Reservefonds

[jalike]

Als lid van de raad van mede-eigenaars heeft de voorzitter mij een verslag doorgestuurd waarin hij vermeldt dat hij een bedrag van 45,00 EUR per eigenaar wil doorstorten naar het reservefonds. Hij wil zo een reserve aanleggen voor het verbeteren van het waterleidingnet.
Hij vraagt aan de andere leden van de raad de goedkeuring. Door enkele mede-eigenaars is echter voorgesteld als agendapunt voor de Algemene Vergadering deze bijdrage te verminderen van 45,00 naar 35,00 EUR. Terecht want onze jaarlijkse bijdragen + de extra bijdrage van 45,00 EUR worden slechts voor 1/2 aangewend om al de kosten te dekken.
Moet dit voorstel niet gestemd worden bij de Algemene Vergadering?
Ook heeft de syndicus in het jaar een klein bedrag gestort op dit reservefonds. Kan hij dit zomaar doen in het lopende jaar zonder goedkeuring of duidelijke afspraak hoeveel geld op deze rekening komt?

[marc mortier]

Alleen de AV is bevoegd om de beslissingen te nemen die door u worden aangehaald; de RvM heeft daartoe geen enkele bevoegdheid. Steeds dient het desbetreffende punt op de dagorde van de AV te worden ingeschreven en tijdens de vergadering toegelicht. Dan volgt de stemming.

[float]

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de beslissingen die de RME neemt en de AV. Op het eerste zicht vraagt de voorzitter enkel dat u er mee akkoord zou gaan om dat voor te leggen aan de AV in naam van de RME. De beslissing zelf moet natuurlijk genomen worden door de AV.

U moet eerst uitleg vragen aan de syndicus met betrekking tot de redenen waarom hij een klein bedrag gestort heeft op de rekening van het reservekapitaal.

[mava105]

U moet eerst uitleg vragen aan de syndicus met betrekking tot de redenen waarom hij een klein bedrag gestort heeft op de rekening van het reservekapitaal.

Mogelijks is dit een spaarrekening met een hogere intrest dan de gewone rekening waarmee de dagdagelijkse werking van het gebouw betaald wordt.
Je zou het dus als een zaak van goed beheer vanwege de syndicus kunnen noemen.

[Trickster]

Ik vind het wetsartikel omtrent de werking van het reservefonds niet terug. Kan iemand me het wetsartikel bezorgen waarin staat geschreven dat overdrachten naar het reservefonds gestemd moeten worden door de AV?

[Luc]

Art. 577-11 §1. 3° BW lijkt me de primaire wetsbepaling

Art. 577-11.
§ 1. In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :
1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, twede en derde lid;
2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
(...)

maar wel secundair gelezen samen met de volgende:

Art. 577-8 § 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
(...)
3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
(...)
5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
(...)
18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.
(...)

[Onwetende Belg]

Als ik dit allemaal min of meer begrijp Kan ik bij verkoop van mijn appartement buiten het werkkapitaal ook mijn deel van het reservekapitaal terugkrijgen? Berekend misschien op mijn aandelen in het geheel.
Is dit zo?
Alvast bedankt voor uw antwoord

[Luc]

Neen.

De rechten op het bedrag gaat over naar de nieuwe eigenaar van het privatief kavel.
Dat bedrag wordt enkel terugbetaald bij vereffening (= vernietiging van het gebouw zonder heropbouw)

Maar ... een correct gefinancierd reservefonds laat toe grote werken uit te voeren voor het behoud van de gemene delen,
- zonder enige provisie voor grote werken van het lopende jaar vanwege de mede-eigenaars
- zonder enige benadeling tussen de mede-eigenaars
- zonder enige benadeling volgens het jaar van aankoop
maar wel met een constante jaarlijkse provisie van het reservefonds (buiten index), over een periode van 5 à 10 jaar.

[chipz]

zoals ik de wetartikelen goed begrijp kan de syndicus dus niet zomaar extra kapitaal vragen zonder dat te overleggen op de AV?
alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.

heb ik het goed?

want ik zit ongeveer in hetzelfde schuitje, dat de syndicus plots 130€ bijkomende provisie vraagt. Voor wat deelt hij niet echt concreet mee in de brief... ja enkel vaag: "zodat de betalingen voor uw gebouw niet in het gedrang komen".

We hadden een AV moeten hebben in maart maar zijn nooit opgeroepen geweest en ik ben nog maar sinds vier maanden ME dus ik heb geen flauuuw idee wat er gaande is allemaal

[Luc]

Ja

[chipz]

kort en krachtig

Mja dan ga ik dat toch eens aanhalen...wou eerst een beetje sterker in m'n schoenen staan want echt behalve de syndicus zelf heb je niet echt een ander orgaan waar je deze informatie kan inwinnen hé...Alsje huurt is er de huurdersbond maar als je gekocht hebt sta je er alleen voor... en om meteen met die artikels te beginnen smijten zonder misschien gelijk te hebben, dan sta je daar ook maar mooi voor aap :p

Ik ga sowieso in mijn schrijven inzage vragen, een algemene vergadering eisen (die er al lang had moeten geweest zijn) en de melding dat ik niet betaal alvorens de AV deze extra provisie heeft goedgekeurd.
En nu hopen dat ze dat dan gewoo braafjes doen
Bedankt!

[Luc]

(...) wou eerst een beetje sterker in m'n schoenen staan want echt behalve de syndicus zelf heb je niet echt een ander orgaan waar je deze informatie kan inwinnen hé...Alsje huurt is er de huurdersbond maar als je gekocht hebt sta je er alleen voor (...)

Er zijn twee tweetalige belangenverenigingen van mede-eigenaars, de ene iets meer Franstalig en de andere iets meer Nederlandstalig.

Zoek eens in Google naar:
mede-eigendom informatie vzw

Een van beide organiseert jaarlijks een "dag van de mede-eigenaar". Enkel in 2008 niet, omdat het BIV hen aanviel voor de rechtbank (maar wel verloor, zowel in kortgeding als ten gronde).

[chipz]

haaa bedankt, ik wist niet dat dit bestond! Geweldig