beslissing RME

[conan300]

Ik ben eigenaar van een loft in een groter renovatieproject. Om een lang verhaal kort te maken heeft de projectontwikkelaar zijn verplichtingen niet nagekomen en zijn er vele gebreken in het gebouw. Hiervoor werden er reeds juridische stappen genomen door enkele eigenaars en door de VME.

Een van de gebreken is dat de 3 liften in het gebouw niet geplaatst zijn. De AV heeft beslist om een fonds voor liften aan te leggen en die werken derhalve te laten uitvoeren. Echter door de enorme financiële put die de projectontwikkelaar heeft achtergelaten zijn er eigenaars die hun bijdrage in dit fonds niet meer kunnen of willen betalen, alvorens er duidelijkheid is over de beslissing van de rechtzaak tegen de projectontwikkelaar.

De loften zijn als volgt verdeelt over de verschillen liftschachten:
Kolom A: 10 eigenaars
Kolom B: 4 eigenaars
Kolom C: 17 eigenaars
De bijdrage van de verschillende eigenaars aan het fonds zijn verdeeld volgens de quotiteiten.

Al de eigenaars van kolom A hebben hun bijdrage betaald (4 eigendommen van dezelfde eigenaarsfamilie). Kolom C heeft slechts een ongeveer twee derde betaald. Kolom B 2 eigenaars van de 4.

De Raad van Mede eigendom (waarvan de voorzitter de 4 eigendommen in kolom A bezit) heeft beslist om de lift in kolom A te laten plaatsen met de reeds aanwezige gelden. Als reden voor hun beslissing wordt er opgegeven dat iedereen in kolom A betaald heeft en dus recht heeft op een lift.

Als eigenaar van een loft in kolom B heb ik dan de vraag gesteld of er ook een lift in kolom B komt als iedereen betaalt. De 2 respectievelijke eigenaars zijn bereid te betalen op voorwaarde dat de werken effectief uitgevoerd worden. Het antwoord daarop was neen want er is niet genoeg geld. Na een eenvoudig rekensommetje te maken stel ik vast dat er wel genoeg geld zou moeten zijn. Doch hun antwoord daarop is dat dat geld gebruikt gaat worden voor andere dringende werkzaamheden (dakwerken). De totale bijdrage van de 4 eigenaars van kolom B is niet voldoende op zich om de plaatsing van de lift te financieren.

Vraagjes:
- Heeft de RVME de bevoegdheid om te beslissen over het reeds plaatsen van slechts 1 van de 3 liften? Is dit geen al te vrije interpretatie van hun mandaat om liften te plaatsen?
- Zoja, is deze beslissing rechtsgeldig als deze een ongelijkheid creëert tussen mede eigenaars? Er zijn immers eigenaars die hun bijdrage betaald hebben of willen betalen en geen lift hebben of op korte termijn zullen krijgen.
- Kan geld van het fonds voor liften gebruikt worden voor andere dringende werkzaamheden?

Bedankt voor jullie reactie.

[Luc]

1) neen, de RvME heeft GEEN beslissingsbevoegdheid, en kan geen mandaat krijgen omdat het gaat om een bevoegdheid van de AV. Maar de AV is ook niet bevoegd, daar het hier gaat om een daad van beschikking (zie hierna).
2) in principe neen, tenzij niet betwist binnen de 4 maand na de AV.
3) ja, indien expliciet beslist door de AV (inclusief herverdelingsregels) en niet betwist binnen de 4 maand bij de VR.

Randbemerkingen:
1) jouw VME komt in principe in aanmerking voor de oprichting van drie deel VME zonder rechtspersoonlijkheid. Het zou de problematiek fel vereenvoudigen
2) het gaat hier over de initiële oplevering van de gemeenschappelijke delen (= daad van beschikking). In principe is de VME niet bevoegd, maar enkel de individuele ME (of in groep). Bevestigd door een recent vonnis van R1A Gent.
3) het advies van een advocaat op basis van de concrete stukken lijkt wenselijk.

[conan300]

De AV is al meer dan 4 maand geleden gehouden, doch deze dubieuze beslissing komt niet van de AV maar van de Raad Van Mede eigenaars.

Ik ben hier deze week achter gekomen nadat ik hier een aannemer zie verschijnen die blijkbaar slechts 1 lift komt plaatsen. Ik was zelfs al blij dat er eindelijk iets ging gedaan worden aan die vieze liftschacht waar onderaan water in staat en bovenaan duiven wonen. Best een geurrijke combinatie. Helaas woon ik aan de verkeerde traphal. Ik ben dus zeker niet tegen het plaatsen van de liften, maar dan alle 3 of geen.

