Reglement inwendige orde huis / appartement

[ManuelV]

Dag iedereen,

Mijn verloofde en ik hebben zopas een huis gekocht dat toebehoort aan een residentiële woonwijk. Het zijn 18 appartementen en 5 huizen. Wij hebben alleen een binnentuin en een ondergrondse garage gemeenschappelijk met de andere bewoners. In de basisakte staat dat er een reglement van inwendige orde moet zijn.
Ons werd door de makelaar en verkoper (degene die dit project en nog andere projecten gebouw heeft) gezegd dat er alleen regels bestaan i.v.m. de gemeenschappelijke gedeeltes. Nu hebben wij van de syndicus een reglement ontvangen waarin een heel aantal rechten en plichten staan. Deze rechten plichten zouden van toepassing zijn voor zowel diegenen die in een appartement wonen alsook voor diegenen die een huis hebben.
Dus ook op het privatieve gedeelte. Ik zou volgens die regelgeving geen reptielen in mijn eigen huis mogen houden. Verder mogen er volgens de regels geen vuilnisbakken en fietsen in de tuin staan. Het huis is een halfopen bebouwing met 6 are tuin.

De vraag is nu dus of zo een reglement van inwendige orde alleen van toepassing is op appartementen of echt alle huizen. Ik hoop van niet want anders ben ik blijkbaar niet de baas in mijn eigen huis op mijn eigen grondstuk.

Groeten,
Manuel

[ManuelV]

Ik denk dat ik zelf het antwoord gevonden heb. Ik had al langer gezien dat het reglement van inwendige orde vaak ook appartementswet genoemd wordt maar omdat ik in een speciale situatie zit en hieromtrent geen informatie vond, was ik toch niet zeker.
Dit is dus wat ik heb gevonden:
In artikel 577-3 van het Belgisch wetboek staat:

"De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel
577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of
groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen
verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in
gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.

Dus het geldt alleen voor gebouwen waarvan het eigendomsrecht verdeeld is tussen meerdere personen. Het huis is volledig van mijn verloofde en mij dus hier geldt dit niet op. Voor de ondergrondse garage die gemeenschappelijk is, geldt dit dus wel. Er kunnen dus alleen rechten en plichten zijn gerelateerd aan activiteiten binnen de ondergrondse garage.

Verder kon ik dus niet echt iets vinden. Klopt mijn redenering?

[float]

Een reglement van inwendige orde is geen 'appartementswet'. Je moet kijken in de akte die je hebt gekregen bij de aankoop om te kijken of de gedwongen mede-eigendom (art. 577-3 tot en met 577-14 BW) van toepassing is of niet.

[Pedro]

Dag iedereen,

Mijn verloofde en ik hebben zopas een huis gekocht dat toebehoort aan een residentiële woonwijk. Het zijn 18 appartementen en 5 huizen. Wij hebben alleen een binnentuin en een ondergrondse garage gemeenschappelijk met de andere bewoners. In de basisakte staat dat er een reglement van inwendige orde moet zijn.
Ons werd door de makelaar en verkoper (degene die dit project en nog andere projecten gebouw heeft) gezegd dat er alleen regels bestaan i.v.m. de gemeenschappelijke gedeeltes. Nu hebben wij van de syndicus een reglement ontvangen waarin een heel aantal rechten en plichten staan. Deze rechten plichten zouden van toepassing zijn voor zowel diegenen die in een appartement wonen alsook voor diegenen die een huis hebben.
Dus ook op het privatieve gedeelte. Ik zou volgens die regelgeving geen reptielen in mijn eigen huis mogen houden. Verder mogen er volgens de regels geen vuilnisbakken en fietsen in de tuin staan. Het huis is een halfopen bebouwing met 6 are tuin.

De vraag is nu dus of zo een reglement van inwendige orde alleen van toepassing is op appartementen of echt alle huizen. Ik hoop van niet want anders ben ik blijkbaar niet de baas in mijn eigen huis op mijn eigen grondstuk.

Groeten,
Manuel

Navolgende onder voorbehoud aangezien geen inzage in de stukken,....

De splitsingsakte dient hier duidelijkheid/uitsluitsel te brengen. Op basis van uw uitleg lijkt het mij dat u/jullie een huis binnen een groep van gebouwen heeft/hebben gekocht waarbij een aantal delen, waaronder waarschijnlijk ook het grondgedeelte waarop uw woning staat, als algemeen gemeenschappelijk worden beschreven. Jullie groep van gebouwen ressorteert onder de gedwongen mede-eigendom wat met zich meebrengt dat de inhoud van de statuten voor zowel de appartementen als voor de woningen toepassing zal kennen.

Waar wel een onderscheid moet worden gemaaakt is de inhoud van het zgn. reglement van mede-eigendom en een reglement van (inwendige) orde.

