Vaststelling door deurwaarder van malpraktijken

[Trickster]

Volgende week vindt de algemene vergadering plaats van mede-eigenaars. Graag hadden we dit jaar een deurwaarder aangesteld om enkele vaststellingen te doen daar de wanpraktijken echt uit de spuitgaten aan het lopen zijn, een idee waarmee we al sinds vorig jaar spelen. Maar doordat de algemene vergadering op een zaterdag plaatsvindt is zijn tarief verdubbeld (weekendtarief) waardoor de kosten kunnen oplopen tot € 600.

Omdat we maar met een zestal mensen zijn om in de kosten te delen zoeken we een manier om de kosten zo min mogelijk te houden.

Vandaar mijn vraag: kan een deurwaarder op vraag van een mede-eigenaar vaststellingen doen ten huize van de syndicus of bestuurslid (waar de officiële documten bewaard worden) om te laten vaststellen dat bijvoorbeeld de syndicus volmachten heeft gedragen (dit staat op papier), er een dubbele boekhouding wordt gevoerd, misbruik van aangekochte dienstencheques, etc.
Volgens de deurwaarder die ik aan de lijn heb gehad zou dit alleen mogelijk zijn met een juridisch bevelschrift daar het om een betreding van een privéwoning gaat. Is dit zo?

[mava105]

Een deurwaarder mag zich geen toegang verschaffen tot een woning zonder gerechterlijk bevel.
Waarom blijven jullie niet gezamelijk weg van de AV, zodat ze niet rechtsgeldig kan vergaderen. Syndicus moet dan een 2de AV voorstellen. Eis dan dat die op een weekdag plaats kan vinden (mogeljks zijn de uren van de deurwaarder na 18.00 Hr ook overuren)
Waarom dank je die syndicus niet gewoon af? Je kan naderhand nog steeds klacht neerleggen bij het parket voor fraude en wanpraktijken.

[Franciscus]

Moeten die documenten niet ter beschikking zijn van de eigenaars ( ter controle)?
Dan kan er toch mijn boekhouder/deurwaarder bijzijn?

[Trickster]

Ervoor zorgen dat de algemene vergadering niet doorgaat en verplaatst wordt naar een andere datum (op een weekdag) is onmogelijk. Het gaat immers om een vakantiepark met verschillende percelen waarbij de mede-eigenaars enkel aanwezig zijn tijdens de vakantieperiode of weekends.

Goeie vraag van Franciscus. Wat als ik de documenten wil inkijken betreffende de mede-eigendom (facturen, boekhouding, etc.) en hierbij me wil laten vergezellen van een deurwaarder. De documenten moeten immers toegankelijk zijn voor elke mede-eigenaar die bovendien toch het recht heeft om voor het beheer van zijn bezit zich te laten bijstaan door een derde?

[NLBN]

1.Zegt u dat er maar zes ME zijn ? of bedoelt u dat er maar zes zijn die de kosten willen delen ? Gezien er sprake is van een RME, moeten er meer dan 20 kavels zijn :hoe liggen de verhouding tussen de ME in aantallen : hoeveel aanwezig en of vertegenwoordigd ? daarvan hoeveel actief geïnteresseerd die NEEN durven zeggen en stemmen ?
Een deurwaarder kan maar vaststellen wat hij ziet, dan nog kan een vrederechter er alle kanten mee uit. Voor een vrederechter alleen al kom je aan 1250 €, dan nog zonder advocatenkosten ( nu met 21% BTW !)
2.Wegblijven van een (eerste) AV zal ik niet vlug aanraden, want de tweede AV zou ik als syndicus bvb kunnen stellen op een plaats, datum en uur naar eigen keuze, want met één aanwezige heb ik genoeg om alles goed te keuren ( mits de dagorde identiek is aan die van de eerste AV natuurlijk).(ik ben geen syndicus maar mede-eigenaar met ondervinding, hm)
3.In volgorde nu
3.a een RME moet de syndicus CONTROLEREN en verslag uitbrengen van wat zij gecontroleerd hebben. Bij ons heeft de VZ van een RME reclame gemaakt voor de (her)verkiezing van d syndicus en daarvoor gebruik gemaakt van gegevens van die syndicus(boekhouding), gedrukt en verstuurd op kosten van de syndicus : ernstige fout van de …syndicus ( waarvoor hij alvast door het BIV niet zal geprezen worden)
3.b de RME moet geen verslag uitbrengen over het verslag van de commissaris, de commissaris zelf moet verslag uitbrengen aan de AV
3.c geld afvoeren naer reserve is inderdaad een beslissing van een AV, moet duidelijk als punt op de dagorde staan : werkkapitaal mag de syndicus op een spaarboek zetten bvb maar er geen reservekapitaal van maken, want werkkapitaal blijft eigendom van de ME, reservekapitaal wordt en blijft eigendom van de VME (ook als je eigenaar af wordt).