Enige suggesties waar ik een specialist ter zake kan vinden (omgeving brussel)? Kan er iemand mij een kopie bezorgen van dat vonnis. Lijkt me interessante lectuur.

Bedankt.

[Luc]

Is deze "beslissing van de RvME" gemeld in het halfjaarlijkse verslag voor de betrokken periode?

[conan300]

Een dergelijk halfjaarlijkse verslag van de RvME bestaat niet en is in het verleden ook nog nooit opgemaakt geweest, tenzij enkele informele mails met wat ditjes en datjes en/of persoonlijke visies van enkele mede eigenaars die per toeval ook lid zijn van deze RvME, hiervoor kunnen doorgaan. Maar zelfs daarin is er nooit sprake geweest van 'een beslissing tot het plaatsen van 1 ipv 3 liften' of het 'gebruiken van de resterende geldsommen uit dit 'fonds voor liften' voor andere werkzaamheden'. Het betreft hier een actie van 2 van de 4 leden van deze raad die samen 5 van de 10 loften in kolom A (die waar de lift geinstalleerd wordt) in hun eigendom hebben. Ik vermoed dat de 2 andere leden, onder de druk van de macht van het geld of uit onwetendheid, hier niet tegen in gaan. Ofwel zwijgen ze gewoon in de hoop op of met de belofte dat de volgende lift voor hun zal zijn (beide eigenaar in kolom C).

[Pedro]

1) neen, de RvME heeft GEEN beslissingsbevoegdheid, en kan geen mandaat krijgen omdat het gaat om een bevoegdheid van de AV. Maar de AV is ook niet bevoegd, daar het hier gaat om een daad van beschikking (zie hierna).
2) in principe neen, tenzij niet betwist binnen de 4 maand na de AV.
3) ja, indien expliciet beslist door de AV (inclusief herverdelingsregels) en niet betwist binnen de 4 maand bij de VR.

Randbemerkingen:
1) jouw VME komt in principe in aanmerking voor de oprichting van drie deel VME zonder rechtspersoonlijkheid. Het zou de problematiek fel vereenvoudigen
2) het gaat hier over de initiële oplevering van de gemeenschappelijke delen (= daad van beschikking). In principe is de VME niet bevoegd, maar enkel de individuele ME (of in groep). Bevestigd door een recent vonnis van R1A Gent.
3) het advies van een advocaat op basis van de concrete stukken lijkt wenselijk.

U blijft naar dat ene (want dat is het uiteraard dan, minderheidsrechtspraak) vonnis verwijzen en zou dit volgens uw meerdere meldingen aangekondigd hebben. Quid? Wanneer kunnen we inzage krijgen in de vordering en het gemotiveerde gedeelte?

[Luc]

U blijft naar dat ene (want dat is het uiteraard dan, minderheidsrechtspraak) vonnis verwijzen en zou dit volgens uw meerdere meldingen aangekondigd hebben. Quid? Wanneer kunnen we inzage krijgen in de vordering en het gemotiveerde gedeelte?

Ten gepaste tijde ofte "as soon as possible". Lichte vertraging door evenementen u wel bekend.

Citaat uit http://nl.wikipedia.org/wiki/Justitia:

Vrouwe Justitia is van oorsprong een Romeinse godin en naderhand de personificatie van het recht. Een afbeelding van haar is vaak te vinden op gerechtsgebouwen en andere plaatsen waar vroeger recht werd gesproken. Haar Griekse tegenhangster is Themis.

Vrouwe Justitia wordt doorgaans afgebeeld als een geblinddoekte figuur, met in haar rechterhand een zwaard en in haar linkerhand een weegschaal. Op de oudste beeltenissen is zij nog afgebeeld met onbedekte ogen. De vroegst bekende weergave met blinddoek dateert van het eind van de vijftiende eeuw.
- De blinddoek staat voor de rechtspraak zonder aanzien des persoons, dat wil zeggen dat niet de personen worden gehoord en veroordeeld, maar slechts de feiten en daden;
- De weegschaal stelt de afweging van de bewijzen en getuigenissen voor, die in het voordeel of nadeel van de verdachte spreken
- Het zwaard staat voor het vonnis dat wordt uitgesproken;

Soms ligt aan haar voeten de cornucopia, de Hoorn des Overvloeds.

[conan300]

Ondertussen van er 17 van 31 (gebouw zonder liften) + 20 (gebouw met liften) gedagvaardigd (waaronder wijzelf) voor de VR om de kosten voor het plaatsen van de lift te betalen, begin september.

