#5 , 09 okt 2012 10:59
Er is een bijkomende verplichting voor een statutenwijziging. Een loutere beslissing van een algemene vergadering tot wijziging van de statuten is nog altijd geen statutenwijziging wanneer niet aan de verplichting van art. 577-4 BW is voldaan. Art. 577-4, §1 BW bepaalt "De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte".
Het lijkt nogal logisch dat die bepaling samen gelezen moet worden met art. 577-10, §4 BW. De publiciteitsvoorwaarde van de authentieke akte is voorzien in de hypotheekwet en is inderdaad ten opzichte van derden.
Ik verwijs eveneens naar de voorbereidende werkzaamheden waarin duidelijk wordt bepaald in verband met art. 577-10 BW dat:
- "in dit verband kan eraan worden herinnerd dat de tegenstelbaarheid van de statuten, gevormd door de basisakte en het reglement van mede-eigendom reeds is geregeld bij artikel 577-4, §1, waarin is bepaald dat die stukken het voorwerp moeten zijn van een authentieke akte [...]" (MvT over het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1756/1, 28.)
Eveneens is er in het verleden reeds een uitspraak geweest mbt een statutenwijziging:
"De gemene lasten kunnen gewijzigd worden door een beslissing van de Algemene Vergadering.
Een beslissing van een Algemene Vergadering is maar tegenwerpelijk als de door de wet voorgeschreven kennisgevingsprocedure nageleefd wordt (D. meulemans, “Tegenwerpelijkheid van de akten en van de beslissingen van de algemene vergadering” in X, Appartementsmedeëigendom, p. 255).
Bij een dergelijke wijziging dient de Algemene Vergadering twee vormen van bekendmaking te organiseren: de gewone bekendmaking (door notulering en opname in het notulenregister) en de bekendmaking in de registers van het hypotheekkantoor door de opname van de wijziging in een notariële akte (Appartement en recht, Kluwer, losbl., I.D – 142/148; ILS – 116). Dit laatste volgt uit artikel 57-4, § 1 BW dat bepaalt: “De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.” De opname in de notariële akte gebeurt normaal wanneer de termijn om op te komen tegen de beslissing verstreken is (Appartement en recht, Kluwer, losbl., II.S –122).
Zolang de splitsingsakte niet gewijzigd is, dient de verdeelsleutel zoals opgenomen in de splitsingsakte gerespecteerd te worden (Rb. Leuven 8 december 2004, T.App. 2005, nr. 394; Appartement en recht, Kluwer, losbl., II.T – 266)."
Een beslissing van de algemene vergadering met betrekking tot de wijziging van de verdeling van de lasten wijzigt niet de splitsingsakte omdat niet aan de voorwaarden is voldaan, met name de authentieke akte door de notaris.