nooit te laat om bij te leren

[observer-old]

Eerste vraag :art 577-6 §8 1e lid van het BW : De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
Op de AV van een mastodont-VME ( met 7 deelverenigingen) , werd bij het begin (van de eerste AV sedert 1.9.2010) een aanwezigheid/vertegenwoordiging van 75000 van de 100000 kwotiteiten ge-acteerd .
Van de stemmingen in de loop van de vergadering, die wel niet ordentelijk verliepen, werd de uitslag berekend op de uitgebrachte ja en neen stemmen, gezien ongeldige stemmen of onthoudingen niet meetellen (“ Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, blanco en de ongeldige stemmen niet beschouwd als uitgebrachte stem “ ( art 577-6 §8 2e lid van het BW) , werden ze ook niet opgegeven, ( en misschien zelfs niet eens geteld) maar door het feit dat er “ onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen “ waren, moeten die toch uitgebracht zijn door “ mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd waren “.
Tweede vraag : in dezelfde AV van die mastodont-VME werd “de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden “ dan ook niet vermeld ( 577 -6 § 10 1e lid van BW)
Derde vraag : omdat de notulen ( wegens telling van de stemmingen) slechts konden voorgelezen worden drie uur na de vergadering ,werden deze getekend door nog slechts 3 aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers ( art 577-§6 §10 2e lid van BW) ; handtekeningen die evenwel onleesbaar zijn en dus niet kunnen ge-identificeerd worden

[Luc]

Wat is telkens de expliciete vraag voor de drie vermelde feiten?

[observer-old]

Eerste vraag : als de stemming berekend mag worden op het aantal uitgebrachte stemme, ( dus enkel ja en neen), waarom hebben ze het nu anders geformuleerd dan in 1994, want dan moet de voorzitter of secretaris van de vergadering dan ook geen akte nemen van de zaalverlaters : verloren moeite dus.

Tweede vraag : als je ja hebt gezegd dan je achteraf niet meer procederen tegen de beslissing die het voorwerp was van die bestemming. Ik heb trouwens eens gelezen dat men zelfs akte zou moeten nemen van de neen-stemmers, ook de reden van hun neen.

Derde vraag : een beetje in de lijn van de tweede vraag : als ik de notulen zou getekend hebben, kan ik bvb die AV niet meer aanvechten ?

Vierde vraag (nieuw) : : als de syndicus de vergadering leidt, want de in extremis opgeviste voorzitter kende de materie niet echt, slaagde er enkel in de tussenkomsten vanuit de zaal in de hand te houden; stelde de syndicus bij het begin van de vergadering zich zelf voor als secretaris, en in het verslag staat er “ dat niemand daartegen een bezwaar uitte “…

Op de uitslag van de stemmingen na, was het verslag/notulen trouwens vooraf opgesteld, werden slechts een paar retouches aangebracht, maar staat er niet in dat de voorzitter en de syndicus gezegd hebben, dat de Raden van Mede-eigendom tot taak hebben de syndicus bij te staan, en dat de syndicus goed moet samenwerken met die RME’s. ..

[Luc]

Vooraf:
De PV van de beslissingen wordt opgesteld door de syndicus, nagezien door de secretaris (= vergelijking met zijn nota’s) en daarna voorgelezen door de voorzitter. Zo er geen objecties zijn van de aanwezige stemgerechtigde leden van de AV over de tekst van de PV, wordt hij getekend door de syndicus, secretaris, voorzitter en daarna geviseerd door de overige aanwezige stemgerechtigde leden van de AV. De syndicus kan niet optreden als secretaris en/of voorzitter.

Vraag 1:
De VME, en zijn vertegenwoordiger de syndicus, dienen bij de rechter te kunnen aantonen wie geldig gestemd heeft. En hoe zij gestemd hebben (voor of tegen). Zo niet, riskeert de VME dat het punt vernietigd wordt. En riskeert de syndicus dat de berokkende schade ten zijnen laste gelegd wordt. De andere formulering si er gekomen op vraag van “de sector”, vertegenwoordigd door het BIV. De sector si echter vergeten dat deze formulering in het nadeel van de syndicus werkt, zo hij manipuleert.
Het is nuttig dat de zaalverlaters en de laattijdige aankomers vermeld worden, omdat zij aangeven wie kan stemmen.

Vraag 2:
Correct, maar een stem moet niet gemotiveerd worden. De motivatie kan niet geregistreerd worden in een PV van beslissingen.

Vraag 3:
Je kan de AV nog aanvechten, (= inhoud van de beslissingen) als je niet ja hebt gestemd, maar je kan de tekst van de PV. Als je niet akkoord bent met de formulering van de tekst, en men weigert bij de voorlezing rekening te houden met je bemerkingen, dien je te vermelden bij je handtekening: “niet akkoord. Brief volgt” en die brief aangetekend versturen naar de VME (en apart aan de syndicus vanaf 01.09.2013) binnen de 8 dagen.

Vraag 4:
ls er geen voorzitter is, dan dient de vertegenwoordiger van de VME (= de syndicus) dat vast te stellen, de vergadering uit stellen, en dit per brief melden aan alle mede-eigenaars.

Bemerking:
Wat men zegt tijdens de AV is niet tegenstelbaar aan de mede-eigenaars, aanwezig of niet, maar wel tegenstelbaar aan de syndicus in persoon en de betrokken mandatarissen van de VME, zo het gaat om hun uitlatingen in het kader van hun functie.

[j.demoor]

“Art.577-6...§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen...§8.De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn...Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen,de blanco- en de ongeldige stemmen,niet beschouwd als uitgebrachte stemmen......§10.De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘behaalde meerderheden’ = de door de aanwezigen uitgebrachte ja-stemmen.

“Art.577-9...§2.IEDERE mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige,bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen...“(B.W.).

‘Iedere’ omvat ook de ja-stemmers en de ondertekenaars van de notulen.

“Art.577-6...§5.De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten...§10...Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door...de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris...”(B.W.).

Een syndicus die geen mede-eigenaar is kan de algemene vergadering dus niet voorzitten en de keuze van de secretaris is niet beperkt.

[Luc]

Art. 577-9 § 2. BW
Iedere mede eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige
beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
(...)

Als een mede-eigenaar die JA heeft gestemd op een bepaald punt, kan hij effectief de vernietiging van de beslissing vragen, als hij bijvoorbeeld kan aantonen dat er informatie werd achtergehouden door de syndicus, dwz niet meegedeeld of ter beschikking gesteld VOOR de AV. En dat de kennis van deze informatie een andere beslissing zou tot gevolg hebben.

Vb: verdoezelen dat het initiële bod van de firma A hoger lag dat het bod van firma B, en enkel door voorkennis werd verlaagd. Gebruik van voorkennis is een kunstgreep. Beslissingen tot stand gekomen met kunstgrepen zijn in principe bedrieglijk genomen, dus vernietigbaar