Commissaris van de rekeningen

[Griet]

Twee jaar geleden heeft de vrederechter een nieuwe syndicus aangesteld (de vorige had de kas geplunderd). De nieuwe syndicus heeft er een brokkenparcours van gemaakt: werken laten uitvoeren zonder de vereiste meerderheid, wettelijke voorschriften aan haar laars gelapt, enz..

Ik heb mij destijds opgegeven als commissaris van de rekeningen om nooit nog mee te moeten maken dat geld van VME verdwijnt. Maar wat eerst eenvoudig leek is nu lichtjes verandert in een nachtmerrie.
Vermits de VME 80 app. heeft dient een boekhouding met genormaliseerd rekeningenstelsel gevoerd te worden. Verleden jaar heeft zij geweigerd om dat te doen. Omdat er fouten waren is de afrekening op de AV niet goedgekeurd.
De afrekening die zij dit jaar maakt is wel boekhoudkundig juist maar staat vol fouten.
Bovendien stel ik vast dat zij geen verzekering heeft afgesloten voor de BA van de commissaris van de rekeningen?

Hoe kan ik deze situatie oplossen?
Kan ik eisen dat de volledige boekhouding van de twee jaren nog doorgelicht worden door een erkend boekhouder?

Dank bij voorbaat.

[observer-old]

Voor de vuist weg, enkele spontane opmerkingen, bij eerste lezing :
- gij kunt niets eisen, wel de AV kan mogelijks iets doen
-die AV lijkt wel te functioneren gezien ze de rekeningen NIET goedgekeurd hebben
-maar hebben de leden van de Raad van Mede-Eigendom in hun zesmaandelijks verslag daarvan niets gemeld ? nl. over de foutieve afrekeningen ?
- het minimum rekeningstelsel is nog maar verplicht vanaf het eerste boekjaar na 1.1.2013 ( recent in staatsblad verschenen)

Good luck

[Sirius-Dogstar]

Volgens de advocaat van de syndicus heeft de raad van mede-eigedom geen bevoegdheid in de controle van de boekhouding en het financiële beheer vd syndicus BW 577-8-2. Dit behoort tot de rekeningcommissaris. Het adviesrecht (bijstaan vd syndicus) kan worden opgenomen in het Reglement van mede-eigendom. waarom is er dan een wetswijziging nodig geweest?

[Pelikaan]

Zou het kunnen dat de advocaat van de syndicus in enge zin interpreteert? Heeft iemand een andere mening?

Inzagerecht documenten Syndicus

Het is niet opportuun te herinneren aan het recht op toegang tot de stukken ter staving van de kosten, die vallen onder de toepassing van artikel 577-8 par. 4, 11. Elke Mede-Eigenaar heeft op grond van die bepaling recht op algemene toegang tot de documenten. De Mede-Eigenaars hoeven zich dus niet te beperken tot de stukken die verband houden met agendapunten (DOC 52 1334/006). De Mede-eigenaars mogen te alle tijde inzage nemen van 'alle niet-privatieve documenten of gegevens over de mede-eigendom”. Dus normaliter ook inbegrepen de boekhoudkundige stukken.

Adviesrecht (= werd dit niet afgeschaft door de nieuwe appartementswet?)

De Raad van Mede-Eigendom controleert of de Syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. Vroeger stond hij de Syndicus ook bij, maar beide opdrachten bleken in de praktijk niet met elkaar te verzoenen en zorgden voor heel wat wantrouwen.
De taken van de RME dienen zich exclusief te beperken tot toezicht. Het komt dus niet aan deze raad toe om keuzen te maken in de plaats van de Algemene Vergadering. Zo niet is er sprake van belangenvermenging of partijdigheid, in hoofd van de RME, waarbij voorrang gegeven wordt aan privébelangen van een groep versus de belangen van de VME.