Onze raadsvrouw denkt dat de VR zich onbevoegd gaat verklaren omdat er reeds een rechtzaak hangende is voor R1A. Vonnis was voorzien eind juni doch nog steeds geen uitspraak. Naast dit belangrijk argument zijn er nog een lange waslijst aan argumenten waarom we denken dat er geen veroordeling tot betaling zal komen (2 tegenstrijdige beslissingen op 2 verschillende AV, foute facturen, geen reactie op aangetekende brieven, gebouw met lift wordt niets aangerekend, etc...)

1. Kan de syndicus (vermoedelijk op verzoek van de RME) zonder goedkeuring AV rechtzaken aangaan tegen 1/3 van de eigenaars? Ik denk dan aan de kosten zoals ereloon advocaten, gerechtskosten, deurwaarder,etc... Een ruwe schatting geeft toch 1.000 à 2.000 euro per aangespannen zaak. En in dit geval met een groot risico dat de VME voor een groot deel bot vangt.

2. De VME (als eisende partij) heeft deze advocaat aangesteld in al deze zaken dat de diegene die de VME (waaronder dus ook de 17 gedagvaardigden) verdedigt in de rechtzaak bij de R1A. Daar heeft hij geargumenteerd dat oa de kosten voor het plaatsen van de liften ten lasten zijn van de projectontwikkelaar (epistel van 63 blz over 'prix absolu'). In deze nieuwe zaken zal hij niet anders kunnen dan pleiten dat die kosten ten lasten zijn van de ME. Is dit geen belangenvermenging? Kunnen we hem wraken in dit geschil?

3. Kunnen we de VR vragen om vrijgesteld te worden van onze bijdrage in de kosten die voor de VME zijn in de 16 andere zaken?

4. Een van gedagvaardigde partijen is de projectontwikkelaar die nog 4 of 5 eigendommen heeft in het ganse project. Is het geen groot risico om hem een eventueel vonnis in handen te geven waarin er kan vermeld staan dat hij zijn deel moet betalen aan de liften ipv van het geheel? Die wrijft op dit moment in zijn handjes want dan moet hij maar een 20.000 euro van de 120.000 euro voor de liften. Wie is er verantwoordelijk indien hij van dergelijk vonnis misbruik gaat of kan maken? Kunnen wij als ME tussenkomen bij de VR tijdens de behandeling van 'zijn' zaak?

5. Heeft de syndicus niet de verplichting om alle ME op de hoogte te stellen van de aangegane zaken? De eigenaars van het gebouw met lift (die niet op de hoogte zijn en die waarschijnlijk vinden dat ze er niets mee te maken hebben) gaan onaangenaam verrast zijn als ze de rekening van dit circus mee mogen betalen. Wij zijn trouwens ook niet op de hoogte gesteld (toch niet officieel) van de 16 andere geschillen.

Alle andere suggesties zijn welkom.

[Luc]

1. Je kan maar aanwezig zijn in een ander zaak als je wil optreden als vrijwillige partij.

2. Een advocaat welke optreedt voor eenzelfde partij in twee verschillende processen kan moeilijk een ander standpunt innemen. Maar de rechter kan de behandeling van 2de zaak uitstellen tot er een vonnis is over de 1ste zaak.

3. Zo de syndicus de gegevens van verschillende zaken niet per kerende meldt aan de eigenaars, kan hij verantwoordelijk gesteld worden voor de schade en gevraagd worden dat hij de proceskosten van die verschillende zaken betaald. Vooral als blijkt dat hij initiëel aangesteld is door de bouwpromotor, en deze één van de mede-eigenaars is

[conan300]

De syndicus is niet initiëel aangesteld door de bouwpromotor. De aanvankelijke syndicus is afgezet en is verwerende partij in de zaak aanhangig bij R1A wegens grove fouten.

Alle gedagvaarde partijen waarvan we weten worden op dezelfde dag, op hetzelfde uur in het vredegerecht ontboden. Natuurlijk weet ik niet wanneer de bouwpromotor daar verwacht wordt, doch ik vermoed dat het hetzelfde zal zijn als de rest.

[conan300]

Zoals ik reeds op het forum vermeld heb, ben ik (en blijkbaar 16 anderen) gedagvaard door de VME voor het niet betalen van mijn bijdrage in een fonds voor liften.

Samen met enkele ander ME zijn we al 2 jaar aan het procederen om te krijgen waar we recht op hebben. Dit heeft ondertussen geresulteerd in 7 geschillen (R1A)

Zonder in detail te treden zijn er reden genoeg om dit bedrag nu niet te betalen (voorschieten). Doch zijn er enkele kapitaalkrachtige ME die per se de afwerking van het gebouw willen doordrukken.

