renovatie balkons

[meesje]

Structuur van de balkons behoort tot de gemene delen. De betegeling daarentegen behoort tot de private delen.
In de loop der jaren heb ik reeds driemaal de betegeling van mijn balkons vernieuwd. Mijn balkons zijn nu nog steeds in prima staat. Andere eigenaars hebben dat niet gedaan. Hun tegels zijn al jaren stuk en hebben de waterdichtheidslag van hun balkons vernield. Gevolg daarvan is dat die terrassen begin van betonrot vertonen.
De AV heeft nu beslist de terrassen te renoveren. Herstelling van de structuur te bekostigen door gemeenschap van eigenaars. Nieuwe betegeling door eigenaars appartementen.

Kunnen de eigenaars die hebben nagelaten hun betegeling tijdig te vervangen niet aansprakelijk worden gesteld voor de schde an de betonstructuur? Nu moet ik de herstellingskosten mee betalen niettegenstaande mijn balkons nog in prima staat zijn omdat ik steeds tijdig de betegeling terug in orde heb gesteld.

[Luc]

De AV heeft nu beslist de terrassen te renoveren. Herstelling van de structuur te bekostigen door gemeenschap van eigenaars. Nieuwe betegeling door eigenaars appartementen.

1. Welke was de datum van die AV?
2. Heeft u of iemand anders deze beslissing betwist?
3. Zo ja, is er al een vonnis?

[meesje]

1. Welke was de datum van die AV? Het was een buitengewone AV eind april laatstleden.
2. Heeft u of iemand anders deze beslissing betwist? Ik was niet op die vergadering. Ik was op reis en dus niet op de hoogte dat ze zou plaatsvinden.
3. Zo ja, is er al een vonnis? Neen.
Woordje uitleg:

Tijdens deze buitengewone AV werd vastgeteld dat de staat van de balkons in het algemeen erbarmelijk is geworden.
De betegelingen zijn volledig stuk waardoor in de loop der jaren het water en vriesweer de betonstructuur van de balkons
heeft aangetast.
Er werd beslist dat een expert zou worden geraadpleegd en een aantal offertes aangevraagd.
Binnen enkele weken zou reeds een tweede buitengewone AV plaatsvinden om een beslissing tot herstelling te nemen.

Zoals in mijn vraag uiteengezet is de schade aan de betonstrutuur het gevolg van de totale verwaarlozing van de bekleding van de balkons door de grote meerderheid van de eigenaars. Ik heb geregeld de betegeling van mijn balkons vervangen door nieuwe, o.a. om schade aan de betonstuctuur te vermijden. Mijn balkons zien er dan ook nog puntgaaf uit.

Aangezien de afwerkingslaag van de balkons tot de privatieven behoort is mijn standpunt dat wegens verwaarlozing door de grote meerderheid van eigenaars vermijdbare schade is toegebracht aan de gemene delen (in casu de structuur van de balkons) en dat bijgevolg deze eigenaars de gemeenschap van eigenaars moeten vergoeden voor de schade die ze hebben veroorzaakt aan de gemene delen van het gebouw. Ik zie niet in waarom de eigenaars die hebben gehandeld als goed huisvader in deze kosten zouden moeten delen.

Klopt mijn redenering? Zo ja, hoe best aanpakken?
Bovendien lees ik in het verslag van die buitengewone AV dat ze de betegin,g van ALLE balkons zullen verwijderen....
De betegeling van mijn balkons is echter slechts twee jaar geleden vernieuwd, een uitgave van 3200 EUR. Ik riskeer dus dat die al wordt stukgemaakt....

[Luc]

Heeft u ooit toelating gegeven aan de syndicus om alle "officiële" briefwisseling van hem aan u niet aangetekend over te maken (kostprijs is steeds ten laste van de VME)? Zo ja, kan een AV georganiseerd worden tijdens uw afwezigheid, zonder dat u iets weet. Moraal: doe geen afstand van uw wettelijk en onvervreembaar recht om via een aangetekende brief uitgenodigd te worden. Kosten ten laste van de VME. Je kan je vroegere toelating steeds herroepen.

U heeft tijd om de beslissing te betwisten voor de rechter tot ergens einde augustus. Wacht in ieder geval de PV van beslissingen af. Eis hem schriftelijk (per aangetekende) op de 31de dag na de AV, zo hij nog niet werd overgemaakt.

De VME dient eerst vast laten stellen, via een tegensprekelijke expertise, bij wie de waterdichting werd beschadigd door gebrek aan onderhoud.