[float]

Elke mede-eigenaar heeft een onvervreemdbaar individueel controlerecht. Het aanwezig zijn van een commissaris doet daaraan geen afbreuk. De commissaris doet enkel een wettigheidscontrole, geen opportuniteitscontrole.
Er moet inderdaad een onderscheid gemaakt worden tussen dit controlerecht en de taken die de organen van de VME uitoefenen. Het spreekt voor zich dat de raad van mede-eigendom een zekere controlebevoegdheid heeft op het financieel vlak. De RME heeft een algemene toezichtsverplichting, terwijl de commissaris enkel toezicht kan uitoefenen op het financieel gebied. Er zal dus een wisselwerking zijn tussen beide. Bijvoorbeeld: de raad van mede-eigendom kan intern beslissen dat er een reservekapitaal moet komen en stellen voor dat het 5000 EUR per jaar wordt. De commissaris kan dan bijvoorbeeld controleren of dat bedrag wel voldoende is. Idem dito met bijvoorbeeld de invordering. De commissaris stelt vast dat er een grote achterstand is, dan is het aan de raad van mede-eigendom om te syndicus te vraag te stellen waarom hij niets onderneemt. Alles hangt af van de bevoegdheden die de commissaris heeft toegewezen gekregen. Het is dus niet zo zwart wit als die advocaat het stelt.

Als de AV een adviesverplichting wenst te geven aan de RME dan moet zij dit elk jaar opnieuw bevestigen. Het heeft dus geen zin om dat op te nemen in het reglement van mede-eigendom want bij gebrek aan jaarlijkse bekrachtiging vervalt de bevoegdheid.

[Griet]

De theorie verschilt toch wel even van de praktijk. Goed, de syndicus doet zijn werk niet naar behoren. Ontslagen? Dat betekent naar de vrederechter stappen en ben je vertrokken voor een paar maanden. Afwachten tot de volgende AV en het verwijt krijgen dat je niet alert gereageerd hebt? Van onze RME was er niemand met een juridische achtergrond. En dan een ramp van een syndicus. Als ik dan lees in een ander forum dat de leden van de RME persoonlijk aansprakelijk gesteld kunnen worden: ik zal voortaan wel twee keer nadenken voor ik mij engageer. Mijn probleem blijft: verleden jaar heb ik onregelmatigheden vastgesteld en heb ik niet alert genoeg gereageerd: ik had toen op de AV al controle door een boekhouder moeten eisen. De volgende AV is binnen twee maanden. Moet ik nu zelf stappen ondernemen om mezelf te beschermen en zo ja, wat kan ik doen?

[observer-old]

Over uw hoofdelijk aansprakelijkheid als lid van de RME is er ook bij ons een probleem: iemand stelde voor een verzekering daarvoor aan te gaan, maar dat werd weggelachen door de syndicus omdat hij toch verantwoordelijk is ( en verzekezrd) voor zijn beslissingen die hij zou genomen hebben met het advies van de RME.
Dat zal ik als een apart item uitspitten op dit zelfde forum

De Commissaris van de Rekeningen kan evenwel geen ADVIES geven aan de Algemene Vergadedring, laat staan dat je zou kunnen " eisen " stellen; maar als je in uw verslag uw vaststellingen hebt opgenomen of eventueel de oorzaak waarom je ' geen ' vaststellingen, hebt kunnen maken, is uw taak af. Wel wordt aangeraden een verzekering te nemen , maar dan in geval u uw taak niet au serieus zou genomen hebben, voor een professionele Commissaris van de Rekeningen is die verzekering een professionele verplichting zelfs.

voetnota : als lid van de RME kan je het beleid duiden, zij het tergend traag maar op termijn toch;, als Commissaris van de Rekeningen hebt u dan eerder een grote verantwoordlijkheid : als u in Uw verslag niet gewezen hebt op fouten of pijnpunten van de boekhouding zal niemand van de ME bij de Vrederechter kunnen bekomen dat de boekhouding niet juist is .De ' rekeningen ' is dazn weer wat anders (veeleer de taak van de RME, maar daarover is er nog discussie mogelijk ).

