werkkapitaal syndicus etc

[metaldeth]

Hallo allen,

1. Bij overdracht van een appartement vind ik volgende betreffende het werkkapitaal:
Wat gebeurt er met het werkkapitaal en het reservefonds
Het werkkapitaal dient voor de periodieke uitgaven. Het reservefonds wordt gebruikt voor uitzonderlijke, maar zeer voorspelbare uitgaven. Voor het werkkapitaal moet aan de verkoper het aandeel dat overeenstemt met de periode waarin hij geen gebruik meer kan maken van de gemeenschappelijke delen worden terugbetaald. De syndicus dient de rekeningen op te stellen op basis van de overdrachtsdatum van het vruchtgebruik die in de authentieke akte wordt vermeld. Het reservefonds blijft de eigendom van de vereniging van mede-eigenaars.

Ik vind nergens of het werkkapitaal volledig of deels moet overgemaakt worden door de nieuwe eigenaar.
Deels lijkt me logisch gezien de nieuwe eigenaar pas gebruikt maakt van de gemeenschappelijke delen vanaf de ingebruikname, waarbij het resterend deel overgemaakt wordt bij de volgende algemene vergadering.
Volledig lijkt me logisch gezien de uiteindelijke afrekening dan zal compenseren.

2. Er is een contract met de syndicus voor het 1e jaar, op de 1e algemene vergadering is het mandaat met 2 jaar verlengd tegen dezelfde actuele voorwaarden, er is echter geen nieuw contract opgemaakt. Er is een opzegvergoeding in het originele contract. Kan de syndicus kostenloos afgezet worden gezien er geen nieuw contract is?

3. Bij de eigendomsoverdracht van het appartement staat nihil qua verschuldigde bedragen van de verkoper. Nu blijkt echter dat de verkoper, die teven eigenaar is van een ander appartement, niet aan alle betalingen heeft voldaan. Kan dit ten laste gelegd worden van de VME?
Er is op de 1e algemene vergadering een kapitaalverhoging geweest, nu blijkt dat de verkoper deze niet heeft voldaan (voor 2 appartementen van de 4 van het gebouw)

4. Welke stappen kunnen ondernomen worden tegen een mede-eigenaar die weigert zijn bijdrage te betalen aan de VME? Gezien de kosten van een rechtszaak dient deze te worden vermeden, zijn er andere stappen mogelijk?

5. Het betreft een gebouw (nieuwbouw) van 4 appartementen, de kosten van de syndicus bedragen 2/3 van de totale kosten terwijl deze enkel de rekeningen betaalt. Aan personen in gelijkaardige situaties of met ervaring hierover, welk percentage is hier een richtwaarde?
Wat is een richtprijs voor het maandelijks ereloon in deze situatie, ermee rekening houdend dat oa brieven, mails, telefoongesprekken apart worden gefactureerd?


Alvast bedankt

[metaldeth]

Nog een paar bijkomende vragen:
- in contract met syndicus staat dat kosten van eigendomoverdracht ten laste zijn van verkoper, het opmaken van een supplementaire kostensplitsing bij verkoop: FF 90 euro
Staat niet bij ten laste van wie
Is dit legaal?

- bij informatie verstrekt aan notaris bij verkoop is meegedeeld schuld verkoper nihil, nu blijkt dit niet zo te zijn, wat zijn juridische gevolgen hiervan?

- er is nog geen rechtsprocedure gestart, mag identiteit van mede-eigenaar die niet betaalt openbaar worden gemaakt?

- Hoeveel gebouw in 2009 gebouwd is, werd er geen PID opgesteld. Ondertussen is na laatste verkoop (februari 2012) post-interventie dossier opgesteld van alle appartementen, hoe dient syndicus dit in zijn bezit te krijgen?

- op laatste AV is geen commissaris van de Rekeningen aangesteld, kan dit ten laste worden gelegd van syndicus?

- boekhouding is bij syndicus ter beschikking ter inzage, kan hiervan kosteloos copie worden opgevraagd?


Alvast bedankt

[float]

a) De provisies aan het werkkapitaal worden afgerekend op het einde van het boekjaar. Dat kan niet eerder doordat er ook jaaruitgaven zijn die dan pro-rata worden berekend tussen de nieuwe mede-eigenaar en de oude. Het werkkapitaal komt met andere woorden niet toe aan de nieuwe mede-eigenaar, tenzij tussen hen een overeenkomst zou bestaan die dat wel voorziet.

b) Neen. Er moet geen nieuwe overeenkomst worden opgesteld doordat de reeds overeengekomen contractuele voorwaarden gelden. De vereniging van mede-eigenaars zal dus een opzegvergoeding aan de syndicus moeten betalen bij voortijdige beëindiging.

c) Neen. Er moet een verschil gemaakt worden tussen schulden specifiek aan uw kavel en de andere schulden aan andere kavels. Het zijn enkel de schulden aan uw kavel die tellen. De andere zijn van geen belang.

d) Neen. Enkel een uitspraak door een rechter kan dwingende gevolgen hebben. Er kunnen verhogingen worden vastgelegd in het huishoudelijk reglement of het reglement van mede-eigendom, maar deze verhogen enkel de schuld.

e) Dat is zeer moeilijk om uitspraken over te doen. Er wordt geen melding gemaakt van het totale bedrag van de kost, etc.

f) Ja, dat is legaal. Je zegt "in contract met syndicus staat dat kosten van eigendomoverdracht ten laste zijn van verkoper". Dat lijkt mij duidelijk dat dit ten laste is van de verkoper.

g) -

h) Ja, de identiteit mag openbaar gemaakt worden. Daar is geen enkel juridisch beletsel voor.

i) -

j) Wat bedoel je met "ten laste gelegd"?

k) Dat kan, tenzij de syndicusovereenkomst voorziet dat daar betaald moet voor worden.

