Achterstallige betalingen eigenaars en syndicus doet niks

[fta_74]

Syndicus heeft onlangs aangegeven dat hij er mee wilt stoppen. Tijdens controle cijfers gaf hij aan dat er voor ruim 5000 euro achterstallige bijdragen zijn van de verschillende eigenaars en zelfs ex-eigenaars tav de vereniging. Sommige bedragen gaan terug tot in 2007, toen was ik zelfs geen eigenaar! Syndicus meldt dat dit geen probleem is en dit via juridische weg kan opgevraagd worden.

Probleem echter is dat syndicus dit niet doet, het telkens bij woorden houdt en slim genoeg nooit iets op papier zet.

In welke mate is de syndicus nu aansprakelijk voor deze schulden? Wat als hij het telkens maar bij woorden blijft houden? Wat moet de vereniging doen om zijn rechten te vrijwaren, om uiteindelijk toch die 5000 euro te kunnen verkrijgen? Kan mij best inbeelden de een ex-eigenaar van 2007 niet staat te springen om bvb 500 euro te betalen uit een 'vorig leven'? Kan de vereniging het bedrag gaan verhalen bij de syndicus?

Ondertussen staan er aantal appartementen te koop waarvan de huidige eigenaars nog schulden tov van de vereniging hebben. Begrijpelijk aangezien syndicus heeft nooit enige moeite ondernomen om daaraan iets te doen. Bij verkoop moet dit zogezegd meedegeeld worden aan de notaris, maar dit valt op geen enkele manier te controleren.

Groeten,
Giz

[Luc]

1. Wanneer werd de jaarrekening 2011 goedgekeurd (datum AV)?
2. Was de lijst van de mede eigenaars met achterstallige schulden (inclusief vermelding van het exact bedrag & datum) gevoegd bij de jaarrekening en was die in bezit van alle mede-eigenaars bij ontvangst van de uitnodiging voor de AV?
3. Staan op de balans van de afrekening het bedrag van de achterstallige schulden expliciet vermeld?
4. Wat geeft de rekencommissaris vermeld in zijn verslag over de jaarrekening 2011 over dat probleem ?
5. Is de syndicus erkend door BIV, ... of een mede-eigenaar.?
6. Hoeveel appartementen: minder dan 20 of niet?

[marc mortier]

Pertinente vragen die door Luc worden gesteld. De achterstallen beginnen bij heel wat VME's een probleem te vormen. Best is onmiddellijk te reageren. Zo was er bij ons een "achterstallige'" mede-eigenaar die zijn debet aanzuiverde nadat er in het verslag van de RvM werd vermeld dat "de basisakte" zou worden toegepast, nl. een boeteclausule.
Een andere syndicus weigerde de naam van de achterstalligen mede te delen op de AV. Kan dat ? Bezwarend was dat hij ondertussen een invorderingsprocedure had opgestart tegen deze mede-eigenaars. Geldt hier de bekende "privacy" ?

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen...6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen...”(Burgerlijk Wetboek).

Bewarende maatregelen treffen omvat de wanbetalers in gebreke stellen hun schulden te betalen en de algemene vergadering hierover in kennis stellen.

De algemene vergadering dient de syndicus op te dragen de wanbetalers na ingebrekestelling te dagvaarden en eventueel de vereniging van mede-eigenaars in het geding te vertegenwoordigen.

“Art.2262bis.§ 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar...”(Burgerlijk Wetboek).

[Pedro]

“

Bewarende maatregelen treffen omvat de wanbetalers in gebreke stellen hun schulden te betalen en de algemene vergadering hierover in kennis stellen.

De algemene vergadering dient de syndicus op te dragen de wanbetalers na ingebrekestelling te dagvaarden en eventueel de vereniging van mede-eigenaars in het geding te vertegenwoordigen.

“Art.2262bis.§ 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar...”(Burgerlijk Wetboek).

Voor het juridisch invorderen van achterstallen behoeft de syndicus geen afzonderlijke goedkeuring/geen bijzonder mandaat van de algemene vergadering. Uiteraard zal een diligent syndicus er wel voor opletten dat hij niet zomaar een procedure start waarbij hij zeker en vast ook eerst het het aspect kosten/batenanalyse dient te beoordelen.

Verjaringstermijn. Opgelet hiermee! Het Grondwettelijk Hof heeft mbt. de verjaringstermijn van de bijdragen in de gezamenlijke kosten in 2011 uitspraak gedaan. Het Hof stelt dat deze vallen onder de bijzondere verjaringstermijn van artikel 2277 B.W.
M.a.w. ze verjaren na verloop van 5 jaar nadat ze opeisbaar zijn geworden!