Het eerste is een verplicht onderdeel binnen de statuten waarbij door overschrijving de inhoud onmiddellijk tegenstelbaar wordt aan eenieder aan wie deze kan worden tegengesteld.

Het tweede is een reglement dat niet verplichtend dient te worden opgemaakt doch zo dit wel gebeurt, dan kan dit middels onderhandse akte.

Het tegenstelbaar maken van de bepalingen opgenomen in een reglement van inwendige orde gebeurt evenwel niet altijd op dezelfde wijze als deze opgenomen in het reglement van mede-eigendom.

Wanneer naast een reglement van mede-eigendom ook een reglement van inwendige orde in de akte werd ingeschreven, dan wordt de inhoud ervan op dezelfde manier tegenstelbaar gemaakt als de akte zelf, nl. door de overschrijving op het hypotheekkantoor.

Werd geen reglement van inwendige orde in de akte opgenomen, dan komt het de algemene vergadering toe om, na akkoord opmaak ervan, over de in dit reglement ingeschreven bepalingen te beslissen. Alsdan worden de goedgekeurde beslissingen onmiddellijk tegenstelbaar aan alle eigenaars doch niet aan derden (huurders, vruchtgebruikers,....). Dit tenzij iemand in vernietiging van deze beslissingen tijdig en om gegronde reden naar de rechtbank zou stappen.

[ManuelV]

Alvast bedankt voor de info. Het grondgedeelte waarop mijn woning staat kan toch niet gemeenschappelijk zijn als ik deze grond gekocht heb?
Ik heb in de basisakte dit terug kunnen vinden:

Dit reglement van medeëigendom wordt opgenomen in deze akte en vormt samen met deze akte , de statuten van het gebouw. Die statuten leggen de zakenrechtelijke regeling van het gebouw vast en worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. De wijziging ervan dient te gebeuren volgens de regels vastgesteld in het reglement van medeëigendom en moet vastgesteld worden bij notariële akte, die ook zal worden overgeschreven op het hypotheekkantoor.
Er wordt eveneens een reglement van orde vastgesteld betreffende het genot van elk gebouw en de regeling van het gemeenschappelijk leven in elk gebouw. Dit reglement van orde behoort niet tot de statuten van het gebouw maar is niettemin tegenstelbaar volgens de voorwaarden erin vermeld. Het kan bij onderhandse akte worden gewijzigd mits een meerderheid van drie vierden van de stemmen.

REGLEMENT VAN MEDE-ËIGENDOM RESIDENTIE 'X'
Aangezien de mede-eigendom voornaamlijk enkel de kelderverdieping tot voorwerp heeft, en dus van geringe aard is, en aangezien er rekening houdende met de inrichting ervan, er nagenoeg geen gemeenschappelijk gebruiks- of verbruikskosten zullen zijn, verklaart de komparant uitdrukkelijk dat de dwingende bepalingen en beginselen betreffende de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen, opgenomen in de artikel 577-3 tot en met 577-14 vab get Burgerlijk Wetboek, behoudende andersluidende bepalingen in deze akte, niet van toepassing zijn of zullen zijn op voormelde goederen.
Het beheer van het gebouw (zijnde de garages) zal dus gebeuren in onderling overleg tussen de verschillende eigenaars en er wordt niet voorzien in de oprichting van een vereniging der mede-eigenaars, noch in de organisatie van een algemene vergadering noch in de aanstelling van een syndicus.
De gedwongen mede-eigendom zal dus beheerst worden door artikel 577-2 §9 van het Burgerlijk Wetboek en de bepalingen van huidige akte.
Er wordt een reglement van mede-eigenaars opgesteld waarin de rechten en plichten van de mede-eigenaars worden geregeld betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten, evenals de wijze van beheer van het gebouw.
Samen met de basisakte vormt dit reglement van mede-eigenaars de statuten van de mede-eigendom. Hypothecaire verklaring.

Als ik het juist begrepen heb, moeten wij ons volgens het vet gedrukte gedeelte ons dus toch niks van die regels aantrekken betreffende ons privaat eigendom?
In de basisakte van de eigenaars van de appartementen staat er niet in dat dit voor hun niet van toepassing zou zijn.

Groeten,
Emanuel

[Luc]

Vermoedelijk gaat het hier om twee rechtspersonen:
- de appartementsblok (VME A)
- de garageblok (VME B)

Het feit dat VME B niet werd opgericht bij akte, bemoeilijk het behandelen van de problemen tussen de VME A en VME B, vooral als, naar ik vermoed, de meerderheid van de eigenaars van B ook eigenaar zijn bij A.