Bij het verzamelen van de bewijsstukken heb ik enkel schokwekkende ontdekkingen gedaan:
- de advocaat van de VME (die de VME dus verdedigd in die 7 geschillen), heeft mogelijks een beheersfunctie in een een zuster/dochter maatschappij van de syndicus. Ik zeg mogelijks want dat heb ik officieel nog niet kunnen verifiëren.
- onze syndicus is blijkbaar niet onbesproken, vooral hun afdeling in Frankrijk. Praktijken die op het randje van de illegaliteit balanceren. Ook in België zijn er signalen dat die praktijken hier opgelegd worden aan hun personeel.
- een van die praktijken is het sturen van beslissingen van VME om te kiezen voor 'hun' leveranciers waar ze kadercontracten mee hebben.
- Op onze AV waar de beslissing over het fonds voor liften werd goedgekeurd met 2 nee stemmen (oa ik) en een 20-tal onthoudingen (spijtig), werd ons de keuze voorgehouden van 2 vermeldenswaardige installateurs; de goedkoopste leverancier A werd aanvaard (114.000 euro), de andere leverancier B was 2000 euro duurder (116.000 euro). De bedragen staan vermeldt in het pv van de AV.
- enkele dagen geleden heb ik de bestelbon aan A voor die 1 (ipv 3) lift te pakken gekregen; het blijkt nu dat die door de syndicus besteld is voor een totaalprijs van 118.000 euro, dus 2000 euro duurder dan het aanbod van B. Deze bestelbon verwijst naar een offerte op datum voorafgaand die bewuste AV voor de totaalprijs van 118.000 euro.

Wat doe ik met die info (afgezien gebruiken als een van de redenen waarom ik niet moet betalen voor het fonds van de liften) ?

Met dit gegeven ben ik andere facturen gaan napluizen voor niet dagelijkse kosten (extra werkzaamheden). Ook daar zijn 'rekenfouten' gebeurd, weliswaar allemaal in mijn nadeel.

Ja ik heb nu wel het gevoel dat ik met maffiapraktijken te maken krijg en ik stel me dan ook de vraag wat het aandeel is van bepaalde leden van de RME in dit bedrog. Wie kan ik nog vertrouwen? We worden hier weldegelijk opgelicht.

Bedankt voor het lezen van mijn frustraties.

[conan300]

Het wordt gekker met de dag.

Voor de jaarlijkse algemene vergadering in februari hebben we een lijst gekregen met de facturen van 2010 en 2011. Op de AV werd er een goedkeuring gegeven over deze facturen.

In juni 2012 ontvangen we een afrekening voor 2010. Doch met een bijhorende brief dat voor de afrekening van 2011 er nog enkele gegevens ontbreken en dat we zeker nog die maand de correcte afrekening zullen ontvangen.

Voor 2010 zou ik een bedrag van ongeveer 450 euro moeten bijbetalen. Echter op deze afrekening is geen rekening gehouden met de meterstanden. Er wordt mij bv gas aangerekend naargelang mijn aandeel in het gebouw terwijl ik op dat moment zelfs geen verwarmingstoestellen geïnstalleerd heb (installatiedatum 20/12/2010, aan te tonen via factuur chauffagist). Mijn verbruik van gas zou theoretisch gezien zo goed als 0 moeten zijn.

Ik heb daarvoor naar de syndicus gebeld. Weer hetzelfde liedje: dossierbeheer niet aanwezig, hij zal u terugbellen, wat die nooit doet of gedaan heeft, etc... aangedrongen om de boekhouder te spreken. Deze bevestigt dat ze nog wachten op de meterstanden (opgenomen in mei 2011 en opniew eind december 2011 !) om de correcte afrekening te kunnen maken. Dus de afrekening van 2011 zou het alles moeten compenseren.
Ik heb mijn bezwaren dan per mail en aangetekend naar de syndicus gestuurd.

U raadt het al: tot op heden geen afrekening voor 2011 met de correcte meterstanden, ook geen antwoord op mijn mail of schrijven, wel een ingebreke stelling. Met de nodige administratieve kosten die aangerekend worden. En bovendien wordt ik in datzelfde schrijven ingereke gesteld voor het bedrag van de liften. Dus 2 weken na de dagvaarding.

Waar zijn die mee bezig en kunnen ze dat allemaal zomaar? En wie is er verantwoordelijk voor de wildgroei aan 'kosten' die de syndicus aan het maken is? Wat trouwens ook een van hun gekende methodes is.