zoek details van "genormaliseerd rekeningenstelsel"

[Luc]

@hajo

Nadere commentaar op een vorige repliek:

Mijn vraagtekens bestaan ten aanzien van hetgeen de Syndicus moet leveren aan de ME.
Met “ ... hetgeen de Syndicus in elkaar sleutelt” .. bedoelde ik de vorm van de documenten.

De omschrijving zoals onder
1)“gedetailleerd “ is wel voor interpretatie vatbaar

3)dit kan in feite één getal zijn
(...)

Voor punt 3) kan dit niet één getal zijn, omdat het dan met zekerheid niet gedetailleerd is.

Als de balans 10 posten vermeld, met bvb de post "Nog te betalen leveranciers: 1.250 EUR", is deze vermelding in se voldoende voor een overzicht op één blad (= een soort boordtabel voor de CEO), dat verstuurd wordt aan alle stemgerechtigde leden van de AV. Maar de volledige jaarrekening moet een gedetailleerde oplijsting geven van de samenstelling van die post van de balans.

De wijze van consultatie van deze jaarrekening dient in de praktijk vermeld op de uitnodiging. Deze wijze moet bepaald zijn in het Reglement van Mede-eigendom. Zij dient steeds een inzagemogelijkheid in het kantoor van de syndicus te omvatten.

Vb (jaarrekening 2011):
827 EUR - firma A - 30.08.2011 (geschil - zie punt 11.c van de dagorde JAV 2012)
423 EUR - firma B - 30.11.2011 (ontvangen op 29.12.2011)

[Luc]

Het niveau van detaillering dient rechtmatig te zijn, dus mag zij de gelijkheid onder de mede-eigenaars niet miskennen.

Concreet voorbeeld:

De balans vermeldt (fictieve nrs en bedragen, gebaseerd op een werkelijk geval van een naburige VME):

Huidige methode in die VME
Actief
123 10.102 EUR nog te ontvangen van verzekering
12345 - 1.102 EUR schadegeval 08.07.2011 - appartement A9 - franchise nog te betalen

De 1ste lijn diende normaal te zijn:
123 9.000 EUR Nog te ontvangen van verzekering

De gebruikte techniek is de facto onrechtmatig.

Mogelijke oplossing (overzicht)
Actief
123 11.902 EUR nog te ontvangen van verzekering
Passief
234 2.902 EUR - terugbetaling franchise

Mogelijke oplossing (detail - passief)
Passief
23409 1.102 EUR - terugbetaling franchise (geschil - zie punt 7.d van JAV 2009)
23411 1.800 EUR - terugbetaling franchise (schadegeval 21.10.2011 - App. A2)

[marc mortier]

De afwikkeling van schadegevallen is steeds een delicate materie. Persoonlijk verkies ik dat de verzekeringsmaatschappij "direct" afrekent met de betrokken mede-eigenaar op basis van diens claim. Dan dient er geen geld te transiteren door de boekhouding van de VME. Uiteraard zal de (vaak besliste ) franchise wel ten laste van de mede-eigenaars komen en dus ook verschijnen in de rekeningen als "kost".
Worden gelden toch via de VME ontvangen van de verzekeringsmaatschappij dan is het aangewezen zo "analytisch" mogelijk te boeken. Dus telkens de "juiste" bedragen en zeker geen compensatie(s) uit te voeren.
Uiteindelijk moeten we toch wachten tot het desbetreffende KB verschijnt dat de genormaliseerde rekeningen voorschrijft en die dan ook toepassen.

[hajo]

Uiteindelijk moeten we toch wachten tot het desbetreffende KB verschijnt dat de genormaliseerde rekeningen voorschrijft en die dan ook toepassen.

Spijtig, dat de basis voor een goede financiële structuur / administratie / rapportage nu nog in de “ruimte slingert". Zoals Luc hier reeds liet weten, blijken de belangen / inzichten van de Syndici belangrijk te zijn, en die van de direct betrokkenen = ME allen ondergeschikt. Terwijl juist deze wetgeving voor hun duidelijkheid zou moeten creëren.

