Erfdienstbaarheid is volgens mij een moeilijk topic, als ik het forum hier goed afstruin.
We hebben een vervelende situatie:
- de buren claimen erfdienstbaarheid
- bij ons staat die erfdienstelijkheid niet in de akte
- het opvragen van oude akten toont mij dat erfdienstelijkheid er (deels) wel in heeft gestaan, maar in een latere akte expliciet door de verkoper verklaard als "niet meer van toepassing" en vervolgens nooit meer in vervolgaktes meegenomen
- in de "niet meer van toepassing" stelling wordt niet verwezen naar een akte of andere overeenkomst waarin deze wordt ontkracht
Hoe kunnen we dat - primair eerst als buren samen - het beste oplossen. De erfdienstelijkheid bezorgt ons overlast.
Kan ik hiervoor iemand (een derde) aansprakelijk stellen?
De bewoner die het huis met bovengenoemde stelling heeft verkocht is.. dood.
Had een notaris hierin een rol? Saillant detail: de notarissen die eerder koopakten lieten passeren met deze erfdienstelijkheid zijn allen opgevolgd door.. onze notaris! Bij wie wij het huis hebben gekocht.
Stefan
-
savermeulen
Topic Starter - Berichten: 17
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Franciscus
- Berichten: 38592
Staat het nog in de akte van de tegenpartij??
-
savermeulen
Topic Starter - Berichten: 17
Yes.. de tegenpartij zwaait zeker nog met een akte waarin dit genoemd wordt.
-
savermeulen
Topic Starter - Berichten: 17
.. overigens staat het in onze akte niet als erfdienstelijkheid, maar onder de noemer: "Bijzondere bespreken".
Over welke erfdienstbaarheid gaat het juist? Recht van doorgang, recht van waterput,recht van afwatering, recht om met een beerton op een kruiwagen over de hof te rijden, enz...
Mogelijks betaat de betreffende handeling helemaal niet meer (zoals die beerton op die kruiwagen) en is de erfdienstbaarheid dus niet meer van tel. Ze kan niet vervangen worden door bvb recht van doorgang met een auto.
Het is natuurlijk altijd mogelijk dat de akte van uw buurman ouder is dan uw akte, en dat de notaris van uw akte die erfdienstbaargheid eruit gelicht heeft, maar daarom staat ze nog in de oudere akte van uw buur.
Destijds waren het beter geweest een afzonderlijke akte op te maken tussen de 2 buren om die erfdienstbaarheid af te schaffen.
En wat bedoel jij met "bijzondere bespreken" ?
Mogelijks betaat de betreffende handeling helemaal niet meer (zoals die beerton op die kruiwagen) en is de erfdienstbaarheid dus niet meer van tel. Ze kan niet vervangen worden door bvb recht van doorgang met een auto.
Het is natuurlijk altijd mogelijk dat de akte van uw buurman ouder is dan uw akte, en dat de notaris van uw akte die erfdienstbaargheid eruit gelicht heeft, maar daarom staat ze nog in de oudere akte van uw buur.
Destijds waren het beter geweest een afzonderlijke akte op te maken tussen de 2 buren om die erfdienstbaarheid af te schaffen.
En wat bedoel jij met "bijzondere bespreken" ?
-
Franciscus
- Berichten: 38592
In een akte stad Gent vind ik dit:
Blijkbaar al een heel oude tekst...
dus kan het zijn dat die van u ook uit die tijd stamde.
.../...
BIJZONDERE VOORWAARDEN
1. STOOKOLIETANK
Ingeval er een stookolietank aanwezig is in het verkochte goed, zal uiterlijk tegen het verlijden van de akte
een keuringsattest/conformiteitsattest afgeleverd worden door de verkoper aan de koper.
2. De koper verklaart op de hoogte te zijn van de bijzondere erfdienstbaarheden opgenomen in het proces-
verbaal van toewijzing onder opschortende voorwaarde opgesteld door notaris Jules Fobe, destijds te Gent, op
17/06/1954, waarin letterlijk staat vermeld wat volgt:
“Bijzondere bespreken.
5/ Dat alle erfdienstbaarheden welkdanig betrekkelijk vensters- en luchtgaten, water- en beirafleidingen, beir-pomp-
teir en steenputten tussen de verkochte goederen en de aanpalende eigendommen en voortkomende van de
bestemming des huisvaders alsnu feitelijk bestaande ten eeuwigen dage en onvergeld en ten titel van
erfdienstbaarheid zullen moeten blijven bestaan zoals zulks alles nu geschiedt, zonder dat er uit dit besprek meer
rechten zouden kunnen voortspruiten voor derden dan degene hen toegekend door de wet of door wettige en niet
verjaarde titels”.
De koper, zijn rechtverkrijgenden en rechtsopvolgers worden gesubrogeerd in alle rechten en verplichtingen
dienaangaande, voor zover deze nog van toepassing zijn.
.../...
Blijkbaar al een heel oude tekst...
dus kan het zijn dat die van u ook uit die tijd stamde.
.../...
