syndicus rekent vergoeding bij nakijken afrekening

[kat9012]

Tot vorig jaar keek ik als mede eigenaar de rekeningen na van de gemeenschap.
Vorig jaar werd een commissaris aangesteld ( andere mede eigenaar). (Ik vond het tijd dat iemand anders zich kandidaat stelde).
Ons gebouw bestaat uit een voorbouw, achterbouw en winkel. Wijzelf bevinden ons in de achterbouw en hebben geen aandelen in de voorbouw of winkel. Het gevolg is dat er een opsplitsing is van de afrekeningen, alsook gezamelijke afrekeningen.
De rekeningen hebben nog nooit geklopt; verkeerde verdeelsleutels worden gebruikt...
De aangestelde commissaris heeft alleen aandelen in de voorbouw.
Ikzelf ben onze individuele rekening gaan nakijken en merkte op dat wij een bedrag aangerekend werden dat eigenlijk voor de andere achterbouw bewoners bestemd was. Dit was niet opgemerkt door de commissaris.
Nu laat de syndicus mij weten dat:' aangezien in de beheersvergoeding slechts een controle door de commissaris is inbegrepen, zijn zij genoodzaakt een individuele controle door een eigenaar aan te rekenen'.
Mag dit zomaar?

[roharro]

Raar verhaal. Een commissaris hoeft geen "aandelen" te hebben.
Tenzij specifiek opgenomen in zijn mandaat behoort het inderdaad niet tot de taken van een Commissaris om de individuele afrekeningen van biedere mede-eigenaar te verifiëren.
Ik ben zelf commissaris voor twee gebouwen. Mijn taak omvat niet de controle van de individuele rekeningen van de eigenaars. Enkel alle verrichtingen die te maken hebben met de rekeningen van de VME.

(By the way: ik doe dat volledig gratis)

[fendtje]

Raar verhaal. Een commissaris hoeft geen "aandelen" te hebben.
Tenzij specifiek opgenomen in zijn mandaat behoort het inderdaad niet tot de taken van een Commissaris om de individuele afrekeningen van biedere mede-eigenaar te verifiëren.
Ik ben zelf commissaris voor twee gebouwen. Mijn taak omvat niet de controle van de individuele rekeningen van de eigenaars. Enkel alle verrichtingen die te maken hebben met de rekeningen van de VME.

(By the way: ik doe dat volledig gratis)

Ja dat is nu een mankement in de wetgeving.
een commissaris controleert de rekeningen gebouw.
en daarna beslist de syndic naar goeddunken over de individuele rekening.
dus sjachert en maakt misbruik van onwetendheid (laksheid)
na maanden slaagt deze er zelfs nog niet in om verkeerde adres gegevens recht te zetten.
(stuurt afrekening naar eigenaars die nog geen eigenaar zijn in het betreffende boekjaar)
doet zijn eigen goesting.

resultaat de wrede rechter , hopelijk grijpt die nu in.

[Vandebos]

Lijkt me hoog tijd dat jullie de syndicus in kwestie bedanken voor niet bewezen diensten, diens werkwijze rapporteren aan het BIV en op zoek gaan naar een nieuwe syndicus die zijn taken wel ernstig neemt.

[float]

"Ons gebouw bestaat uit een voorbouw, achterbouw en winkel. Wijzelf bevinden ons in de achterbouw en hebben geen aandelen in de voorbouw of winkel. Het gevolg is dat er een opsplitsing is van de afrekeningen, alsook gezamelijke afrekeningen."
-> Zijn er speciale verdelingen van de lasten voorzien in de statuten?

"De rekeningen hebben nog nooit geklopt; verkeerde verdeelsleutels worden gebruikt..."
-> Van wanneer dateert de akte? Zijn er soms "impliciete" deelverenigingen?

"Nu laat de syndicus mij weten dat:' aangezien in de beheersvergoeding slechts een controle door de commissaris is inbegrepen, zijn zij genoodzaakt een individuele controle door een eigenaar aan te rekenen'."
-> Wat is hierover opgenomen in de syndicusovereenkomst?

"en daarna beslist de syndic naar goeddunken over de individuele rekening."
-> Dat klopt niet. Er is sowieso door de raad van mede-eigendom een controle of de syndicus wel de correcte verdeelsleutels gebruikt.
-> Zelfs wanneer de rekeningen van de VME worden goedgekeurd kan een mede-eigenaar nog steeds zijn individuele afrekeningen betwisten.

[Vandebos]

art 577-8§ 4 B.W.

§4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :

5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen. [3 Behoudens andersluidende bepalingen in dit hoofdstuk, wordt aangetekende briefwisseling, op straffe van nietigheid, geadresseerd aan de woonplaats, of bij ontstentenis daarvan, aan de verblijfplaats of de maatschappelijke zetel van de syndicus en aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.]3;
11° het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering [2 ...]2;
13° ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;
17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;
18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.

Dit behoort tot de basisplichten van een syndicus. Het is hiervoor dat men hem een maandelijkse bijdrage betaalt.

[float]

Dat gaat over dat hij een boekhouding moet voeren. Niet over het feit of er al dan niet een bedrag moet betaald worden voor de individuele inzage door een mede-eigenaar.

[Luc]

(...)
-> Zelfs wanneer de rekeningen van de VME worden goedgekeurd kan een mede-eigenaar nog steeds zijn individuele afrekeningen betwisten.

200% correct

[Pedro]

(...)
-> Zelfs wanneer de rekeningen van de VME worden goedgekeurd kan een mede-eigenaar nog steeds zijn individuele afrekeningen betwisten.

200% correct

Enkel akkoord als de betreffende eigenaar die zijn afrekening wil betwisten de beslissing niet mee heeft goedgekeurd. Hij dient dus neen te hebben gestemd of zich te hebben onthouden waarbij dit in de notulen dient te zijn opgenomen.

[float]

In se niet want de jaarrekening van de VME wordt goedgekeurd, maar stel dat de syndicus verkeerde verdeelsleutels gebruikt en die niet wenst aan te passen dan nog zou de mede-eigenaar de mogelijkheid hebben om een procedure te starten.

[kat9012]

Het ging in dit geval over een faktuur betreffende de keuringsattesten. 2 van de 4 eigenaars hadden geen keuring laten doen van gas en electriciteit (alhoewel verplicht). Een keuringsorganiatie is op vraag van de syndicus de installaties gaan nakijken. De faktuur werd echter door de 4 eigenaars gedeeld.
Het is dus blijkbaar niet voldoende dat de rekeningen worden goedgekeurd, fouten gebeuren bij de verdeling van de fakturen.
in ons geval hebben wij gemeenschappelijke delen zoals brandverzekering... voor het hele gebouw.
Er zijn echter ook afzonderlijke delen; aangezien wij in de achterbouw zitten, hebben wij niets te maken met uitgevoerde werken in de gemeenschappelijke delen van de voorbouw en omgekeerd.

iIk ben dus van mening dat het toch wel belangrijk is dat individule afrekeningen nagezien worden. Het verwondert mij ten zeerste dat de syndicus hiervoor een vergoeding mag aanrekenen.
in hoeverre is dit wettelijk en is dit niet in strijd met het inzage recht dat individuele eigenaars hebben inzake alle niet private documenten?

[float]

Wat staat er in de statuten omtrent de organisatie van het gebouw? Zijn er afzonderlijke verdeelsleutels voor lasten uit de voor/achterbouw?