Risico ontstaan erfdienstbaarheid

[dajo]

hallo,

als ik wat google op erfdienstbaarheid, dan wordt er gesproken over een passieve last. Kan ik het oppompen van hemelwater als een actieve last beschouwen?

Wij en onze buurvrouw wonen in een open bebouwing. Daar beide huizen ooit aan hetzelfde gezin toebehoorden was de aansluiting op de riolering deels gedeeld.

Zo komt het hemelwater van haar dak door een buis terecht in onze bufferput. Die bufferput ligt onder het niveau van de riolering (omdat wij achteraan afvoergootjes hebben die ook onder dit niveau zitten).

Bijgevolg moeten we een gedeelte van ons eigen afvoerwater en dat vooral dat van onze buurvrouw omhoogpompen naar de riolering, ofschoon dat van de buurvrouw zonder verpompen recht naar de riolering geleid kan worden (ipv 6m buis vooruit te leggen richting straat hebben ze 3m buis naar opzij, onder onze oprit gelegd, )

Omdat we al genoeg problemen hebben met de buurvrouw en we er eerder minder dan meer wilden, hadden we dit tot op heden maar blauw-blauw gelaten. Het onderhoud en verbruik van de pomp kost ons wel wat geld maar een rechtszaak zou dit ook kosten. En zonder rechtszaak zagen we nog niet meteen hier iets aan veranderen.

Ondertussen is het ons duidelijk dat we nooit in vrede naast haar gaan kunnen leven en willen we hier wel verandering in brengen. Echter als we haar hierover aanspreken, is het antwoord: zaag die buis maar over, maak hem maar dicht. Niet echt een oplossing want dan gaat het regenwater elders problemen (en schade) veroorzaken lijkt ons, echter voor verdere rede is de buurvrouw niet vatbaar. En zoiets op papier ondertekenen wil ze ook nooit doen.

Nu is mijn vraag: die aansluiting moet ongeveer in 1994 gemaakt zijn, als ik nu niet snel iets doe, wordt ons huis dan belast met erfdienstbaarheid en zijn wij (en ev. toekomstige eigenaars) dan tot het einde der tijden verplicht om kosteloos haar regenwater terug omhoog te pompen?
Wat zouden jullie ons aanraden?

De buurvrouw heeft ons opgeroepen voor een minnelijke zitting omtrent iets anders. We dachten dit onderwerp daar ook ter sprake te brengen, is dit een goed idee, iets waar we aan moeten denken?

Alvast bedankt voor je reactie.

[Franciscus]

Wie heeft toelating gegeven om de aansluiting te maken?
Staat daar iets van op papier?
Staat dat in uw (aan)koopakte?
Dus er is ook een ander punt waar buurvrouw niet mee akkoord gaat .... enig verband?

Oproeping bij vrederechter.... binnen welke tijd....?

[Xastheron]

Indien het niet in uw/uw buurvrouw's akte opgenomen is, dan geloof ik dat u haar best in gebreke stelt voor het lozen van haar hemelwater in uw buffervat. Dan is er geen sprake meer van gedoging...
Kan natuurlijk ook eens kijken of je did hemelwater niet kan recycleren (om bvb de wc door te spoelen, de vaatwasser te laten draaien, de was mee te doen...). Een gepaste filter en pomp en dan aansluiten op de gepaste leidingen. Het is een mooie besparing op jouw waterrekening...

[dajo]

Bedankt voor jullie reacties.

@Franciscus
Ooit waren beide huizen van hetzelfde gezin (en hun bedrijfjes), dus konden ze doen wat ze wilden en is er van een toelating ed geen sprake. Wij hebben het huis gekocht (gedwongen verkoop). Veel later, na een stevige wolkbreuk, stond onze kelder onder water en toen zijn we gaan uitvlooien van waar al dat water kon komen en hebben we die buis en pomp ontdekt...

Wij hebben daar niks van op papier, akte vermeldt ook niets in die zin.

Deze oproeping (eind deze maand) betreft futiliteiten die ze ook gewoon kon vragen: takjes door omheining (jaarlijkse snoeibeurt ondertussen afgewerkt) en stukje afsluiting dat overhing (trek ik eerdaags naar onze zijde).
Haar eigen struiken groeien wel veel verder over de perceelsgrens naar onze zijde, ... het zal je buurvrouw maar zijn . Een verband is er dus niet.