Vraagjes voor een gerichter antwoord:

1. bestaat er één afzonderlijke basisakte voor de appartementen A voor de appartementen, waar de garages B niet vermeld zijn
2. bestaat er één afzonderlijke basisakte voor de garages B, waar de appartementen niet vermeld zijn?
3. is de komparnat C telkens dezelfde bouwpromotor?
4. heeft hij voor beide VME dezelfde syndicus D aangeduid?
5. is deze syndicus D nog steeds de syndicus voor beide?

[ManuelV]

Het zijn eigenlijk meerdere blokken:
Blok A: 18 appartementen
Blok B: 5 appartementen
Blok C: 5 huizen
Ondergrondse garage waarin alle bewoners hun auto kunnen plaatsen maar ieder dus zijn eigen standplaats met een berging heeft.
Wij hebben dus een halfopen bebouwing gekocht van 7a. Voor ons huis is er een binnentuintje (wij hebben uitzicht op de appartementen en achter ons bosgebied) dat gemeenschappelijk is.

1. De appartementen hebben volgens mij dezelfde basisakte als ons maar er zijn dus wel opsplitsingen. Er is residentie 1 (die zijn de eigenaars van de appartementen) en residentie 2 (de eigenaars van de huizen).
Het reglement van mede-eigendom staat er dus ook 2 keer in. Eentje voor residentie 1 en een keer voor residentie 2. Ons regelement, hetgeen ik hierboven geplaatst heb, bevat dat 577-3 tot 577-14 niet voor ons van toepassing zijn. Bij de appartementhiouders staat dat ze wel onder deze wet vallen.
2. Voor de garages bestaat er geen afzonderlijke basisakte.
3. Het is dezelfde bouwpromotor. Die mij overigens zei dat ik mij alleen aan de regels i.v.m. de binnentuin en garages moest houden. De syndicus spreekt dit echter tegen.
4. Het is dezelfde syndicus maar ook hier is dit in de basisakte opgesplitst. Zoals hierboven vermeld zijn de eigenaars van de huizen niet verplicht om een syndicus aan te duiden en kunnen wij onder ons vijven zelf de kosten regelen (in samenwerking met de syndicus van de appartementen). De eigenaars van de appartementen zijn wel verplicht een syndicus te nemen.
5. De syndicus is ondertussen een nieuwe syndicus maar dezelfde voor beide residenties.

Ik denk dat mijn probleem nu een stuk beter uitgelegd is. Het is een speciale situatie die niet veel voorkomt veronderstel ik.

[Pedro]

Het zijn eigenlijk meerdere blokken:
Blok A: 18 appartementen
Blok B: 5 appartementen
Blok C: 5 huizen
Ondergrondse garage waarin alle bewoners hun auto kunnen plaatsen maar ieder dus zijn eigen standplaats met een berging heeft.
Wij hebben dus een halfopen bebouwing gekocht van 7a. Voor ons huis is er een binnentuintje (wij hebben uitzicht op de appartementen en achter ons bosgebied) dat gemeenschappelijk is.

1. De appartementen hebben volgens mij dezelfde basisakte als ons maar er zijn dus wel opsplitsingen. Er is residentie 1 (die zijn de eigenaars van de appartementen) en residentie 2 (de eigenaars van de huizen).
Het reglement van mede-eigendom staat er dus ook 2 keer in. Eentje voor residentie 1 en een keer voor residentie 2. Ons regelement, hetgeen ik hierboven geplaatst heb, bevat dat 577-3 tot 577-14 niet voor ons van toepassing zijn. Bij de appartementhiouders staat dat ze wel onder deze wet vallen.
2. Voor de garages bestaat er geen afzonderlijke basisakte.
3. Het is dezelfde bouwpromotor. Die mij overigens zei dat ik mij alleen aan de regels i.v.m. de binnentuin en garages moest houden. De syndicus spreekt dit echter tegen.
4. Het is dezelfde syndicus maar ook hier is dit in de basisakte opgesplitst. Zoals hierboven vermeld zijn de eigenaars van de huizen niet verplicht om een syndicus aan te duiden en kunnen wij onder ons vijven zelf de kosten regelen (in samenwerking met de syndicus van de appartementen). De eigenaars van de appartementen zijn wel verplicht een syndicus te nemen.
5. De syndicus is ondertussen een nieuwe syndicus maar dezelfde voor beide residenties.

Ik denk dat mijn probleem nu een stuk beter uitgelegd is. Het is een speciale situatie die niet veel voorkomt veronderstel ik.

Ik herhaal mijn standpunt dat het een groep van gebouwen betreft. Enkel lezing in de volledige inhoud van de hoofdsplitsingsakte en/of aankoopakte kan uitsluitsel over jullie juridisch statuut geven. Dit blijkt overigens duidelijk uit de latere aanvullingen op de initiële post. Thans blijkt immers dat zelfs in de akte/de ondersplitsing ingeschreven werd dat voor de woningen art. 577-3 e.v. geen toepassing kent.

