Info vooraf: Wij hadden in het verleden al enige financiële discussies met een medeëigenaar in het appartementsgebouw waar wij ook een appartement bezitten. Door financiele tekortkomingen tijdens de periode dat hij zelf syndicus was, werd beslist om met een extern kantoor te werken. Hij heeft toen ook een aanzienlijke som aan alle overige medeëigenaars moeten betalen (omdat hij zelf nooit deelde in de kosten toen hij het mandaat waarnam). Ook nadien waren er nog discussies (bv over de kostenverdeling van een nieuwe voordeur waarbij hij wilde afwijken van de bepalingen van de basisakte en zelf bestellingen plaatste waarvoor hij geen officieel mandaat had).
Vraag: vorig jaar ontvingen wij een aangetekend schrijven van de bewuste medeëigenaar met de dringende vraag om een leiding te herstellen in onze badkamer omdat hij hierdoor vochtschade zou hebben (werd ook geadviseerd door een expertise van een extern bureau).
Aangezien onze eigen loodgieter niet echt te mobiliseren viel, deden wij een beroep op de loodgieter van onze syndicus (waar zij altijd mee samenwerken). De loodgieter komt zo snel mogelijk voor de herstelling. Bij aankomst stelt hij vast dat de leiding zou moeten hersteld worden via een schacht in de badkamer van de benedenbuur. Dit zou vlot gaan aangezien de badkamer in renovatie was en er dus ook nauwelijks breekwerken zouden moeten gebeuren. De benedenbuur wordt gebeld maar als hij hoort dat de schade op die manier hersteld moet worden, weigert hij om de herstelling te laten uitvoeren (omdat hij vond dat onze badkamervloer moest opengebroken worden). De loodgieter maakt een factuur op met de melding dat herstelling belet werd door de medeëigenaar. Hij bevestigde ons ook nog de feiten per mail.
Wij ontvangen nu bij de eindafrekening een factuur voor de werken ten belope van 161€. Onze vraag: moeten wij dit betalen? Wij zouden dan namelijk moeten opdraaien voor een herstelling die geëist werd door een medeëigenaar, maar wél door hem geweigerd werd toen bleek dat er werken in zijn eigendom nodig waren.
Probleem: als wij dit op hem verhalen, vrezen we dat hij het mandaat van de syndicus niet zal willen verlengen (moet unaniem gebeuren). Dit plaatst ons in een patstelling, aangezien wij zelf die aansprakelijkheid niet willen dragen, maar gezien het verleden ook liever niet willen dat hij dit voor zijn rekening neemt. Wij verkiezen om met een externe syndicus te werken om zeker te zijn dat alles correct verloopt. Wij hebben bovenstaande kwestie trouwens ook aan hen voorgelegd (maar nog geen antwoord ontvangen).
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
a) Ik begrijp niet goed hoe zo'n factuur terecht komt in de boekhouding van de mede-eigendom. Stond het vast dat de schade werd veroorzaakt door een leiding van jullie of kon het ook een 'gemeenschappelijke' leiding zijn?
b) Van waar komt de redenering dat een verlenging van het mandaat met unanimiteit moet gebeuren?
b) Van waar komt de redenering dat een verlenging van het mandaat met unanimiteit moet gebeuren?
a) Wij hadden verwacht dat er geen factuur zou komen aangezien er geen werken konden gebeuren. Nu zien wij bij de eindafrekening dat die dus wel opgemaakt werd. Vermoedelijk heeft de loodgieter dit aan de syndicus bezorgd omdat hij dacht dat dit voor de verzekering was?
Volgens de expertise ging het niet om een gemeenschappelijke leiding maar vermoedelijk om een klein lek in een afvoerbuis van ons toilet (wij hebben toen ook onze eigen loodgieter gebeld en die vond dat onzin. Heeft zelf nog de benedenbuur gebeld om toe te lichten maar die wilde niet naar hem luisteren).
b) zo hebben wij het begrepen op de laatste vergadering van de medeëigenaars vorig jaar toen de benedenbuur dreigde om niet mee te tekenen voor een verlenging van het mandaat als wij niet toegaven aan zijn eisen.
Volgens de expertise ging het niet om een gemeenschappelijke leiding maar vermoedelijk om een klein lek in een afvoerbuis van ons toilet (wij hebben toen ook onze eigen loodgieter gebeld en die vond dat onzin. Heeft zelf nog de benedenbuur gebeld om toe te lichten maar die wilde niet naar hem luisteren).
b) zo hebben wij het begrepen op de laatste vergadering van de medeëigenaars vorig jaar toen de benedenbuur dreigde om niet mee te tekenen voor een verlenging van het mandaat als wij niet toegaven aan zijn eisen.
klein detail: techniekers zullen altijd een factuur aanrekenen als ze ter plaatse moeten komen. Dit dekt vervoersontkosten en de duur dat ze rondgeneusd hebben. In die tijd hadden ze anders elders geld kunnen verdienen. Het genoemde bedrag komt overeen met wat voor dergelijke situatie te verwachten valt.