@Xastheron
Bedankt voor je info. Die ingebrekestelling zullen we dan best doen.

Hemelwater recycleren is idd iets wat we overwegen maar dat is geen optie op die plaats. We zijn niet 100% zeker dat het enkel hemelwater is dat van bij haar komt, de bufferput moet vooral bufferen en kunnen we niet als voorraadtank gebruiken: normaal is die leeg en als er plots veel regen valt, kan de pomp dat niet snel genoeg wegpompen en loopt die bufferput vol. En als die bufferput overloopt, loopt onze kelder onder...

[j.demoor]

“Art.692.Bestemming door de huisvader geldt als titel ten aanzien van voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden. Art.693.Bestemming door de huisvader is slechts aanwezig wanneer bewezen is dat twee thans van elkaar gescheiden erven aan dezelfde eigenaar hebben toebehoord en dat deze de zaken gesteld heeft in de toestand waaruit de erfdienstbaarheid voortvloeit.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Daar beide huizen ooit aan hetzelfde gezin toebehoorden was de aansluiting op de riolering deels gedeeld.’

Beide buizen vormen dus een erfdienstbaarheid krachtens bestemming door de huisvader.

[dajo]

@j.demoor
Bedankt voor je info. Het wordt wel ingewikkeld voor mij.

Ik had ook geen idee dat "hetzelfde gezin" een invloed zou hebben. Vlak voor de bouwwerken was de grond van een vennootschap (van de ex-man v buurvrouw). Het gebouw op de grond was via recht van opstal eigendom van de zoon van het koppel. En het huis van de buurvrouw was (vermoedelijk) van buurvrouw en ex-man samen.
Geen idee hoe je bij een vennootschap en een natuurlijke persoon "dezelfde eigenaar" moet interpreteren maar ik vermoed dat hier de eigenaar de zoon was, niet?

Nog een vraagje:
-Kunnen we een vergoeding vragen voor de electriciteit en het onderhoud van pomp en bufferput?

Vind het wel bizarre wetgeving, dacht dat erfdienstbaarheden eerder met rechten en verboden te maken had; niet met actieve verplichtingen.
Al goed dat er geen buitenverlichting stond of dergelijke die tot bij de buurvrouw kon schijnen, dan mocht ik die ook nog 's avonds laten branden zekers ofschoon ze er zelf ook eentje kan installeren...

Soit; zal maar hopen dat het kan besproken worden tijdens die zitting en hopelijk komt er iets uit de bus hee.

[Xastheron]

In mijn akte staat er een erfdienstbaarheid mbt een waterput. Dit betekent dat ik die put niet zomaar kan toesmijten als ik dit wil, maar als ik onderhoud eraan wil doen, mag ik wel naar de eigenaars van de kavels (zoals ze in 1922 waren, god weet hoe ze er nu uitzien) aan weerszijde vragen om mee te betalen in dit onderhoudswerk...

Als die erfdienstbaarheid is opgenomen (afvoer van hun hemelwater) in een akte, controleer dan of er in het volgende regeltje niet toevallig iets staat over "onderhoud ten gemene laste". Kan wel zijn dat je even zal moeten graven in de archieven.

[dajo]

@Xastheron, bedankt voor je reactie.
Zoals de titel van dit topic aanduidde wilde ik eigenlijk achterhalen of er een erfdienstbaarheid kan komen door niets te doen.
Vermits het in onze akte niet staat (vermoed ook niet dat het in enige andere akte zal staan, dan had ik het beslist wel al te horen gekregen samen met haar uitgebreide woordenschat aan scheldwoorden) is er geen erfdienstbaarheid. Bestemming door de huisvader is ook niet van toepassing vermits het formeel wel verschillende eigenaars waren.
De situatie is veel simpeler: het was destijds 1 gezin was (maar juridisch verschillende eigenaren) en ze hebben het zo goedkoop mogelijk willen doen (slechts 1 rioleringsaansluiting ipv 2, veel minder buizen, ...) en er nooit bij stil gestaan dat er ruzies in het gezin konden komen en/of het boeltje ooit zou moeten verkocht worden.

Eigenlijk had ik de vraag over de vergoeding niet moeten stellen, ik wil geen vergoeding. Ik wil gewoon het risico zoveel mogelijk beperken dat mijn kelder vol water loopt en daarvoor is de simpelste oplossing gewoonweg dat ze zelf op de riolering aansluit.