Prettig weekeinde

[Luc]

Verschillende parlementairen hebben vragen gesteld over de opstelling van dit KB. De vragen en het antwoord van de minister werden onvertaald opgenomen op de volgende webpagina's:
http://www.nicm.be/pageframeset.asp?pageid=170 (N)
http://www.cnic.be/pageframeset.asp?pageid=39 (F)
(telkens geen duiding - uittreksel onvertaald en voorlopig).

[Boregard]

Jongens, jongens, dit is hoe het zou moeten zijn.
Realiteit is iets anders.
Ik heb het zoals vroeger gezegd opgegeven en drijf met de meerderheid mee.
Geen ruzie meer en een redelijk gerust gemoet en telefoon.

[hajo]

Hallo Luc,

dank je voor de info (van 28.05.2012 , 11.32h)

Uittreksel van de „meeting“ op 23.05.2012
Het is dan ook in zijn eigen belang dat de syndicus de dagelijkse uitgaven en kosten van de vereniging op een overzichtelijke manier bijhoudt, teneinde zijn aansprakelijkheid voor zijn beheer niet in het gedrang te brengen.

Sorry dat ik nu moet schrijven: Dit is een lachertje ...

Dat is nu echt waarop wij wachten, om een duidelijke maatstaf voor de financiële administratie van de Syndicus te hebben.

Groeten,
hajo

[Luc]

(...)
Uittreksel van de „meeting“ op 23.05.2012
Het is dan ook in zijn eigen belang dat de syndicus de dagelijkse uitgaven en kosten van de vereniging op een overzichtelijke manier bijhoudt, teneinde zijn aansprakelijkheid voor zijn beheer niet in het gedrang te brengen.

Sorry dat ik nu moet schrijven: Dit is een lachertje ...

Dit is geen lachertje, maar verschil tussen 51% (huidige toestand) en 49%. Tot nu toe diende de mede-eigenaar aan te tonen dat de boekhouding van de syndicus bijvoorbeeld niet betrouwbaar is, en dat per uitgave. Nu (= vanaf 01.08.1995) is de bewijslast omgekeerd. Dus terug zoals die was voor 1924. dat principe was verwaterd door het "medebeheer".

Een mede-eigenaar heeft het recht om te twijfelen, het is de plicht van de syndicus om de nodige informatie te geven op het gepaste ogenblik.

Besluit: ik sluit mij aan bij het standpunt van de Minister.

[hajo]

Hallo Luc,

mijn “lachertje” had natuurlijk betrekking op de concrete situatie betreffende onze Syndicus (F). Als er staat:
“Het is dan ook in zijn eigen belang dat de syndicus ........ teneinde zijn aansprakelijkheid voor zijn beheer niet in het gedrang te brengen”.
vind ik het een vrijblijvende stelling. Juist de huidige commerciële benaderingen vereisen mijns inzien verplichtende regelingen.

Wat als deze Syndicus voor de AV geen financiële stukken aan de ME stuurt, zelfs niet eens tijdens AV iets overhandigd en ook later niets publiceert? De RvME zwijgt, de andere ME's niet veel begrijpen, dus alleen een klein aantal aandelen geen goedkeuring verlenen?
Dus blijft voor de “helderzienden” alleen de stap naar de rechter, en verder alles op hun schouders te nemen, de nodige energie op te brengen en frustraties te verwerken.
Of is er een andere rechtlijnige/eenvoudige mogelijkheid om allen de feiten aan te dragen en dat dan “iemand anders” actief wordt?

[Luc]

(...) Juist de huidige commerciële benaderingen vereisen mijns inzien verplichtende regelingen. (...)

Deze commerciële benaderingen, sinds 2011 actief gesteund door het wettelijke toezichtsinstantie van de syndici (zie naar ik meen p.7 van hun jaarverslag 2011 van deze instantie), is niet gebaseerd op enige wettelijke bepaling dan ook en overtreedt flagrant de bepalingen van het burgerlijk wetboek inzake het wettelijk kader van een lasthebber.

De syndicus is tegenover de VME (en de stemgerechtigde leden van de AV als beslissingorgaan van de VME) een lasthebber (mandataris).

Anders gezegd: de syndicus beheert een deel van het persoonlijk fortuin van de mede-eigenaars en dienet daarnaar te handelen. Het Burgerlijk Wetboek legt hem op dat, in het geval zijn belangen botsen met deze van zijn lastgever, hij enkel twee opties heeft:
- ofwel de belangen van zijn lastgever laten primeren boven zijn eigen belangen.
- ofwel ontslag te nemen als lasthebber

[hajo]

Hi Luc,

dank je voor de info.