[Luc]

Het arrest van het Grondwettelijk Hof goed lezen.

Het Hof zegt voor recht :
- In die zin geïnterpreteerd dat de vijfjarige verjaring waarin artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek voorziet, niet van toepassing is op de periodieke schulden in verband met de gemeenschappelijke lasten van een mede-eigendom van een gebouw, schendt die bepaling de artikelen 10 en 11 van de Grondwet.
- In die zin geïnterpreteerd dat de vijfjarige verjaring waarin diezelfde bepaling voorziet, van toepassing is op de periodieke schulden in verband met de gemeenschappelijke lasten van een mede-eigendom van een gebouw, schendt zij de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet.

Bron: http://www.elfri.be/rechtspraak/gemeens ... aar-2277bw

Voor het juridisch invorderen van achterstallen behoeft de syndicus geen afzonderlijke goedkeuring/geen bijzonder mandaat van de algemene vergadering. Uiteraard zal een diligent syndicus er wel voor opletten dat hij niet zomaar een procedure start waarbij hij zeker en vast ook eerst het het aspect kosten/batenanalyse dient te beoordelen.

De keerzijde van de medaille is dat de syndicus van de VME in persoon verantwoordelijk is als openstaande schulden niet ingevorderd worden en als hij geen ontlasting krijgt van de AV.
Zo de syndicus op basis van een negatieve kosten/baten analyse niet wenst in te vorderen, dient hij voor te stellen aan de AV om het bedrag af te schrijven. Het is enkel de AV die hiertoe bevoegd is.

Deze bepaling zal zijn volle impact hebben als het KB over de boekhoudingsnormen van de VME uiteindelijk gepubliceerd wordt.

[float]

Wat Pedro zegt klopt toch? De verkorte vijfjarige verjaringstermijn is enkel van toepassing op de rechtstreekse vordering van de vereniging van mede-eigenaars tegen een mede-eigenaar. Indien de vereniging daarentegen een eis tot terugvordering instelt van bedragen die door haar werden voorgeschoten, zal de gemeenrechtelijke verjaringstermijn op deze schuldvordering van toepassing zijn.

[Luc]

Wat Pedro zegt klopt toch? De verkorte vijfjarige verjaringstermijn is enkel van toepassing op de rechtstreekse vordering van de vereniging van mede-eigenaars tegen een mede-eigenaar. Indien de vereniging daarentegen een eis tot terugvordering instelt van bedragen die door haar werden voorgeschoten, zal de gemeenrechtelijke verjaringstermijn op deze schuldvordering van toepassing zijn.

Het klopt effectief wat pedro zegt, maar ik heb het aangevuld met de impact voor de syndicus als hij gene invorderngsproceduer instelt.

Maar wanneer schiet de VME bedragen voor aan een ME?
Aan een firma, dat is perfect mogelijk (betaalde voorschotten voor niet uitgevoerde werken, ...).

[Basilia]

De syndicus staat dus in voor het invorderen van achterstallen (provisies of afrekeningen ?) en zou daartoe geen bijzonder mandaat van de algemene vergadering nodig hebben. Toch zou hij voorzichtig moeten zijn met het opstarten van een procedure (ik veronderstel met het geschil voor de vrederechter te brengen) en zou daartoe vooreerst een kosten/baten analyse dienen te maken.
Over welke bedragen spreekt men hier dan concreet, of beter gezegd, vanaf welk verschuldigd bedrag kan de syndicus zonder toestemming van de algemene vergadering een geschil voor de rechtbank aanhangig maken ? Het kan immers bijvoorbeeld zijn, dat een eigenaar om een of andere geldige en verantwoordde reden, een bedrag van bv. 500 € niet betaald aan de syndicus. Het kan hier dan gaan om bijvoorbeeld, een verkeerde berekening van de syndicus of zaken door de syndicus aangerekend, maar niet gestemd op de Algemene vergadering.
Kan in dergelijke omstandigheden een syndicus zomaar een proces beginnen tegen een mede-eigenaar ?

[Lucky 7]

Wat heeft de commissaris der rekeningen dan gedaan, het is toch niet mogelijk dat op een algemene vergadering zomaar alles wordt goedgekeurd zonder dat er controle is geweest.
Ik denk dat jullie als Mede-eigenaar bent tekort gekomen in jullie omgang met iedereen. Neem de wetgeving er even bij, en kijk er eens goed naar. In dit geval is het zoals bij vele RVM's die zelf niet weten hoe de vork aan de steel zit. Communicatie is geen edel woord oor de RVM's en dit komt bijna bij 98% voor bij deze mensen. Vraag inlichtingen, niet bang zijn, tenslotte gaat het over uw eigen geld, waar deze heren en dames mee spelen. Een tip tracht een maand voor de A.V. eens samen te komen en daar een dagorde samenstellen en door sturen aan de syndicus, met de vermelding dat dit de dagorde is voor de volgende A.V.

