Dit forum is geen vervanging voor professioneel juridisch advies. Raadpleeg steeds een erkend raadsman of vakspecialist. De redactie van dit forum is niet aansprakelijk voor eventuele schade die zou voortvloeien uit berichten geplaatst op dit forum. Lees onze forum-regels. Is dit uw eerste bezoek ? Lees dan even onze handleiding.
knarf
Topic Starter
Berichten: 4
Reputation: 0

Syndicus weigert onderzoeksdaden en passende herstellingen.

#1 , 5 jaar 11 maand geleden (14 mei 2012 21:25)

Sinds een 3-tal jaar eigenaar v/e appartement met ondergrondse garagebox in een blok van 32 appartementen. Van sinds de appartementen in gebruik zijn genomen doen er zich na lange regenweerperiodes (3à4 maal/jaar) grote waterinsijpelingen voor ter plaatse van een dragende betonbalk (roestig water allicht tengevolge aantasting wapeningsstaven) in de gemeenschappelijke garagezone, waardoor op lange termijn plaatselijk de stabiliteit in het gedrang zou kunnen komen. Net aan die bewuste insijpelingszone paalt mijn private garagebox, waarbij naar jaarlijkse gewoonte tussen begin october en einde mei vrijwel voortdurend water druppelt binnenin mijn box onmiddellijk achter de kantelpoort. Beide insijpelingen hebben ongetwijfeld dezelfde oorzaak. Niettegenstaande al enkele onderzoeken (ook totaal zinloze!) door de oorspronkelijke aannemer is het bewuste lek nog steeds niet gevonden. De syndicus die min of meer zakelijke belangen (projectontwikkeling) heeft met de aannemer en de hele zaak op de lange baan blijft schuiven, weigert voortaan (past wonderwel in zijn strategie om critici de mond te snoeren) om antwoord te geven op mijn verzoek tot verder onderzoek en uiteindelijk tot herstel van het lek. De oorspronkelijke aannemer, destijds ook al hiervoor 'in gebreke' gesteld, weigert eveneens verder te onderzoeken en stelt zelfs onomwonden in zijn E-mail dat de kelder voor hem volledig dicht is. Beroepshalve ben ik me ten zeerste bewust van de schade die veroorzaakt wordt en is het in eenieders belang dat het lek wordt gevonden en hersteld, alleen al om latere zware herstelkosten te vermijden. Tevens heb ik het vermoeden dat de "raad van beheer" door de syndicus het zwijgen zijn opgelegd.
Welke stappen zou U me aanraden? Kan ik 'wettelijk' te betalen sommen gedeeltelijk achterhouden te betalen tot de problemen definitief zijn opgelost ?
Hoe krijg ik schot in de zaak ?

Luc
Berichten: 1896
Reputation: 0
Locatie: Evere

#2 , 5 jaar 11 maand geleden (14 mei 2012 21:40)

knarf schreef:Welke stappen zou U me aanraden? Kan ik 'wettelijk' te betalen sommen gedeeltelijk achterhouden te betalen tot de problemen definitief zijn opgelost ?
Neen.

knarf schreef:Hoe krijg ik schot in de zaak ?
Punt expliciet op de dagorde plaatsen van AV1, maar wel meer algemeen: oorzaak zoeken van de waterinfiltratie en de AV2 informeren vanover de mogelijke oplossingen.
Het kan hier gaan om een klassiek probleem van regenwater die insijpelt via het dak/zijgevel/terrassen.

Fasering van de AV's:
AV1: opdracht aan de syndicus om de structurele oorzaak van de waterinfiltratie te laten opzoeken door een expert aangeduid door de AV, onafhankelijk van de bouwpromotor, syndicus, .... .
AV2: keuze van de mogelijke oplossing via het goedkeuren van een lastenboek, voorgelegd door de expert, met varianten en met een kostenraming over meerdere jaren (inclusief de optie "niets doen").
AV3: keuze tussen de offertes ingediend door aannemers op basis van het lastenboek
AV4: verslag over de uitvoering van de werken door de expert.

Bemerking:
Structureel gezien lijkt me dat de AV er meer baat bij heeft een andere syndicus aan te duiden die onafhankelijk is van de bouwpromotor.

