waterinfiltratie in gemeenschappelijke garage

[roharro]

Het betreft een complex dat uit vijf appartementsgebouwen bestaat. Voor elk gebouw is er een deelvereniging van eigenaars. Onder het complex is één grote garage met 120 plaatsen. De garage vormt een aparte deelvereniging en strekt zich uit onder alle vijf gebouwen. Elk gebouw heeft rechtstreekse toegang met lift tot die garage.

Nu stelt er zich een probleem van waterinfiltratie in de garage. Het water sijpelt door een muur gelegen onder gebouw 2.
Vraag is nu hoe de herstellingskosten dienen te worden verdeeld:

1. onder de mede-eigenaars van de garage volgens aantal parkeerplaatsen dat ze bezitten?
2. idem als 1 + alle eigenaars in de gebouwen 1 tot vijf (aangezien alle gebouwen de garage als fundering gebruiken)?
3. idem als 1 + de eigenaars in gebouw 2 alwaar het water door de muur sijpelt?

[Luc]

De kosten zijn niet ten laste van één deelvereniging, maar wel ten laste van de hoofdvereniging. Daar dient een pro rata verdeling te gebeuren, in functie van de oorzaak en de statuten. Het kan zijn dat de integrale schade ten laste valt van de syndicus van de hoofdVME indien hij nalatig is geweest om de ondoorzichtige structuur van de VME aan te kaarten op de algemene VME, waar niet de syndici van de deelVME worden uitgenodigd, maar wel de ME van de deelVME.

Zojuist (vorige dinsdag) de oorzaak van een waterlek gevonden in één van de 26 appartementskolommen van mijn VME (analoge bouwkundige structuur als bij u). De oorzaak lag in een gemeenschappelijke wateraanvoerkoker tussen het 4de en het 5de verdiep. Het waterlek kwam initieel enkel voor op niveau -2. De koker gaat van +10 (dak) tot -2 zonder tussenschotten op elk verdiep.

Op basis van recente jurisprudentie kan gesteld worden dat analoge complexen één hoofdverenging vormen, plus mogelijks één of meerdere deelverenigingen ZONDER rechtspersoonlijkheid. Er is onvoldoende een dudielijke fysiek onderscheid en tevele interferetie mogelijk om deelVME met eigen rechtspersoonlijkheid op te richten.

Wat is in uw geval de juridische structuur (AV, syndici, boekhoudingen, bankrekeningen, werkkapitaal, reservekapitaal, ..)?

[roharro]

1 AV
1 syndicus
aparte jaarlijkse afrekeningen per gebouw en ook garages apart
1 bankrekening
bijdrage tot werkkapitaal is verschillend voor elk gebouw
er is geen reservekapitaal

[Luc]

Een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid, kan slechts bestaan zo:
- de deelVME statutair bestaat (= authentieke akte)
- een syndicus werd aangesteld (1ste tot de 1ste AV door de hoofdVME, later aan te stellen door de AV van de deelVME), die het best bijkomend door de hoofdVME aangesteld wordt als toegevoegd syndicus met specifieke opdracht, zonder daarom extern enig vertegenwoordigingsrecht te hebben.
- een AV minstens jaarlijks samenkomt, het liefst 8 à 12 weken voor de JAV van de hoofdVME
- een raad van mede-eigendom bestaat, zo 20 appartementen of meer
- een commissaris van de rekeningen werd aangesteld, zo eigen afrekening

De hoofdVME dient te hebben:
- een eigen AV
- ene eigen syndicus
- een eigen commissaris van de rekeningen
- een eigen raad van mede-eigendom, die niet de som is van de leden van de raden van mede-eigendom van de deelVME

Opgelet: ik hou momenteel geen rekening met de impact van het KB Boekhouding, van toepassing vanaf 01.01.2013, omdat ik het nog niet ten gronde heb kunneen bestuderen, wegens onvoorziene familiale verplichtingen in augustus 2012.

[roharro]

Eind deze week heeft de BAV plaats waar het onderwerp van mijn vraag, zie begin thread, zal worden besproken.
De statuten geven geen duidelijk antwoord op mijn vragen. Vandaar mijn vraag.
Theoretische beschouwingen omtrent deel- en algemene verenigingen zijn echt niet besteed aan het publiek waarmee ik zal worden geconfronteerd (bijna allemaal 80- en 90- plussers). Als "jonge kerel"(60 plusser...) moet ik daar op eenvoudige en practische wijze kunnen interveniëren en wel zo snel en effectief mogelijk.
Dus mijn vraag blijft open...

[conan300]

Mijn eenvoudige boerenlogica doet me gokken op iedereen deelt in de kosten volgens hun aandelen omdat:
1. de oorzaak zit in de gemeenschappelijke fundering van ieder gebouw, net zoals de kosten voor een lekkend dak ook voor iedereen zijn en niet alleen voor diegene die net onder het lek woont.
2. de (buiten) muur van een fundering is gemeenschappelijk dus iedereen bezit een aandeel in elke steen daarvan en niet alleen de garage-eigenaar of het gebouw dat nu net op die muur steunt. Iedereen heeft nut van die muur, hij kan niet weggenomen worden zonder dat het geheel geschaad wordt.

[Luc]

... het publiek waarmee ik zal worden geconfronteerd (bijna allemaal 80- en 90- plussers).

Bijna identieke situatie als tijdens de JAV in mijn VME van gisteren. Wel zit mijn VME in een volgende faze: de groep van verhuurders en nieuwe eigenaars (met kinderen) groeit exponentieel.

Mijn eenvoudige boerenlogica ...

Ik treed deze mening volmondig bij, mits niemand tijdens één of meerdere vorige AV het gebrek aan correct onderhoud heeft betwist bij de rechter en gelijk heeft gehaald. Dat is het geval bij mij. Dus is de communicatie iets complexer in mijn VME.

[roharro]

Er is nooit een betwisting over gebrekkig onderhoud geweest.
Kosten toerekenen aan alle quotiteiten lijkt me ook meest aangewezen, tenzij de infiltratie bijv. komt door een defecte riolering van één der deelgebouwen. De vaststelling van de oorzaak is nog niet gebeurd. Het kan evengoed grondwater zijn dat door de muur komt.
Ik ga die redenering dus volgen.