Succes volgende week en de daarop volgende dagen, weken, maanden en jaren

mvg

[Trickster]

Even verduidelijken:

Het gaat om een vakantiepark met 228 percelen waarvan er 200 in privé-eigendom zijn, de andere 28 zijn percelen in gemeenschappelijk gebruik zoals parkings en speelzones. Het aantal mede-eigenaars bedraag +/- 200 die vertegenwoordigd worden door slechts 3 bestuursleden (daarom dat we nu ook een agendapunt hebben ingediend voor uitbreiding van het bestuur) en 1 syndicus. Deze syndicus beschouwt zich echter niet als uitvoerende macht maar als beslissende macht, dwz dat hij mee de agendapunten bepaalt, het woord voert bij vergaderingen van de RME etc. Van de 3 leden van de RME zijn er bovendien 2 die de syndicus ten volle steunen. MAW de RME controleert de syndicus niet, maar stemt toe in wat de syndicus beslist en doet. Ze brengt dus ook geen verslag uit dat indruist tegen de principes van de syndicus. (beetje dezelfde situatie als bij jou)

Na een jaar of 3 actie te voeren voor onze rechten als mede-eigenaar en tegen de wanpraktijken met onze groep (bestaande uit +/- 6 leden) krijgen we eindelijk gehoor bij andere mede-eigenaars. Maar het is momenteel nog te delicaat om aan onze 'achterban' de vraag te stellen om te delen in de kosten van de deurwaarder. Niet alleen omdat er een 50/50 kans is van een 'njet' te krijgen maar bovendien omdat dit toch zoveel mogelijk stil gehouden moet worden. Vandaar dat we momenteel nog maar met 6 zijn om te delen in deze kosten.

Succes zullen we zeker en vast nodig hebben en tips om succes te bereiken zijn steeds welkom!

[float]

a) "Maar doordat de algemene vergadering op een zaterdag plaatsvindt is zijn tarief verdubbeld (weekendtarief) waardoor de kosten kunnen oplopen tot € 600."
Klopt dat wel? Normaal zit de AV in de basisprijs van de syndicus.

b) "bijvoorbeeld de syndicus volmachten heeft gedragen (dit staat op papier), er een dubbele boekhouding wordt gevoerd, misbruik van aangekochte dienstencheques, etc."
Elke individuele mede-eigenaar heeft een controlerecht. Bovendien moet u ook een commissaris van de rekeningen aangesteld hebben.

c) "Waarom blijven jullie niet gezamelijk weg van de AV, zodat ze niet rechtsgeldig kan vergaderen. Syndicus moet dan een 2de AV voorstellen. Eis dan dat die op een weekdag plaats kan vinden (mogeljks zijn de uren van de deurwaarder na 18.00 Hr ook overuren)"
Dat is geen goede zet. Dat is een bijkomende kost voor de VME. Ook het laten plaatsvinden van een AV tijdens 'kantooruren' waardoor de facto werkende personen niet aanwezig kunnen zijn lijkt mij moeilijk verdedigbaar.
Een deurwaarder lijkt mij ook niet noodzakelijk afgaande op de informatie die tot nu toe werd verstrekt. Het is beter eerst het controlerecht uit te oefenen.

d) "Wat als ik de documenten wil inkijken betreffende de mede-eigendom (facturen, boekhouding, etc.) en hierbij me wil laten vergezellen van een deurwaarder. De documenten moeten immers toegankelijk zijn voor elke mede-eigenaar die bovendien toch het recht heeft om voor het beheer van zijn bezit zich te laten bijstaan door een derde?"
Dat is geen probleem.

e) "Het aantal mede-eigenaars bedraag +/- 200 die vertegenwoordigd worden door slechts 3 bestuursleden (daarom dat we nu ook een agendapunt hebben ingediend voor uitbreiding van het bestuur) en 1 syndicus."
Bent u wel zeker dat u onder de gedwongen mede-eigendom valt? Kunt u opzoeken in uw statuten of de art. 577-2 of 577-3 tot en met 577-14 BW van toepassing zijn?

f) "dan nog zonder advocatenkosten ( nu met 21% BTW !)"
Er is geen BTW van toepassing op advocaten.

Punt 'e' is in deze zeer belangrijk. Met dank om daarop eerst te antwoorden.

[NLBN]

Met uw verduidelijking , zou ik art 577-2 waarnaar FLOAT refereert, zo vertalen : is het “ vakantiepark” eigendom van verschillende eigenaars en zijn er “ onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn voor het gemeenschappelijk gebruik” ( zoals parkings en speelzones ), dan is de wet van 20.6.10 van toepassing, MITS
Art 577-5 : er een basisakte en een reglement van mede-eigendom bestaat, die bovendien ingeschreven moeten zijn in het hypotheekkantoor, dan ontstaat er een VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS ( VME) en moet die VME ingeschreven worden bij de KRUISPUNTBANK VAN ONDERNEMINGEN, en heeft ze meteen RECHTSPERSOONLIJKHEID…en is de wet 2.6.10 van toepassing met…algemene vergadering, syndicus,, raad van mede-eigendom(RME)

[float]

Wanneer in de statuten staat dat de wetgeving van de gedwongen mede-eigendom niet van toepassing is, dan is ze niet van toepassing. Het is een uitdrukkelijk beding dat wordt opgenomen in de statuten.