Nog vandaag, 16 november 2012, staat op de webpagina van deze Syndicus onder “Beheer mede-eigendom”
Citaat:
Wij garanderen u een strikt boekhoudkundig beheer, permanent door u consulteerbaar.
Einde Citaat.

De realiteit/ervaring leert het tegenovergestelde, namelijk zoals ik schreef:
“Wat als deze Syndicus voor de AV geen financiële stukken aan de ME stuurt, zelfs niet eens tijdens AV iets overhandigd en ook later niets publiceert?”

Dit zijn de feiten betreffende deze Syndicus.
Verder:
De RvME zwijgt, de andere ME's begrijpen dit nauwelijks .
Dus blijft voor de “helderzienden” alleen de stap naar de rechter, en verder alles op hun schouders te nemen, de nodige energie op te brengen en frustraties te verwerken.

Groeten,
hajo

P.S.: Bestaan er al nadere uitwerkingen of voorbeelden betreffende de aan de ME's te versturen documenten?

[float]

Dat is zo in de meeste VME's, eerst moeten er dwingende uitspraken vallen vooraleer ze begrijpen dat het in hun voordeel is dat er over bepaalde zaken moeilijk wordt gedaan.

De elementen van het rekenschap dat een syndicus aflegt bestaat minstens uit: opsomming van alle beslissingen genomen op de vorige algemene vergadering en vergelijking van de wijze waarop deze beslissingen ten uitvoer werden gebracht, bondige vergelijking tussen de opgestelde begroting en de reële uitgaven, samenvatting van inkomsten en uitgaven, met aanduiding van de niet-betaalde mede-eigenaarsbijdragen, de bespreking van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen
en diensten en een overzicht van de hangende rechtsgedingen. (R. TIMMERMANS, “Syndicus van flatgebouwen” in X, Onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2003, XIV.L – 240.)

[Luc]

Hi Luc,

dank je voor de info.

Nog vandaag, 16 november 2012, staat op de webpagina van deze Syndicus onder “Beheer mede-eigendom”
Citaat:
Wij garanderen u een strikt boekhoudkundig beheer, permanent door u consulteerbaar.
Einde Citaat.

(...)

Groeten,
hajo

P.S.: Bestaan er al nadere uitwerkingen of voorbeelden betreffende de aan de ME's te versturen documenten?

Als de vos de passie preekt ... (http://www.dbnl.org/tekst/stoe002nede01 ... 1_2595.php)

Door jouw replieken op dit forum heb ik een zweem van vermoeden dat je een aangestelde bent van een toezichtorgaan van professionele syndici, met bijkomend een zeer specifiek mandaat van deze organisatie. Wil je dat met mij uitklaren per PB?

[hajo]

Door jouw replieken op dit forum heb ik een zweem van vermoeden dat je een aangestelde bent van een toezichtorgaan van professionele syndici, met bijkomend een zeer specifiek mandaat van deze organisatie. Wil je dat met mij uitklaren per PB?

Beste Luc,

dit heb ik wel drie keer moeten lezen, om een gevoel ervoor te krijgen, dat het mijn activiteiten en persoon betreft.
Mijn antwoord kan ik hier direct schrijven en niet per PB.

Het enige verband dat ik met de thematiek “Mede-eigendom” in de allerruimste zin heb is,
dat ik eigenaar van een appartement ben dat ik persoonlijk bewoon.
Zelfs in de VME van dit gebouw heb (had) ik geen officiële functie. Wel was ik in de “kascommissie” (zoals die toen nog genoemd werd) van het domein waarin dit gebouw ligt. Daarmee is mijn directe of indirecte betrokkenheid met de “onroerend goed sector” volledig omschreven!

Wat ik verder nog heb, is bestuurlijke kennis en ervaring op een hoog niveau in het industriële bedrijfsleven, en in deze functie o.a. ook indirecte verantwoordelijkheid voor financiële aspecten.

Ik ga ervan uit, dat deze beschrijving voor jouw voldoende duidelijk is voor de verdere communicatie.