't Is niet echt een vraag voor een juridisch forum maar de aansluiting op de riolering tot en met de aansluit-/controleput. Wie moet dit doen, de eigenaar of de gemeente? Als de gemeente het moet doen, dan overweeg ik zelfs om haar voor te stellen dat ik dat stukske buis naar de aansluitput in de grond wel zal steken voor haar (op voorwaarde dat ze me niet komt staan uitschelden als ik met mijn schupke in haar voortuin sta). Spijtig genoeg hebben we in het verleden ivm andere disputen ook al meer dan redelijke voorstellen gedaan waar ze ook nooit op ingegaan is.

[Xastheron]

Als ik me niet vergis, is aansluiting op het rioleringsnetwerk iets wat de gemeente/stad doet. Er zijn wel bepalingen over de "voorbereidende werken" neem ik aan, gelijkaardig aan bvb nieuwe aansluiting aan het gasnet te laten plaatsen. Afhankelijk van waar de "hoofdleiding" zit, kan het wel zijn dat hiervoor de straat opengebroken moet worden (bij ons zit de hoofdleiding in het midden van de straat). Hou er dus rekening mee dat het iets is dat op de lange baan geschoven kan worden van de gemeente uit...

[Sint-Joris]

“Art.692.Bestemming door de huisvader geldt als titel ten aanzien van voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden. Art.693.Bestemming door de huisvader is slechts aanwezig wanneer bewezen is dat twee thans van elkaar gescheiden erven aan dezelfde eigenaar hebben toebehoord en dat deze de zaken gesteld heeft in de toestand waaruit de erfdienstbaarheid voortvloeit.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Daar beide huizen ooit aan hetzelfde gezin toebehoorden was de aansluiting op de riolering deels gedeeld.’

Beide buizen vormen dus een erfdienstbaarheid krachtens bestemming door de huisvader.

Is hier geen kleine opening om het niet als erfdienstbaarheid bestemd door de huisvader te aanzien?
Ondergrondse leidingen vallen onder zichtbare erfdienstbaarheden zolang een extern teken hun bestaan verraadt.
De buis van de buurvrouw is pas later uitgekomen. De pomp wordt ook gebruikt om het eigen water op te pompen, dus op zich verraadt ze geen erfdienstbaarheid.

[dajo]

@Sint-Joris & @Xastheron
Bedankt voor jullie reacties en info.

Bij de gemeente verwezen ze naar de VMW en dit besluit van de Vlaamse Regering: http://www.vmw.be/_uploads/Afdeling_com ... lement.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Art. 11. §1.Principieel wordt per onroerend goed in één huisaansluiting voor de afvoer van afvalwater en, als dat van toepassing is, in één huisaansluiting voor de afvoer van niet-verontreinigd hemelwater voorzien.

Art. 11. §4.Het is verboden een huisaansluiting van een onroerend goed op het openbaar saneringsnetwerk of een privéwaterafvoer te verbinden of te laten verbinden met die van een ander onroerend goed, behoudens bij uitdrukkelijk en voorafgaand akkoord van de exploitant.

Eveneens volgens de gemeente zouden wij ook nog aansprakelijk zijn mocht er iets fout gaan door hetgeen de buurvrouw via onze aansluiting loost.
Ik verwacht nu niet meteen dat ze radio-actieve proeven gaat doen, een XTC-labo start of cement in de afvoer gooit ... maar het is wel een bizarre situatie daar ik niet kan controleren wat er uit die buis komt (en eigenlijk niet eens wil dat die buis er is) maar er toch voor verantwoordelijk ben. Nu ik dit weet ga ik toch al eens proberen te achterhalen of het alleen maar regenwater is dan wel ook afvalwater (stinken doet het in elk geval wel) dat we van haar 'krijgen'.

Ondertussen zelf nog wat gegoogled:

BW Art 686 Eigenaars mogen op hun eigendommen of ten voordele van hun eigendommen zodanige erfdienstbaarheden vestigen als zij goedvinden, mits echter de gevestigde dienstbaarheden noch aan een persoon, noch ten voordele van een persoon, maar slechts aan een erf en ten behoeve van een erf worden opgelegd, en mits deze dienstbaarheden overigens niet met de openbare orde strijdig zijn.

Valt een besluit van de Vlaamse regering onder de term openbare orde of hoe wordt zoiets geinterpreteerd?