeenkomstig de aandelen en het nut
De wettelijke regeling laat een forfaitaire verdeling van de gemeenschappelijke lasten niet meer toe. Bij een flatgebouw bijvoorbeeld van 10 flats is het uitgesloten de som van gemeenschappelijke lasten zonder meer te delen door 10. De samenstelling van de lasten moeten integendeel per flat verantwoord worden op basis van één van de wettelijke criteria.” (R. Timmermans, “Krachtlijnen en knelpunten van appartementseigendom in de Belgische rechtspraktijk” in X. (ed.), CBR Jaarboek 2001-2002, Antwerpen-Apeldoorn, Maklu, 2002, (115) 192.)

Verder wordt nog gestelde dat “In artikel 577-4 § 1, lid 3, 2 B.W. is bepaald dat het reglement van mede-eigendom moet bevatten de ‘criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten’. Onder ‘criteria’ begrijpt de wetgever de maatstaf of de verdeelsleutel die gehanteerd wordt om de lasten over de mede-eigenaars om te slaan. Met de verplichte vermelding van de criteria van de verdeling van de lasten wordt door de wetgever verplichtend gemaakt, dat de opsteller van de statuten dient aan te duiden welke van de wettelijk voorziene criteria weerhouden worden als verdeelsleutel van de gemeenschappelijke lasten.” (R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1266.)

Eveneens kan verwezen worden naar de voorbereidende werkzaamheden van de nieuwe wet. De wetgever stelt het als volgt met betrekking tot de motivering van de criteria op grond waarvan de respectieve aandelen (nvdr: het gaat natuurlijk om de verdeling van de lasten) worden bepaald (artikel 577-4, § 1, derde lid, 2°): “Volgens het reglement van mede-eigendom kan de berekeningswijze van de lastenverdeling worden bepaald op grond van de waarde van elk appartement (afhankelijk van de verhouding van de gedeelten zoals die in de basisakte is vastgesteld) dan wel op grond van het respectieve belang van de gemeenschappelijke gedeelten voor elk appartement (kosten voor de lift naar gelang van de verdieping, kosten voor het onderhoud van een tuin op het gelijkvloers). Om discussies achteraf te voorkomen, is het aangewezen de toepassingswijze van die criteria uitdrukkelijk te vermelden. De indieners stellen derhalve voor te preciseren dat die criteria met redenen moeten worden omkleed.” (MvT over het wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, Parl.St. Kamer 2007-08, nr. 52K1334/001, 11.)

De enige wettelijke basis waarop de verdeling kan plaatsvinden is zoals ze is vastgelegd in de statuten. Dat bevestigt ook de vrederechter van Sint-Joost-ten-Node: "Het beding in de splitsingsakte overeenkomstig hetwelk het ereloon van de syndicus voor het beheer van de garages van het flatgebouw forfaitair dient berekend per garage, niet volgens de waarde van de privégedeelten, is, zelfs al lijkt ze merkwaardig, geldig.". Terecht merken J. Kokelenberg, V. Sagaert, T. Van Sinay en R. Jansen in het overzicht van rechtspraak, zakenrecht (2000-2008) op dat er geen toetsing is gebeurd aan art. 577-2, §9 BW. (J. Kokelenberg, V. Sagaert, T. Van Sinay en R. Jansen, Overzicht van rechtspraak - Zakenrecht 2000-2008, TPR 2009, 327.)

Als men daar niet akkoord mee kan gaan, dan kan men enerzijds als agendapunt op de volgende AV de wijziging van de verdeling van de lasten mbt [het onderwerp] plaatsen. Dergelijke beslissing moet worden beslist met een 4/5 meerderheid en moet het voorwerp uitmaken van een notariële akte.

Anderzijds kan men de vrederechter vragen om toepassing te maken van art. 577-9, §6 BW: "Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.". Deze vordering is niet onderworpen aan enige vervaltermijn. M.a.w. zelfs al werd de beslissing genomen op de vorige algemene vergadering en is de termijn van vier maanden reeds verstreken.
Het loutere feit dat er een schending is van de beginselen van art. 577-2, §9 is voldoende om een persoonlijk nadeel te veroorzaken.

Je kan niet eenzijdig betalen wat je wil. Je zal een vordering moeten instellen ofwel een agendapunt op de dagorde laten plaatsen.