Pedro
Berichten: 735
Reputation: 0

#3 , 5 jaar 11 maand geleden (15 mei 2012 13:40)

knarf schreef:Sinds een 3-tal jaar eigenaar v/e appartement met ondergrondse garagebox in een blok van 32 appartementen. Van sinds de appartementen in gebruik zijn genomen doen er zich na lange regenweerperiodes (3à4 maal/jaar) grote waterinsijpelingen voor ter plaatse van een dragende betonbalk (roestig water allicht tengevolge aantasting wapeningsstaven) in de gemeenschappelijke garagezone, waardoor op lange termijn plaatselijk de stabiliteit in het gedrang zou kunnen komen. Net aan die bewuste insijpelingszone paalt mijn private garagebox, waarbij naar jaarlijkse gewoonte tussen begin october en einde mei vrijwel voortdurend water druppelt binnenin mijn box onmiddellijk achter de kantelpoort. Beide insijpelingen hebben ongetwijfeld dezelfde oorzaak. Niettegenstaande al enkele onderzoeken (ook totaal zinloze!) door de oorspronkelijke aannemer is het bewuste lek nog steeds niet gevonden. De syndicus die min of meer zakelijke belangen (projectontwikkeling) heeft met de aannemer en de hele zaak op de lange baan blijft schuiven, weigert voortaan (past wonderwel in zijn strategie om critici de mond te snoeren) om antwoord te geven op mijn verzoek tot verder onderzoek en uiteindelijk tot herstel van het lek. De oorspronkelijke aannemer, destijds ook al hiervoor 'in gebreke' gesteld, weigert eveneens verder te onderzoeken en stelt zelfs onomwonden in zijn E-mail dat de kelder voor hem volledig dicht is. Beroepshalve ben ik me ten zeerste bewust van de schade die veroorzaakt wordt en is het in eenieders belang dat het lek wordt gevonden en hersteld, alleen al om latere zware herstelkosten te vermijden. Tevens heb ik het vermoeden dat de "raad van beheer" door de syndicus het zwijgen zijn opgelegd.
Welke stappen zou U me aanraden? Kan ik 'wettelijk' te betalen sommen gedeeltelijk achterhouden te betalen tot de problemen definitief zijn opgelost ?
Hoe krijg ik schot in de zaak ?

Ook hier weer zeer moeilijk om concreet advies te geven zonder inzage in de stukken, zonder historische voorkennis,...
Veel zal afhangen van het feit of de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer/verkoper/architect nog aan de orde is, of een en ander nog in afwerking van een PV van oplevering kadert,.....
In het ene zal immers vooreerst de aannemer/verkoper/architect dienen te worden aangesproken en lijkt het mij dat door de syndicus bewarend dient te worden opgetreden, zijnde alleen dan al het versturen van de ingebrekestelling, in het andere (10-jarige termijn verstreken) zal een indiviudele mede-eigenaar de VME in gebreke dienen te stellen en dit o.a. op basis van toepassing van artikel 1384,1° Burg.Wb. aangezien de VME vanaf de risico-overdracht als bewaarder van de zaak wordt beschouwd. Een cumul is ook mogelijk,...

Een en ander dient te worden beoordeeld op basis van het dossier, de historiek,....

Reclame

knarf
Topic Starter
Berichten: 4
Reputation: 0

#4 , 5 jaar 11 maand geleden (15 mei 2012 21:19)

Ter verduidelijking korte voorgeschiedenis v/d feiten:

In de allerlaatste fase v/d nog 16 op te richten appartementen (in totaal 112 stuks), ging de projectontwikkelaar (allicht frauduleus) begin 2009 failliet, van zodra het gebouw zo goed als water en winddicht was. Pleisterwerken, chapes, balkonleuningen en alle verdere werken dienden op dat moment nog te worden aangevat. Architect en uitvoerende hoofdaannemer weigerden van dan af verdere dienst. Begin maart 2009 werd een nieuwe aannemingsovereenkomst gemaakt met de hoofdaannemer die de werken had gestaakt. De technische opvolging en controle nam ik voor zover mogelijk voor mijn rekening. Uiteindelijk is er in half juni 2009 voor elke mede-eigenaar een PV van "voorlopige oplevering" opgemaakt geweest. Daarna heeft de hoofdaannemer de meeste van de nog overblijvende punten in orde gebracht. Door sommige mede-eigenaars werden te betalen sommen achtergehouden omdat niet alle punten in orde waren gebracht. De hoofdaannemer werd voor verschillende zaken officieel in 'gebreke gesteld' en aangemaand zijn werken te voltooien, tot op heden met erg weing resultaat. Tot een "definitieve oplevering" is het nog steeds niet gekomen.
Het is overduidelijk dat syndicus, hoofdaannemer en vermoedelijk de 4 leden van raad van beheer onder één hoedje spelen; Eigen belangen (verzekeraar gebouwen, leverancier waterverzachter, +/- conciérge, etc) spelen hier overduidelijk ! De waterinsijpelingen en mogelijke toekomstige schade deert hen niet. Op vraag om zaken op de agenda v/d AV te plaatsen antwoord niemand meer. Misschien is de hulp van een raadsman hier aangewezen ?

Luc
Berichten: 1896
Reputation: 0
Locatie: Evere

#5 , 5 jaar 11 maand geleden (16 mei 2012 16:19)

knarf schreef:(...) Misschien is de hulp van een raadsman hier aangewezen ?

Lijkt me evident.

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”