BIJZONDERE VOORWAARDEN
1. STOOKOLIETANK
Ingeval er een stookolietank aanwezig is in het verkochte goed, zal uiterlijk tegen het verlijden van de akte
een keuringsattest/conformiteitsattest afgeleverd worden door de verkoper aan de koper.
2. De koper verklaart op de hoogte te zijn van de bijzondere erfdienstbaarheden opgenomen in het proces-
verbaal van toewijzing onder opschortende voorwaarde opgesteld door notaris Jules Fobe, destijds te Gent, op
17/06/1954, waarin letterlijk staat vermeld wat volgt:
“Bijzondere bespreken.
5/ Dat alle erfdienstbaarheden welkdanig betrekkelijk vensters- en luchtgaten, water- en beirafleidingen, beir-pomp-
teir en steenputten tussen de verkochte goederen en de aanpalende eigendommen en voortkomende van de
bestemming des huisvaders alsnu feitelijk bestaande ten eeuwigen dage en onvergeld en ten titel van
erfdienstbaarheid zullen moeten blijven bestaan zoals zulks alles nu geschiedt, zonder dat er uit dit besprek meer
rechten zouden kunnen voortspruiten voor derden dan degene hen toegekend door de wet of door wettige en niet
verjaarde titels”.
De koper, zijn rechtverkrijgenden en rechtsopvolgers worden gesubrogeerd in alle rechten en verplichtingen
dienaangaande, voor zover deze nog van toepassing zijn.
.../...
-
savermeulen
Topic Starter - Berichten: 17
In ons geval gaat het iets specifieker.. Om concreet op de situatie in te gaan:
We wonen reeds twee jaar in ons huis. Een dakwerker meldde ons dat onze schoorsteen op instorten staat en dat die beter afgebroken kan worden. Ik heb dat - overigens zonder vergunning, daar was ik helaas niet van op de hoogte.. - zelf gedaan. Terwijl ik op 2/3 van de afbraak was kwam de buurvrouw aanbellen.. Onze schoorsteen zorgt voor luchttoevoer in haar kelder. Sterker nog: haar kelder bevindt zich onder ons huis!
In de akte van de buurvrouw wordt gesproken van erfdienstbaarheid "bijzondere bespreken" van de kelder. Over de schouw / schoorsteen wordt niet gesproken van erfdienstbaarheid. Indien wij deze erfdienstbaarheid wisten, dan hadden we dit huis nooit gekocht.
In onze koopakte staat er helemaal niets over erfdienstbaarheid. Inmiddels weet ik dat er vier eigenaren geleden inderdaad erfdienstbaarheid in de koopakte stond, maar dat die toentertijd expliciet door de verkoper als "niet meer van toepassing" is gekenmerkt. Verkoper van toen is helaas al dood
Ook zou minimaal een vorige bewoner van dit huis van de erfdienstbaarheid geweten hebben omdat de kelder toen nog zichtbaar was. Aan de constructie van het huis is dit gebruik door buren niet te vermoeden.
Dit is waarschijnlijk een heel specifiek geval..
We wonen reeds twee jaar in ons huis. Een dakwerker meldde ons dat onze schoorsteen op instorten staat en dat die beter afgebroken kan worden. Ik heb dat - overigens zonder vergunning, daar was ik helaas niet van op de hoogte.. - zelf gedaan. Terwijl ik op 2/3 van de afbraak was kwam de buurvrouw aanbellen.. Onze schoorsteen zorgt voor luchttoevoer in haar kelder. Sterker nog: haar kelder bevindt zich onder ons huis!
In de akte van de buurvrouw wordt gesproken van erfdienstbaarheid "bijzondere bespreken" van de kelder. Over de schouw / schoorsteen wordt niet gesproken van erfdienstbaarheid. Indien wij deze erfdienstbaarheid wisten, dan hadden we dit huis nooit gekocht.
In onze koopakte staat er helemaal niets over erfdienstbaarheid. Inmiddels weet ik dat er vier eigenaren geleden inderdaad erfdienstbaarheid in de koopakte stond, maar dat die toentertijd expliciet door de verkoper als "niet meer van toepassing" is gekenmerkt. Verkoper van toen is helaas al dood
Ook zou minimaal een vorige bewoner van dit huis van de erfdienstbaarheid geweten hebben omdat de kelder toen nog zichtbaar was. Aan de constructie van het huis is dit gebruik door buren niet te vermoeden.Dit is waarschijnlijk een heel specifiek geval..
-
savermeulen
Topic Starter - Berichten: 17
.. en ben ook wel benieuwd naar de rol van een notaris in deze. Saillant detail: onze notaris was betrokken bij de verkoop van de woonst van onze buren en is opvolger van de gewezen notarissen van onze woning waarbij de erfdienstbaarheid nog WEL in de akte stond.
Online lees ik overal dat kopen via de notaris 'zekerheid' levert en dat zij 'diverse opzoekingen' verrichten. Wat houden die opzoekingen dan eigenlijk in? Ook omdat een andere notaris mij telefonisch meldde dat zij alleen de verklaring van iemand kunnen overnemen 'dat er geen erfdienstbaarheid meer bestaat'. Dat zij daarin geen controlerende taak genieten.