[Luc]

1. Het gaat hier om één hoofdVME, want één basisakte, met mogelijks drie deelVME zonder rechtspersoonlijkheid.
2. De buur van een familielid van mij verkeert in een analoge situatie.
3. Vermoedelijk heeft de nieuwe syndicus gelijk.

Het is mogelijk dat eigenaars van de 5 huizen hun stuk grond integraal in mede eigendom hebben geplaatst.

Vraag aan het kadaster de lijst van de eigenaars van jouw kavel (of kavelgroep), plus het kadastraal plan voor de kavels van de 3 blokken. Kost je ergens rond de 100 EUR, maar zal veel opklaren.

Als je gelijk hebt zullen er 6 of 7 kavels zijn met elk zijn eigen lijst van eigenaars, maar als je geen gelijk hebt zullen er minder kavels (met eigen lijst van eigenaars) zijn.

[ManuelV]

Ik herhaal mijn standpunt dat het een groep van gebouwen betreft. Enkel lezing in de volledige inhoud van de hoofdsplitsingsakte en/of aankoopakte kan uitsluitsel over jullie juridisch statuut geven. Dit blijkt overigens duidelijk uit de latere aanvullingen op de initiële post. Thans blijkt immers dat zelfs in de akte/de ondersplitsing ingeschreven werd dat voor de woningen art. 577-3 e.v. geen toepassing kent.

Als ik jou volg dan zou ik mij moeten houden aan het reglement van inwendige orde omdat dit via de algemene vergadering is bepaald?

1. Het gaat hier om één hoofdVME, want één basisakte, met mogelijks drie deelVME zonder rechtspersoonlijkheid.
2. De buur van een familielid van mij verkeert in een analoge situatie.
3. Vermoedelijk heeft de nieuwe syndicus gelijk.

Het is mogelijk dat eigenaars van de 5 huizen hun stuk grond integraal in mede eigendom hebben geplaatst.

Vraag aan het kadaster de lijst van de eigenaars van jouw kavel (of kavelgroep), plus het kadastraal plan voor de kavels van de 3 blokken. Kost je ergens rond de 100 EUR, maar zal veel opklaren.

Als je gelijk hebt zullen er 6 of 7 kavels zijn met elk zijn eigen lijst van eigenaars, maar als je geen gelijk hebt zullen er minder kavels (met eigen lijst van eigenaars) zijn.

Het uittreksel van het kadastraal inkomen heb ik bij de akte ontvangen. Hierin staat het eerste verdiep van blok A apart. Het tweede verdiep, de ondergrondse garage van blok A, onze ondergrondse staanplaats met kelder staat apart, ons grondgebied.... zo is dit ook voor de andere huizen. Voor de huizen staat wel telkens hetzelfde perceelnummer. Er is ook een plan toegevoegd waar wel het perceel van alle huizen samen staat.

[Pedro]

Ik herhaal mijn standpunt dat het een groep van gebouwen betreft. Enkel lezing in de volledige inhoud van de hoofdsplitsingsakte en/of aankoopakte kan uitsluitsel over jullie juridisch statuut geven. Dit blijkt overigens duidelijk uit de latere aanvullingen op de initiële post. Thans blijkt immers dat zelfs in de akte/de ondersplitsing ingeschreven werd dat voor de woningen art. 577-3 e.v. geen toepassing kent.

Als ik jou volg dan zou ik mij moeten houden aan het reglement van inwendige orde omdat dit via de algemene vergadering is bepaald?

NEEN, dat is totaal niet wat ik zeg. Ik stel dat de volledige antwoorden op uw vragen i.p. maar pas correct kunnen worden gegeven na lezing/inzage in de alle volledige stukken/akten. Hieruit zal immers de juiste juridische splitsing moeten blijken dusdanig van daaruit kan worden bepaald wat er al dan niet van toepassing is op de woningen.

[Luc]

Het is een feit dat enkel na de lezing van alle stukken, aan jou overhandigd tijdens de aankoop, plus de PV's van de AV plus de briefwisseling met de syndicus dat een begin van een valabel antwoord kan gegeven worden.

Bij wie kan je gaan?
- Vooreerst bij je notaris (zo je ene eigen notaris had voor de aankoopakte).
- Ook bij een advocaat, bij voorkeur gespecialiseerd in mede-eigendomsrecht.

De informatie van het kadaster is op zich onvoldoende om te weten wat de exacte juridische toestand van jouw kavel is, maar geeft wel de richting aan.

Het is en blijft mogelijk dat de notaris, die de basisakte(s) heeft opgesteld een professionele fout heeft begaan, die een impact heeft op je juridische toestand als mede-eigenaar. Enkel een advocaat kan je in dat geval deskundig adviseren over de eventueel te nemen actie(s).