[observer-old]

Vraag 1.
Werkkapitaal ( bvb 250 €) blijft eigenaar van de verkoper zodat bij de laatste (gesplitste) afrekening hij het volle bedrag moet terug krijgen, en moet de koper zijn werkkapitaal( 250 €) volledig betalen. Ik weet dat de wettekst het anders suggereert ( 577-11 § 5 1*) maar dat is niet werkbaar voor de boekhouding noc h de controle ervan ( commissaris van de rekeningengen)
Reservekapitaal daarentegen blijft eigendom van de VME( gaat mee met de kavel) en moet gij niet meer storten. Toch niet de eventueel niet betaalde opvragingen voor het reservekapitaal, wel de nieuwe kapitaalsverhoging, indien daartoe beslist werd op een algemene vergadering die zou hebben p^laats gehad tussen het sluiten van de overeenkoms( verkoper/koper) en het verlijden van de authentieke akte
Vraag 3.
Als n u blijkt dat, in geval van eigendomsoverdracht dus, de optredende notaris wel de bij wet bepaalde informatie opgevraagd heeft en gekregen heeft, maar die informatie dus niet juist zou zijn geweest, is het een fout van de syndicus, als lasthebber dan van de VME
Wel is het zo dat niet mag verwacht worden dat de VME ( alle mede-eigenaars dus ) dan moeten opdraaien , en zijn er basisakten die voorzien, of althans zo door de syndicus kunnen worden geïnterpreteerd, dat de koper alle openstaande schulden op naam van de verkoper moet betalen.

Voor de antwoorden op vragen 2, 4 en 5 laat ik eerst het woord aan anderen

OP uw aanvullende gegevens kom ik nog terug, tenzij anderen al hebben geantwoord.

Mvg

[float]

Vraag 1.
Werkkapitaal ( bvb 250 €) blijft eigenaar van de verkoper zodat bij de laatste (gesplitste) afrekening hij het volle bedrag moet terug krijgen, en moet de koper zijn werkkapitaal( 250 €) volledig betalen. Ik weet dat de wettekst het anders suggereert ( 577-11 § 5 1*) maar dat is niet werkbaar voor de boekhouding noc h de controle ervan ( commissaris van de rekeningengen)

Je gaat niet alleen in tegen de dwingende bepaling van de gedwongen mede-eigendom, de redenering is ook foutief. De syndicus stelt aan het einde van het boekjaar een gesplitst afrekening op voor de oude en de nieuwe mede-eigenaar. Op dat moment wordt pas het saldo berekent op het vlak van werkkapitaal voor beiden. Dat is volledig transparant in de boekhouding.

Voorbeeld:
De oude mede-eigenaar heeft tot aan het verlijden van de akte een bedrag van 500 EUR betaalt. Stel nu voor dat hij voor de periode dat hij nog mede-eigenaar was, slechts 400 EUR moest betalen dan krijgt hij na de goedkeuring van de jaarrekening 100 EUR terug. De nieuwe mede-eigenaar betaalt slechts zijn bijdragen aan het werkkapitaal vanaf de akte. Hij zal dan na het goedkeuren van de jaarrekening de nog te betalen bijdragen moeten betalen.

Ik begrijp het systeem dus niet wat in jouw VME wordt toegepast.

[metaldeth]

Vraag 1.
Vraag 3.
Als n u blijkt dat, in geval van eigendomsoverdracht dus, de optredende notaris wel de bij wet bepaalde informatie opgevraagd heeft en gekregen heeft, maar die informatie dus niet juist zou zijn geweest, is het een fout van de syndicus, als lasthebber dan van de VME
Wel is het zo dat niet mag verwacht worden dat de VME ( alle mede-eigenaars dus ) dan moeten opdraaien , en zijn er basisakten die voorzien, of althans zo door de syndicus kunnen worden geïnterpreteerd, dat de koper alle openstaande schulden op naam van de verkoper moet betalen.

Mvg

Lijkt me toch ergens een fout in de redenering te zitten, de syndicus geeft foute informatie aan de notaris, en als gevolg hiervan moet de koper de openstaande schulden van de verkoper betalen?
Verhoging werkkapitaal is beslist op AV voorgaand de verkoop (en voorgaande de aankoopbelofte etc), is niet voldaan door verkoper en deze informatie is foutief doorgegeven aan koper door syndicus (achterstaande schulden nihil)

Ivm werkkapitaal dus al 2 verschillende interpretaties. Lijkt me hoe dan ook duidelijk dat wanneer het werkkapitaal door de verkoper enkel wordt voldaan voor de periode vanaf de akte tot einde boekjaar (en de rest bij het begin van het volgende boekjaar), dit geen aanleiding kan geven tot financiële problemen gezien het werkkapitaal van de verkoper de rest aanvult.


Vrgr

[float]

Voor wat betreft het aspect van vraag mbt het werkkapitaal:
Ik vermoed dat je daar koper bedoelt in plaats van verkoper. De verkoper moet geen provisies meer storten vanaf het moment dat zijn privatieve kavel werd verkocht.
Art. 577-11, §2, vijfde lid BW: "Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen."
Het gaat om de volgende schulden:
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.

Bovendien moet ook rekening gehouden worden met de volgende bepaling: "Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen."

Tot slot, tussentijdse splitsing van afrekeningen heeft geen enkele zin.

Voor wat betreft het aspect van vraag 3, het zogenaamde solidariteitsbeding:
Omwille van het dwingend karakter van de bepalingen mbt de gedwongen mede-eigendom wordt niet toegestaan dat de vereniging van mede-eigenaars van de koper de betaling kan eisen van meer dan hetgeen hem wettelijk ten laste wordt gelegd.