Zo een nieuwe waterdichting moet geplaatst,; is de vervanging van de betegeling te laste van de VME, zo niet kan aangetoond worden door de VME dat de werken veroorzaakt zijn door de betrokkeen eigenaar. Zelfs als de VME nieuwe betegeling betaald, blijft de betegeling privatief.

Zo uw gebouw dateert van voor de jaren 90, betwijfel ik dat een correcte waterdichtingslaag bestaat, omdat de toenmalige wijze van constructie dit probleem niet voldoende had ingezien.

[meesje]

De uitnodiging werd aangetekend verstuurd, maar ik was drie weken afwezig en bij mijn terugkeer lag de aangetekende zending nog in postpunt.

Intussen verslag van die AV ontvangen. Er werd nog niets definitief beslist. Enkel dat expert zou worden geraadpleegd en offertes aangevraagd.

Op volgende (buitengewone) AV zal dit alles worden voorgelegd teneinde een beslissing te nemen.

Door de beschadigde waterdichtheidslagen ingevolge verwaarlozing van de betegeling door de meerderheid van eigenaars is er ernstige schade aan de betonnen structuur van de betroffen balkons. Aan mijn balkons is er geen enkele schade, noch aan betegeling, noch aan waterdichtheid, noch aan de betonstructuur. Dit door mijn pro-actief onderhoud en tijdige vervanging van de betegeling.

Bijgevolg vind ik het oneerlijk dat ik als mede-eigenaar mee zou moeten betalen voor de herstelling van de schade aan het beton van andere terrassen.
Die schade is rechtstreeks gevolg van gebrek aan onderhoud van de privatieve betegeling waardoor die balkons vocht hebben opgeslorpt en op den duur stukgevroren zijn.

Hoe brengt ik dat best aan tijdens de komende buitengewone vergadering? Mijn standpunt is: wie schade toebrengt aan gemene delen (de betonschade in dit geval) moet die schade vergoeden (en moet dus niet door mij als lid van de VME mede bekostigd worden).

[Luc]

(...)
Hoe brengt ik dat best aan tijdens de komende buitengewone vergadering? Mijn standpunt is: wie schade toebrengt aan gemene delen (de betonschade in dit geval) moet die schade vergoeden (en moet dus niet door mij als lid van de VME mede bekostigd worden).

Zou in feite moeten zijn: mag dus niet ten laste gelegd worden van de VME, maar wel van elke mede-eigenaar, prorata de schade die hij effectief heeft aangericht aan de gemeenschappelijke delen.

Art. 577-7 § 1 1° e) BW kan volgens mijn persoonlijke mening toegepast worden en legt de kosten ten laste van wie ze veroorzaakt heeft (= voldoet aan je vraag):

e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van medeeigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de medeeigenaars.

Je zal vermoedelijk zelf een expert moeten aanstellen die je stelling constructief ondersteunt zn zo anatoont dat een preventief onderhoud mogelijk was (= geen schade bij jouw gedeelte). De ondersteuning door een raadsman/vrouw lijkt me aangewezen. Vooral aansturen op een gesprek met de syndicus, op basis van het expertiseverslag en de wetgeving van toepassing sinds 01.09.2010. De aanwezigheid van jouw advocaat zou een niet-emotioneel gesprek met de syndicus moeten mogelijk maken.

[yporters]

Beste,

Ik zit met hetzelfde geval als u. Kan u mij laten weten hoe het is afgelopen, of verdere tips geven?

Bedankt bij voorbaat,

YP

[meesje]

Beste,

Ik zit met hetzelfde geval als u. Kan u mij laten weten hoe het is afgelopen, of verdere tips geven?

Bedankt bij voorbaat,

YP

Het is niet afgelopen. Een nieuwe deskundige werd aangesteld om de schade in detail op te nemen en een lastenboek op te stellen, wordt een geschiedenis van lange adem.....

[yporters]

Kan u mij laten weten door wie deze 2de expert wordt betaald?
Kan men hier zijn eigen brandverzekering of een andere verzekering voor inschakelen?

Ik zit met dezelfde situatie als u, maar ik heb er weinig vertrouwen in, dat een 2de deskundige die door dezelfde syndicus wordt aangesteld, plots met een andere conclusie zou te voorschijn komen...
Het zelf inschakelen van een expert zal waarschijnlijk een zeer dure grap worden.
Neem ik volgens u best een advocaat, en wat zijn de kansen dat ik uiteindelijk in het gelijk wordt gesteld?
Weet u of uw advocaat of er precedenten zijn?

Bedankt bij voorbaat,

YP