Misschien toch een stap duidelijker , alhoewel ikzelf niet "de waarheid in pacht heb "

[float]

De Commissaris van de Rekeningen kan evenwel geen ADVIES geven aan de Algemene Vergadedring, laat staan dat je zou kunnen " eisen " stellen

Dat kan wel, art. 577-8/2 BW: "De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald."
In onze VME krijgt de commissaris via het reglement verregaande bevoegdheden zoals in bepaalde omstandigheden het recht om een AV te organiseren.

[Pedro]

De Commissaris van de Rekeningen kan evenwel geen ADVIES geven aan de Algemene Vergadedring, laat staan dat je zou kunnen " eisen " stellen

Dat kan wel, art. 577-8/2 BW: "De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald."
In onze VME krijgt de commissaris via het reglement verregaande bevoegdheden zoals in bepaalde omstandigheden het recht om een AV te organiseren.

Beste, Dit laatste lijkt me een brug te ver en dient m.i. als een onrechtmatig beding te worden aanzien. De wet is van dwingend recht en ze stelt duidelijk dat het enkel en alleen de syndicus toekomt om een vergadering bijeen te roepen. Slechts wanneer hij op vraag van een of meerdere eigenaars, die minstens 20% van de aandelen bezitten, hieraan onrechtmatig verzaakt, kan de vergadering door één van de eigenaars die het verzoek tot bijeenroeping mee ondertekende, worden georganiseerd. Weigert de syndicus een punt op te nemen op vraag van één of meerdere eigenaars die geen 20% vertegenwoordigen, dan kan de bijeenroeping nog via tussenkomst van de vrederechter gebeuren.

De wet stelt ook duidelijk dat voormelde een actie van één of meerdere mede-eigenaars vereist. Quid wanneer de commissaris van de rekeningen een derde niet mede-eigenaar is?

[float]

Deze bevoegdheid van de commissaris is enkel aanvullend en doet geenszins afbreuk aan de bevoegdheid die de syndicus heeft. Art. 577-6, §2 BW bepaalt enkel dat de syndicus in bepaalde gevallen een AV moet houden en dat de mede-eigenaars via een bepaald middel een AV kunnen afdwingen. Dat neemt niet weg dat in het reglement van mede-eigendom bijkomende bepalingen mogen opgenomen worden die de bevoegdheid tot de organisatie van een AV in een bepaalde omstandigheid ook toekennen.

[Sirius-Dogstar]

Ik vind de wet op de mede-eigendom bijzonder ingewikkeld, vooral doordat men er andere wetten bijgooit. Het lijkt mij met mijn beperkte kennis normaal dat iemand aan de bel trekt wanneer hij onregelmatigheden vermoedt; wie dit is lijkt mij weinig relevant. Nergens lees ik dat er geen ongelijke behandeling mag zijn van een mede-eigenaar al dan niet vallende onder de verplichting van de oprichting van een raad van mede-eigendom. De rekeningcommissaris is verplicht in iedere VME. De RME pas vanaf 20 kavels; het lijkt mij eenvoudiger deel uit te maken van een VME met maximaal 19 mede-eigenaars. Nochtans is gelijke behandeling een grondwettelijk recht. De brief van de advocaat is bedoeld om de wet te omzeilen. Het art 577-8/2 is duidelijk dat de verplichtingen en bevoegdheden van de rekeningcommissaris statutair geregeld moet worden. Maar het artikel BW 577-8/1 is ook duidelijk: onverminderd de bepalingen in het BW 577-8/2. maar er is ook nog de vennootschapswetgeving over de commissarissen, enz... We blijven maar rondjes draaien.....

[float]

Kleine VME's zijn meestal inschikkelijker, ik weet niet of dat zoveel beter is om een correct/efficiënt beheer te hebben van de VME ten opzichte van een grote VME.
Inderdaad, het gebruik van 'onverminderd' laat de stelling overeind dat de RME ook toezicht houdt op het financieel beheer van de syndicus.
De artikelen uit het vennootschapsrecht zijn niet van toepassing voor wat betreft de commissaris. Zij kunnen wel als leidraad gebruikt worden om de bevoegdheden en verplichtingen in te vullen.

