Geen aanpassing statuten gemeenschappelijke kosten

[rozenkwarts15]

Betreft: mede eigendom in een appartementsgebouw, eigenaar gelijkvloers. Algemene Vergadering 2010 beslist dat het gelijkvloers niet meer mee moet betalen in kosten voor de lift omdat deze mensen de lift niet gebruiken. Er is geen kelder. De eigenaar wordt nu gevraagd toch te delen in deze kosten met als argumenterring dat de statuten hieromtrent niet werden aangepast. Welke geldigheid is er dan rond besluitvoring in de Algemene Vergadering?

[float]

Inderdaad, dat klopt. Voor een statutenwijziging is deze pas tegenstelbaar wanneer enerzijds een authentieke akte werd opgesteld en anderzijds de tegenstelbaarheidsvoorwaarden van art. 577-10, §4 BW werden gevolgd. Indien dat niet is gebeurd, dan blijven de oude statuten gelden en m.a.w. iedereen betaalt mee.

[Pedro]

Betreft: mede eigendom in een appartementsgebouw, eigenaar gelijkvloers. Algemene Vergadering 2010 beslist dat het gelijkvloers niet meer mee moet betalen in kosten voor de lift omdat deze mensen de lift niet gebruiken. Er is geen kelder. De eigenaar wordt nu gevraagd toch te delen in deze kosten met als argumenterring dat de statuten hieromtrent niet werden aangepast. Welke geldigheid is er dan rond besluitvoring in de Algemene Vergadering?

Opgelet met het antwoord van Float want deze informatie is niet juist! Beslissingen die door een vergadering worden genomen en die niet met succes binnen de door de wet voorziene termijn werden aangevochten, krijgen kracht van gewijsde en zijn bindend voor alle eigenaars. Beslissingen zijn immers ONMIDDELLIJK TEGENSTELBAAR AAN DE MEDE-EIGENAARS en dit vanaf het ogenblik dat ze worden genomen (art. 577-10§4 B.W.).
Het tegenstelbaar maken van zulke beslissingen door middel van een authentieke wijzigende akte, heeft betrekking op DERDEN/NIET MEDE-EIGENAARS. Deze worden geacht kennis te krijgen van de wijzigingen aan het statuut doordat er na overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor de nodige publiciteit aan werd verleend. Dus naar eventuele kandidaat kopers is deze authentiek wijziging zeer zeker wel van groot belang.

Naar de huidige mede-eigenaars toe heeft het niet authentiek vastleggen van de genomen beslissing dus geen enkel invloed wanneer de beslissing in kwestie niet het voorwerp van een authentieke akte heeft uitgemaakt.

Als de in 2010 genomen beslissing dus na de vergadering niet met succes in rechte werd aangevochten, dan is deze van toepassing en mag de syndicus hiervan niet afwijken, ook al werd er inzake geen wijzigende akte opgemaakt.

[Luc]

Opgelet, toch even het artikel 577-14 BW in exstenso lezen. De 2de alinea is niet voor niets toegevoegd op 02.06.2010 (van kracht op 001.09.2010). Ik vermoed dat float gelijk heeft. De redenering van pedro was naar mijn persoonlijke mening correct voor 01.09.2010.

[float]

Er is een bijkomende verplichting voor een statutenwijziging. Een loutere beslissing van een algemene vergadering tot wijziging van de statuten is nog altijd geen statutenwijziging wanneer niet aan de verplichting van art. 577-4 BW is voldaan. Art. 577-4, §1 BW bepaalt "De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte".
Het lijkt nogal logisch dat die bepaling samen gelezen moet worden met art. 577-10, §4 BW. De publiciteitsvoorwaarde van de authentieke akte is voorzien in de hypotheekwet en is inderdaad ten opzichte van derden.

Ik verwijs eveneens naar de voorbereidende werkzaamheden waarin duidelijk wordt bepaald in verband met art. 577-10 BW dat:
- "in dit verband kan eraan worden herinnerd dat de tegenstelbaarheid van de statuten, gevormd door de basisakte en het reglement van mede-eigendom reeds is geregeld bij artikel 577-4, §1, waarin is bepaald dat die stukken het voorwerp moeten zijn van een authentieke akte [...]" (MvT over het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1756/1, 28.)

Eveneens is er in het verleden reeds een uitspraak geweest mbt een statutenwijziging:
"De gemene lasten kunnen gewijzigd worden door een beslissing van de Algemene Vergadering.
Een beslissing van een Algemene Vergadering is maar tegenwerpelijk als de door de wet voorgeschreven kennisgevingsprocedure nageleefd wordt (D. meulemans, “Tegenwerpelijkheid van de akten en van de beslissingen van de algemene vergadering” in X, Appartementsmedeëigendom, p. 255).
Bij een dergelijke wijziging dient de Algemene Vergadering twee vormen van bekendmaking te organiseren: de gewone bekendmaking (door notulering en opname in het notulenregister) en de bekendmaking in de registers van het hypotheekkantoor door de opname van de wijziging in een notariële akte (Appartement en recht, Kluwer, losbl., I.D – 142/148; ILS – 116). Dit laatste volgt uit artikel 57-4, § 1 BW dat bepaalt: “De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.” De opname in de notariële akte gebeurt normaal wanneer de termijn om op te komen tegen de beslissing verstreken is (Appartement en recht, Kluwer, losbl., II.S –122).
Zolang de splitsingsakte niet gewijzigd is, dient de verdeelsleutel zoals opgenomen in de splitsingsakte gerespecteerd te worden (Rb. Leuven 8 december 2004, T.App. 2005, nr. 394; Appartement en recht, Kluwer, losbl., II.T – 266)."

Een beslissing van de algemene vergadering met betrekking tot de wijziging van de verdeling van de lasten wijzigt niet de splitsingsakte omdat niet aan de voorwaarden is voldaan, met name de authentieke akte door de notaris.

[conan300]

Ik kom hier ff inbreken omdat ik die argumentatie later nog ga nodig hebben.