Bedrag mededinging ook van toepassing voor mandaat RVME?

[conan300]

Is het bedrag van mededinging ook van toepassing als de RVME een mandaat krijgt voor het aangaan van een contract voor het uitvoeren van werken, als blijkt dat deze werken het bedrag gaan overschrijden?
Zo ja, dienen deze offertes dan voorgelegd te worden aan de AV die daarover dan een beslissing neemt?
Zo nee, moet me dit dan aanzien als een blanco cheque?

Bedankt,

[float]

M.i. wel. Art. 577-7, §1, 1°, d BW is daarover duidelijk: "Over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden"

Mededinging is verplicht boven het door de AV bepaalde bedrag. Bovendien moet de syndicus eerst een bestek opmaken ingevolge art. 577-8, §4, 13° BW. De AV moet dat bestek dan goedkeuren en dan kunnen pas offertes worden gezocht.
De reden waarom dat het bestek dat door de syndicus werd opgesteld moet worden goedgekeurd is doordat de syndicus enkel een uitvoerend orgaan is. De AV moet dus beslissen welke werken exact gaan uitgevoerd worden via het bestek. Deze bepalingen beogen meer transparantie bij de toewijzing van contracten en opdrachten om zo argwaan ten opzichte van de syndicus te vermijden en om het risico te voorkomen van een eventuele collusie tussen hem en de dienstverleners of de leveranciers van de vereniging van mede-eigenaars.

De AV kan wel een delegatie van die bevoegdheid geven aan de RME m.a.w. voor wat betreft het bestek als het kiezen van de offerte.

De bepalingen met betrekking tot het bestek en de mededinging hebben als doel om de mede-eigenaar(s) te beschermen. M.a.w. er kan niet van worden afgeweken want dit is in het nadeel van de mede-eigenaar(s).

De te volgen mededingings/beslissingsprocedure is:
a) goedkeuring van de investerings/werken (ja, we gaan die investeringen doen)
b) goedkeuring van het bestek opgesteld door de syndicus
c) goedkeuring/kiezen van een van de offertes

b en c kunnen eventueel gedelegeerd worden aan de RME.

[observer-old]

Een masttodont-VME ( 540 kavels) heeft mededinging verplicht vanaf 5000 € omdat ze dachten dat dit bedrag bedoelt was als een maximum waarover de syndicus kon beslissen.

1. bedrag is volgens mij te laag om van mededingingsplicht te spreken
2. kan de syndicus beslissen aankopen te doen van < 5000 €

tks

[Luc]

(...) De AV kan wel een delegatie van die bevoegdheid geven aan de RME m.a.w. voor wat betreft het bestek als het kiezen van de offerte.
(...) b en c kunnen eventueel gedelegeerd worden aan de RME.

In het geval van delegatie is er sprake van medebeheer .... verboden sinds 1994.

[float]

Ik zie het probleem niet. Art. 577-7, §1, 1°, c, derde lid BW zegt: "Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar."

Dat doet geen afbreuk aan de bevoegdheden van de AV.

[Luc]

Art. 577-7 BW
§ 1. De algemene vergadering beslist :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over allewerken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
...

Zo een delegatie toegestaan was, zou de wet:
- dit expliciet voorzien (als uitzondering op de regel b) hiervoor)
- bepalen wie het toezichtsorgaan is van de RvME, vermits deze delegatie inhoudt dat er sprake is van beheersdaden door de RvME
- bepalen hoe de beslissing van de RvME worden genotificeerd of bekend gemaakt aan de stemgerechtigde leden van de RvME
- bij welke meerderheid de RvME zijn beslissingen kan nemen
- hoe een mede-eigenaar een beslissing van de RvME kan betwisten

Bij gebrek aan één van vorige elementen is volgens mij een delegatie aan de RvME voor het kiezen uit offertes, goedkeuren van bestekken, ... niet mogelijk zonder dat er sprake is van usurpatie van bevoegdheden.

[float]

Punt a is art. 577-7, §1, 1°, b.
De wet heeft het voorzien... De RME beslist niet over de werken, maar om de verdere uitvoering van de werken. Het is niet omdat de wetgever 'vergeten' is de regels uit te werken dat de RME dergelijke beslissingen niet kan nemen omdat de AV geen regels opstelt daaromtrent. Er is een coördinatie van de statuten, maak er dan gebruik van om werkingsregels van de RME op te nemen in de statuten.