Stefan
Online lees ik overal dat kopen via de notaris 'zekerheid' levert en dat zij 'diverse opzoekingen' verrichten. Wat houden die opzoekingen dan eigenlijk in? Ook omdat een andere notaris mij telefonisch meldde dat zij alleen de verklaring van iemand kunnen overnemen 'dat er geen erfdienstbaarheid meer bestaat'. Dat zij daarin geen controlerende taak genieten.
Stefan
Daarom herhaal ik hier nogmaals en dit al wel voor de zoveelste keer: zorg voor een deskundig iemand om het huis dat je wil aankopen na te kijken.Sterker nog: haar kelder bevindt zich onder ons huis!
.
Iemand met ietwat ervaring kan toch onmiddelijk zien dat er iets niet klopt met de afmetingen en oppervlakten tussen kelder en gelijkvloers. (voor zover jij natuurlijk ook over een kelder beschikt)
En kelders onder andermans eigendom komt in oudere huizen, en dan vooral in steden, heel regelmatig voor. meestal komt dit doordat de vroegere woning werd afgebroken en de kelders behouden bleven. (Toen wisten ze ook al wat besparen was!!) Hierop werd dan een nieuwe woning gebouwd, soms volgens een nieuw rooilijnplan.
In de buurt van de Grote Markt in Antwerpen hebben bijna 75 % van de huizen een kelder onder het buurhuis of zelfs onder de openbare weg.
-
Franciscus
- Berichten: 38592
Een van mijn kennissen woont daar en wat Mava105 zegt klopt.
Daar bleek niet alleen een kelder onder te zitten maar ook een doorgang naar een steegje achter het huis.
Het gebouw ernaast was een hedendaags... wat bleek dat zijn huis (van 18-honderd)gebouwd was op de doorgang,hij eveneens eigenaar was van drie achterliggende huisjes maar geen eigenaar van de kelder en enkel gebruiksrecht ( recht van doorgang en gebruik) van het poortje en de gang. De buur was daar eigenaar van. Echter de halve kant van de achterhuisjes was (vroeger) afgebroken en zijn gebouw gezet.
Hij gebruikte het poortje nu om zo in zijn tuin te geraken.
Men is moeten teruggaan in de akten tot omstreeks 1800 ... waren pentekeningen die het bestaan van de huizen en het poortje aangaven.
Daar bleek niet alleen een kelder onder te zitten maar ook een doorgang naar een steegje achter het huis.
Het gebouw ernaast was een hedendaags... wat bleek dat zijn huis (van 18-honderd)gebouwd was op de doorgang,hij eveneens eigenaar was van drie achterliggende huisjes maar geen eigenaar van de kelder en enkel gebruiksrecht ( recht van doorgang en gebruik) van het poortje en de gang. De buur was daar eigenaar van. Echter de halve kant van de achterhuisjes was (vroeger) afgebroken en zijn gebouw gezet.
Hij gebruikte het poortje nu om zo in zijn tuin te geraken.
Men is moeten teruggaan in de akten tot omstreeks 1800 ... waren pentekeningen die het bestaan van de huizen en het poortje aangaven.
-
savermeulen
Topic Starter - Berichten: 17
Kan zijn.. Maar qua aansprakelijkheid moet er toch wetgeving bestaan? Het betreft een erdienstbaarheid die door een eerdere verkoper (zonder bewijsvoering) EXPLICIET is geschrapt.. Ook wist een volgende bewoner blijkbaar van die kelder omdat die toen nog vanuit het eigen domein zichtbaar was. Dan is er toch een meldplicht? Er zit iemand anders zijn kelder onder mijn huis.. Ik betwist voorlopig niet met de buur of zij wel of niet in hun gelijk staan qua recht op de kelder.. WEL het feit dat iemand 1. De melding expliciet heeft verwijderd en iemand anders 2. de kelder vanuit de woning (een venster) heeft verborgen en daarover niets heeft gemeld..
Ik wil ook graag horen wie er in een dergelijk geval aansprakelijk kan worden gesteld.
Wij hebben een "vergelijkbaar" geval waarbij de riolering van onze achterburen (weliswaar ondergronds) door onze achtertuin loopt. Hiervan wordt helemaal geen melding gemaakt in de akte.
Ondertussen nemen ze wel de vrijheid om ten alle tijde naar hun riolering te komen graven als ze een opstopping hebben.
Ik heb er dus ook belang bij te vernemen hoe het zit met de aansprakelijkheid zoals hierboven vermeld.
atene
Wij hebben een "vergelijkbaar" geval waarbij de riolering van onze achterburen (weliswaar ondergronds) door onze achtertuin loopt. Hiervan wordt helemaal geen melding gemaakt in de akte.
Ondertussen nemen ze wel de vrijheid om ten alle tijde naar hun riolering te komen graven als ze een opstopping hebben.
Ik heb er dus ook belang bij te vernemen hoe het zit met de aansprakelijkheid zoals hierboven vermeld.
atene