[Luc]

(...) De enige wettelijke basis waarop de verdeling kan plaatsvinden is zoals ze is vastgelegd in de statuten. Dat bevestigt ook de vrederechter van Sint-Joost-ten-Node: "Het beding in de splitsingsakte overeenkomstig hetwelk het ereloon van de syndicus voor het beheer van de garages van het flatgebouw forfaitair dient berekend per garage, niet volgens de waarde van de privégedeelten, is, zelfs al lijkt ze merkwaardig, geldig.". Terecht merken J. Kokelenberg, V. Sagaert, T. Van Sinay en R. Jansen in het overzicht van rechtspraak, zakenrecht (2000-2008) op dat er geen toetsing is gebeurd aan art. 577-2, §9 BW. (J. Kokelenberg, V. Sagaert, T. Van Sinay en R. Jansen, Overzicht van rechtspraak - Zakenrecht 2000-2008, TPR 2009, 327.)

Dat vonnis had betrekking op een VME, waar ik mede-eigenaar was/ben. De verdeling van de erelonen gebeurt nog steeds per privatief kavel (dwz niet pro-rata het aantal plaatsen van garageboxen, aantal kamers, ...).

Als men daar niet akkoord mee kan gaan, dan kan men enerzijds als agendapunt op de volgende AV de wijziging van de verdeling van de lasten mbt [het onderwerp] plaatsen. Dergelijke beslissing moet worden beslist met een 4/5 meerderheid en moet het voorwerp uitmaken van een notariële akte.

Men tracht momenteel die bepaling te herzien in het kader van de "coordinatie", maar men vergeet dat het hier gaat om een wijzigigig die automatische aanleiding moet geven tot een afzonderlijke beslissing & authentieke akte.
Een uitreksel van dit vonnis werd in 2002 niet hernomen in de statuten, weze het maar in de rand. Interpretatieve vonnissen van deze aard dienen volgens mij bij uittreksel vermeld in de statuten of zelf in hun geheel overschreven als wijziging van de statuten (= steeds een authentiek akte).

Anderzijds kan men de vrederechter vragen om toepassing te maken van art. 577-9, §6 BW: "Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.". Deze vordering is niet onderworpen aan enige vervaltermijn. M.a.w. zelfs al werd de beslissing genomen op de vorige algemene vergadering en is de termijn van vier maanden reeds verstreken.
Het loutere feit dat er een schending is van de beginselen van art. 577-2, §9 is voldoende om een persoonlijk nadeel te veroorzaken.

De aanpassing van de kosten gaat evenwel pas in op het ogenblik van de aanvraag (= aangetekende brief, dagvaarding, ...). Geen terugwerkende kracht (Cfr. voormeld vonnis van 2002).

[kaptzeppos]

Nogmaals hartelijk dank voor de antwoorden van iedereen !

Het lijkt erop alsof de syndicus volhardt in de boosheid (dus ereloon blijft verdelen volgens forfait) en er zelfs nog een schepje bovenop zal doen door ook de kosten van zijn vergoeding te verdelen over alle eigenaars (elk een gelijk deel) en de kosten van een tuinman (ook alle eigenaars een gelijk deel ongeacht hun aantal aandelen).

Wat kan ik concreet hiertegen doen? Is het best in eerste instantie schriftelijk te reageren op het verslag van de AV (waar de eindafrekening met deze foutieve verdeling zal instaan) met vraag dit recht te zetten? En als hij niet reageert of het niet wil aanpassen een vordering in te stellen?

Dank bij voorbaat.

[float]

De statuten blijven gelden zolang er geen aanpassing is. Wat staat er in de statuten?

[kaptzeppos]

Beste,

Er staat bij mijn weten niets over in de statuten (basisakte). Is een plotse wijziging door komst nieuwe syndicus (oude syndicus verdeelde wel correct)...
Was ook geen punt op de op voorhand doorgestuurde punten van de AV.

[float]

Dan moet je de syndicus aanschrijven om de correcte verdeelsleutel toe te passen. Bij gebrek aan aanpassing, kan je best geen kwijting geven aan de syndicus wegens schending van de statuten en zal je spijtig genoeg een procedure moeten starten bij de vrederechter.