[Luc]

De RvME kan geen beslissingen nemen over de werken (exclusieve bevoegdheid AV) , noch over de uitvoering van de werken (exclusieve bevoegdheid syndicus). De wetgever is dat niet "vergeten" maar heeft deze wijze van werken (medebeheer) expliciet willen uitgommen.

Hoe kan men de ME responsabiliseren als een toezichtorgaan, zich eigenmachtig mag mengen met de uitvoering van de werken en zo de BA van de syndicus ondergraaft?

Elke bepaling in die zin in het RvME riskeert om vernietigd te worden met terugwerkende kracht (cfr Art. 577-14 2de lid BW). De leden van de RvmE riskeren om hoofdelijk op te draaien voor alle kosten. Lees de parlementaire documenten na, en vooral de interventies van NYSSENS terzake.

[conan300]

De 'bijstandstaak' voor de RvME is geschrapt uit de wet in 2010. Kan dit een licht doen schijnen op de discussie?

Luc, kan je me dan een voorbeeld geven voor wat er dan wel een mandaat, zoals voorzien in de wet, kan gegeven worden aan de RvME?

[float]

Ik spreekt niet over de beslissing of er werken worden uitgevoerd.

Een delegatie van toewijzing van een bepaalde opdracht aan een bepaalde aannemer is toegestaan. Het maakt geen inbreuk op de goedkeuring van de werken die de algemene vergadering heeft beslist. Het feit dat de AV beslist over de toewijzing van een opdracht bij volstrekte meerderheid duidt al aan dat het geen 'voorbehouden' bevoegdheid is van de AV.
De syndicus is belast met het uitvoeren van de beslissingen van de AV. Als de AV beslist om een delegatie te verlenen aan de RME voor wat betreft het toewijzen van de opdracht aan een bepaalde aannemer wordt geenszins de exclusieve bevoegdheid van de syndicus geschonden.
De RME mengt zich niet eigenmachtig met de uitvoering van werken. De AV stemt in dat de RME deze opdracht gedelegeerd krijgt.

[Luc]

De RvME kan geen beslissingen nemen over de werken (exclusieve bevoegdheid AV) , noch over de uitvoering van de werken (exclusieve bevoegdheid syndicus). De wetgever is dat niet "vergeten" maar heeft deze wijze van werken (medebeheer) expliciet willen uitgommen.

Hoe kan men de ME responsabiliseren als een toezichtorgaan, zich eigenmachtig mag mengen met de uitvoering van de werken en zo de BA van de syndicus ondergraaft?

Elke bepaling in die zin in het RvME riskeert om vernietigd te worden met terugwerkende kracht (cfr Art. 577-14 2de lid BW). De leden van de RvmE riskeren om hoofdelijk op te draaien voor alle kosten. Lees de parlementaire documenten na, en vooral de interventies van NYSSENS terzake.

I rest my case.

[conan300]

Dus het bedrag van mededinging blijft van toepassing ? En als het overschreden dient te worden is het retour naar AV?

[Luc]

De 'bijstandstaak' voor de RvME is geschrapt uit de wet in 2010. Kan dit een licht doen schijnen op de discussie?
Luc, kan je me dan een voorbeeld geven voor wat er dan wel een mandaat, zoals voorzien in de wet, kan gegeven worden aan de RvME?

Tijdens de parlementaire besprekingen werd geen concreet voorbeeld gegeven, en ik heb er tot nu toe geen gevonden.

[NLBN]

float schreef :maak er dan gebruik van om werkingsregels van de RME op te nemen in de statuten.

Kunt u mij een idee geven van die " werkingsregels " die eerst moeten goedgekeurd worden door AV met 3/4e meerderheid, me dunkt, moet dat ook opgenomen worden in reglement van eigendom ( oa. notariele akte en overgeschreven hypotheekkantoor ? )

met dank

[Luc]

De 'bijstandstaak' voor de RvME is geschrapt uit de wet in 2010. Kan dit een licht doen schijnen op de discussie?
Luc, kan je me dan een voorbeeld geven voor wat er dan wel een mandaat, zoals voorzien in de wet, kan gegeven worden aan de RvME?

Tijdens de parlementaire besprekingen werd geen concreet voorbeeld gegeven, en ik heb er tot nu toe geen gevonden.

Ondertussen een concreet en reëel voorbeeld gevonden: de keuze van de kleur van de binnenbekleding van de liften werk in een VME toevertrouwd aan de RvME, wegens een patstelling tijdens de AV.