[Luc]

(...) Het kan immers bijvoorbeeld zijn, dat een eigenaar om een of andere geldige en verantwoordde reden, een bedrag van bv. 500 € niet betaald aan de syndicus. Het kan hier dan gaan om bijvoorbeeld, een verkeerde berekening van de syndicus of zaken door de syndicus aangerekend, maar niet gestemd op de Algemene vergadering.
Kan in dergelijke omstandigheden een syndicus zomaar een proces beginnen tegen een mede-eigenaar ?

Als de betrokken mede-eigenaar geen procedure heeft opgestart (= minimaal een punt op de dagorde plaatsen van de volgende AV), kan hij dat feit NIET gebruiken bij de procedure voor wanbetaling.

In 2001/2002 had ik ook die mening, met scha en schande (2.500 EUR) heb ik moeten ondervinden dat als je niet tegenstemet je akkoord gaat EN er de gevolgen moet van dragen. Het (gedeeltelijk) niet betalen van de voorschotten is geen goed idee.
Maar toen heb ik geen analoge boete voor 2001 moeten betalen, omdat ik toen terecht heb geprotesteerd tegen niet-goedgekeurde werken van 30.000 BEF, met verzwarende ostandigheid dat de syndicus weigerde mij te woord te staan in mijn taal.

[Basilia]

Wat heeft de commissaris der rekeningen dan gedaan, het is toch niet mogelijk dat op een algemene vergadering zomaar alles wordt goedgekeurd zonder dat er controle is geweest.

Dit is perfect mogelijk en naar mijn mening zeker in een grotere VME van meer dan 20 kavels waar de mede-eigenaars voor de grote meerderheid elkaar slechts één maal per jaar zien. Een echte discussie tussen mede-eigenaars op een AV waar voorafgaand aan de AV geen documenten en informatie werd verstrekt, is naar mijn mening illusoir. Als men daarbij nog te doen heeft met een commissaris der rekeningen die zelf mede-eigenaar is en die goede relaties onderhoud met de syndicus, maar die zelf eigenlijk van boekhoudkunde niet zoveel weet en denkt dat hij het kan oplossen "als een goede huisvader", dan is het perfect mogelijk dat alle rekeningen zomaar goedgekeurd worden door de AV. Maar hoe kan men daartegen iets beginnen als individuele eigenaar ?

Het (gedeeltelijk) niet betalen van de voorschotten is geen goed idee.

OK, maar wat moet de individuele eigenaar dan doen wanneer hem voorschotten worden gevraagd die het goedgekeurde budget overtreffen of voor zaken waarover op de AV niet gestemd werd ? En wat indien de syndicus geen rekening houdt met teveel betaalde voorschotten in vorige boekjaren?

[float]

a) Beslissing laten vernietigen door de vrederechter.

b) boekjaren? Elk boekjaar wordt jaarlijks afgesloten en dan wordt het ofwel terugbetaald ofwel, bij andersluidende beslissingen van de AV, naar het reservefonds of overgedragen. Je moet betalen wat de AV heeft goedgekeurd. Tenzij de statuten een clausule zouden bevatten dat de syndicus extra opvragingen kan doen maar dan zou dat toch gemotiveerd moeten gebeuren.

[mava105]

ofwel, bij andersluidende beslissingen van de AV, naar het reservefonds of overgedragen. Je moet betalen wat de AV heeft goedgekeurd. .

Moet niet iedere mede-eigenaar bijdragen in het reservefonds evenredig aan zijn aandelen?
Indien telkenmale het overschot, (dat waarschijnlijk voor iedere mede-eigenaar anders is) in het reservefonds wordt gestort, heeft niet iedere mede-eignaar bijgedragen in verhouding met zijn aandelen.

[Luc]

Bedragen van het reservekapitaal en het werkkapitaal mogen niet vermengd worden, tenzij de AV beslist om het reservekapitaal te verminderen en het verschil pro rata rechtstreeks terug te betalen. Deze beslissing dient gemotiveerd te zijn, wil de VME latere problemen vermijden.

De statuten kunnen opleggen dat een bepaald bedrag van het werkkapitaal wordt overgedragen, bvb 5/12 van het bedrag van de werkingskosten van het vorige boekhoudingjaar X-1. De AV kan bedrag ervan vaststellen tijdens de AV van het jaar X (= bedrag dat van het jaar X naar het jaar X+1 zal overgedragen worden).