Bedankt voor de toelichting maar dat is ook ons punt niet. Is inderdaad logisch dat die loodgieter zijn kosten in rekening brengt (verplaatsing en uren). Ons vermoeden dat er geen fatuur zou komen was tendele gebaseerd op het feit dat we er maar geen zagen komen (maar is achteraf bekeken ook logisch omdat die naar de syndicus gestuurd was, die nu pas zijn eindafrekening gemaakt heeft).
Vraag is vooral of wij die kosten moeten betalen als de loodgieter moest komen op vraag van de benedenbuur, die dan zelf verhindert dat er een herstelling kan gebeuren? Lijkt ons eerder pesterij dan een terechte vraag (zeker omdat er nu na een jaar -zonder dat er dus iets gebeurde- dan blijkbaar ineens geen sprake meer is van een vochtprobleem? In de rechtspraak bestaat er toch zoiets als een 'roekeloos of tergend geding', ook al gaat die vergelijking uiteraard niet helemaal op.
Vraag is vooral of wij die kosten moeten betalen als de loodgieter moest komen op vraag van de benedenbuur, die dan zelf verhindert dat er een herstelling kan gebeuren? Lijkt ons eerder pesterij dan een terechte vraag (zeker omdat er nu na een jaar -zonder dat er dus iets gebeurde- dan blijkbaar ineens geen sprake meer is van een vochtprobleem? In de rechtspraak bestaat er toch zoiets als een 'roekeloos of tergend geding', ook al gaat die vergelijking uiteraard niet helemaal op.
-
Franciscus
- Berichten: 38588
Lijkt mij ook dat factuur naar de eigenaar moet gaan die inspectie (daarvoor dienen die luiken toch heeft onmogelijk gemaakt. Trouwens er moet een oorzakelijk verband zijn tussen feit en schade.
Hebt u uw brand / familiale verzekering niet in kennis gesteld?
Syndicus zal mijns inzien moeten verhalen op diegene die controle heeft onmogelijk gemaakt.
Eventjes moeten aanpassen:
Syndicus heeft loodgieter laten optreden op jullie vraag is zijn jullie de opdrachtgevers (mijn fout[
/b]).
Jullie zullen idd de benedenbuur moeten aansprakelijk stellen dus gezien mogelijke schade is dat via uw verzekeringen.
Of die nog gaan reageren na al die tijd is een andere zaak.
Natuurlijk had de syndicus die factuur al veel langer moeten doorgeven aan jullie.
Hebt u uw brand / familiale verzekering niet in kennis gesteld?
Syndicus zal mijns inzien moeten verhalen op diegene die controle heeft onmogelijk gemaakt.
Eventjes moeten aanpassen:
Syndicus heeft loodgieter laten optreden op jullie vraag is zijn jullie de opdrachtgevers (mijn fout[
/b]).Jullie zullen idd de benedenbuur moeten aansprakelijk stellen dus gezien mogelijke schade is dat via uw verzekeringen.
Of die nog gaan reageren na al die tijd is een andere zaak.
Natuurlijk had de syndicus die factuur al veel langer moeten doorgeven aan jullie.
Laatst gewijzigd door Franciscus op 14 sep 2012 22:58, 1 keer totaal gewijzigd.
De verlenging van het mandaat van de syndicus heeft slechts een volstrekte meerderheid nodig. M.a.w. 50%+1.b) zo hebben wij het begrepen op de laatste vergadering van de medeëigenaars vorig jaar toen de benedenbuur dreigde om niet mee te tekenen voor een verlenging van het mandaat als wij niet toegaven aan zijn eisen.
Het is een andere zaak dat hij ontslag neemt wanneer niet alle mede-eigenaars akkoord zijn. Dat lijkt dan eerder op chantage dan op een correct beheer van de VME.
Als het echt de spuigaten uitloopt kan er altijd via de vrederechter een voorlopig syndicus worden aangesteld.
Sowieso de factuur al opvragen bij de syndicus.a) Wij hadden verwacht dat er geen factuur zou komen aangezien er geen werken konden gebeuren. Nu zien wij bij de eindafrekening dat die dus wel opgemaakt werd. Vermoedelijk heeft de loodgieter dit aan de syndicus bezorgd omdat hij dacht dat dit voor de verzekering was?
Volgens de expertise ging het niet om een gemeenschappelijke leiding maar vermoedelijk om een klein lek in een afvoerbuis van ons toilet (wij hebben toen ook onze eigen loodgieter gebeld en die vond dat onzin. Heeft zelf nog de benedenbuur gebeld om toe te lichten maar die wilde niet naar hem luisteren).
Hebben jullie een kopie gekregen van de expertise? Op het eerste zicht lijken jullie dat niet te hebben.
Wie heeft de opdracht gegeven aan de loodgieter? De syndicus of jullie? Als het niets te maken heeft met de gemeenschappelijke delen moet de factuur naar jullie gestuurd worden. Die factuur mag dan ook niet betaald worden met geld van de VME.