[float]

Ter aanvulling. Er is een uitspraak van het Hof van Cassatie van 6 februari 2009 die stelt dat "Uit de wetsbepalingen inzake appartementseigendom volgt niet dat de Algemene Vergadering van mede-eigenaars alleen door de syndicus kan worden samengeroepen."

Uittreksel uit het arrest:

"Eerste onderdeel
[...]
2. Voor het overige gaat het onderdeel ervan uit dat alleen de syndicus van een gebouw in gedwongen mede-eigendom de Algemene Vergadering van mede-eigenaars kan samenroepen.

Artikel 577-8, § 4, 1° van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, de syndicus tot opdracht heeft de Algemene Vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van mede-eigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeeigendom een beslissing moet worden genomen.

Artikel 577-9, § 3 van dit wetboek bepaalt dat iedere medeeigenaar eveneens aan de rechter kan vragen de bijeenroeping van een Algemene Vergadering te gelasten, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.

Artikel 577-14 van dit wetboek bepaalt dat de regels van afdeling 2 van hoofdstuk III van titel II van boek II die de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen regelen, van dwingend recht zijn.

3. Uit deze wetsbepalingen volgt niet dat de Algemene Vergadering van mede-eigenaars alleen door de syndicus kan worden samengeroepen. In zoverre het onderdeel uitgaat van het tegendeel, faalt het naar recht."

"Tweede onderdeel
4. Artikel 577-6, § 2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de Algemene Vergadering kan bijeengeroepen worden op verzoek van een of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
5. Dit artikel beoogt de bescherming van de rechten van de mede-eigenaars, meer bepaald van deze die een minderheidsbelang hebben in de gemeenschappelijke delen. Deze bepaling staat er niet aan in de weg dat de basisakte deze bescherming uitbreidt, zodat de Algemene Vergadering kan worden samengeroepen op verzoek van een mede-eigenaar die niet ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezit.

Het onderdeel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht."

M.a.w. bevestiging van de eerder gestelde stelling.

[kat9012]

Vorig jaar is er op de AV een commissaris benoemd. (mede eigenaar die aandelen heeft in de voorbouw, echter niet in de winkel en achterbouw). Ikzelf ben mijn rekeningen gaan controleren op het kantoor van de syndicus ( wij hebben aandelen in de achterbouw). Ik merkte op dat er kosten bij ons aangerekend waren die die ten laste waren voor andere achter bouweigenaars. Dit was niet opgemerkt door de aangestelde commissaris (hij is niet echt betrokken of op de hoogte van problemen die zich voordoen bij de achterbouw).
De syndicus laat mij nu weten dat ;' Aangezien in de beheervergoeding slechts een controle door de commissaris inbegrepen is, zij genoodzaakt zijn een individuele controle door een eigenaar aan te rekenen.'
Is dit wettelijk in orde ?

[kat9012]

Vorig jaar is er op de AV een commissaris benoemd. (mede eigenaar die aandelen heeft in de voorbouw, echter niet in de winkel en achterbouw). Ikzelf ben mijn rekeningen gaan controleren op het kantoor van de syndicus ( wij hebben aandelen in de achterbouw). Ik merkte op dat er kosten bij ons aangerekend waren die die ten laste waren voor andere achter bouweigenaars. Dit was niet opgemerkt door de aangestelde commissaris (hij is niet echt betrokken of op de hoogte van problemen die zich voordoen bij de achterbouw).
De syndicus laat mij nu weten dat ;' Aangezien in de beheervergoeding slechts een controle door de commissaris inbegrepen is, zij genoodzaakt zijn een individuele controle door een eigenaar aan te rekenen.'
Is dit wettelijk in orde ?