[NLBN]

NLBN schreef :dan nog zonder advocatenkosten ( nu met 21% BTW !)"
FLOAT schreef :Er is geen BTW van toepassing op advocaten.

Toch concreet voorzien in de b egrotingsmaatregelen van de regering DI RIPO 1 ?

[float]

Dat is voor notarissen en gerechtsdeurwaarders. Advocaten hebben nog steeds een uitzonderingsregime.

[Luc]

Dat is voor notarissen en gerechtsdeurwaarders. Advocaten hebben nog steeds een uitzonderingsregime.

Correct.

Deze uitzonderingsregels zullen waarschijnlijk sneuvelen als de Europese Unie de harmonisatie van de BWT regels zal doorvoeren. De BTW is in se een Europese belasting (zij het maar voor ongeveer 1% van het totale bedrag van de BTW). Deze harmonisatie is gepland voor ergens 2015.

De Europese motivatie van deze toekomstige BTW-plicht valt buiten de context van dit forum over de mede-eigendom.

[float]

Neen. Die regels sneuvelen niet doordat uitzonderingen die voor de invoering van de BTW-richtlijn bestonden, blijven bestaan.

[Trickster]

Als antwoord op de vragen van float:

a) De syndicus is een mede-eigenaar die geen vergoeding krijgt en zijn functie uitoefent, zoals hij het zelf zo mooi formuleer, als "vrijwilligerswerk'

b) We hebben controlerecht maar voor sommige documenten krijgen we geen inzicht, zoals de lijst van dienstencheques. Zo hebben we ook gevraagd om de wanbetalers tijdens de algemene vergadering bekend te maken zodat we als mede-eigenaar ook weten wie achterstallen heeft, maar dit wordt ons geweigerd omdat volgens de RME en de syndicus dit de wet op privacy schendt. Nochtans had ik ergens gelezen in de nieuwe wet van mede-eigendom dat wanbetalers zich niet meer kunnen verschuilen achter de wet op privacy omdat ze mede het imago van de mede-eigendom bepalen. Mag de syndicus en de RME dit verzoek zomaar weigeren?

c +d) Ons controlerecht wordt geweigerd voor sommige documenten, al hebben we hier vele malen om verzocht. Daarom ook mijn vraag of ik in gezelschap van een deurwaarder de documenten mag nakijken bij de syndicus thuis, waar alle documenten betreffende de mede-eigendom bewaard worden.

e) het is zeker en vast een gedwongen mede-eigendom: het gaat om een vakantiepark met 228 percelen waarvan er 13 'groene zones' of 'speelzones' en 3 parkings. Zowel deze speelzones als parkings staan in onze basisakte beschreven als gemeenschappelijke delen, alsook de wegen, elektriciteitsnet en waterleidingen. De vereniging beschikt over een basisakte, reglement en heeft een ondernemingsnummer. Bovendien is de wet op mede-eigendom beschreven in de basisakte (waarvan onder andere de statuten nog niet voldoen aan de nieuwe wet van 2010)

TERUGKOMEND OP PUNT E, EEN RME BESTAANDE UIT 3 LEDEN IS INDERDAAD IN ONZE OGEN TE WEINIG OM DE BELANGEN VAN 210 MEDE-EIGENAARS TE VERDEDIGEN. VANDAAR OOK ONZE VRAAG OM HET AANTAL LEDEN UIT TE BREIDEN. OP DIT FORUM HAD IK OOK ERGENS GELEZEN DAT ER HIERVOOR EEN VUISTREGEL IS. STAAT HET AANTAL LEDEN VAN EEN RME IN VERHOUDING VAN HET AANTAL MEDE-EIGENAARS OOK IN EEN WETTEKST, ZO JA GELIEVE HET ARTIKELNUMMER HIERVAN TE GEVEN?

[float]

a) Als ik het goed begrijp, is er dus ook geen overeenkomst opgesteld tussen de syndicus en de VME?

b) Dat kan normaal niet. Een VME kan geen gebruik maken van dienstencheques. Een VME is een rechtspersoon, geen particulier. De syndicus en de RME zijn duidelijk niet op de hoogte voor wat betreft de werking van de wet op de privacy. Er is geen enkel wettelijk beletsel om die informatie vrij te geven. De RME heeft ook niets ter zake te beslissen over het al dan niet vrijgeven van informatie. Zij moet de syndicus controleren, niet bijstaan bij het beheer.

c+d) Over wat voor soort documenten gaat het? Je kan een afspraak vastleggen met de syndicus en dan een gerechtsdeurwaarder meebrengen. Als de syndicus dan dat weigert, stelt de gerechtsdeurwaarder dat vast. Dat is al zeer dubieus dat een syndicus dat weigert, mijn inziens. In laatste instantie kan je altijd naar de vrederechter gaan en een voorlopig syndicus laten aanstellen.

e) Staat dat zo letterlijk in uw statuten? Er zijn twee soorten mede-eigendom. Hoe ver staat het met de coördinatie van de statuten?

Dat laatste probleem kan opgelost worden bij de coördinatie ofwel door nu al een beslissing van de AV. Er is geen wetsartikel dat bepaalt hoeveel leden een RME moet tellen.