werkkapitaal

[rule]

Het werkkapitaal werd vroeger vastgesteld op € 500,-
Als nieuwe eigenaar wordt er mij €250,- werkkapitaal meer gevraagd te betalen dan al de andere eigenaars.
Kan een syndicus het werkkapitaal verhogen zonder dat dit punt op de agenda van de AV geplaatst is.
Ik ben van mening dat dit moet gestemd worden in een AV, of heb ik het mis?

[Luc]

De verdeling van het werkkapitaal moet steeds pro rata zijn, bijvoorbeeld 10 EUR per aandeel.

Als er 1.000 aandelen zijn en je privatief aandeel heeft 100 aandelen, dan is het werkkapitaal 10.000 EUR en zal je aandeel in dat geval 1.000 EUR zijn, ongeacht of je een oorspronkelijke of nieuwe eigenaar bent.
.

[rule]

Dank u wel voor uw uitleg. Nu weet ik toch al iets meer, maar. Wie of waar kan ik te weten komen hoeveel euros het aandeel is?
Varieerd dit in tijd bijvoorbeeld, index, inflatie enz....
Het is misschien een domme vraag, maar hierin ben ik een leek.

[roharro]

Dank u wel voor uw uitleg. Nu weet ik toch al iets meer, maar. Wie of waar kan ik te weten komen hoeveel euros het aandeel is?
Varieerd dit in tijd bijvoorbeeld, index, inflatie enz....
Het is misschien een domme vraag, maar hierin ben ik een leek.

Die staan vermeld in de basisakte van het gebouw. Het is niet uitgedrukt in EUR, het betreft een breukverhouding die het belang weerspiegelt van uw appartement ten opzichte van het volledige gebouw.

[rule]

Akkoord Roharro, en alvast bedankt voor uw antwoord. Weer nieuwe info die zeer welkom is.
Maar! De breukverhouding heb ik kunnen opzoeken in de basisakte.
Daarmee is mijn vraag nog niet bevredigd!
Is er een forfetair bedrag per aandeel voorzien in de mede-eigendom ?

[roharro]

Akkoord Roharro, en alvast bedankt voor uw antwoord. Weer nieuwe info die zeer welkom is.
Maar! De breukverhouding heb ik kunnen opzoeken in de basisakte.
Daarmee is mijn vraag nog niet bevredigd!
Is er een forfetair bedrag per aandeel voorzien in de mede-eigendom ?

De bijdragen in het werkkapitaal worden voorafgaandelijk vastgesteld en goedgekeurd door de AV.
Bijdragen in het werkkapitaal zijn voorschotten. Jaarlijks is er een eindafrekening op basis van de werkelijke kosten en uitgaven.
Heb je nog niet aan de syndicus gevraagd waarom je 250 EUR meer moet betalen (als voorschot?) dan de andere eigenaars? Kan niet van op afstand beoordeeld worden....Misschien is uw appartement groter dan de andere (grotere breukverhouding).

[rule]

Neen Roharro,
Gans deze discutie is onduidelijk. Ik ben nieuwe eigenaar van 15/01/2012.
Ik heb via mijn notaris kopijen gekregen van de vorige algemene vergaderingen.
Uit dit laatste verslag lees ik dat de syndicus ontslagen werd. Er werd een nieuwe syndicus aangesteld.
Drie weken terug was er een info-vergadering gepland. (heb geen uitnodiging hiervoor ontvangen. de vorige eigenaar wel) Daar werd de nieuwe syndicus zogezegd voorgesteld. Een andere naam die ik in het verslag gelezen heb.
Bij nadrukkelijke vraag van mijzelf of deze syndicus benoemd werd door de VME is er een geheimzinnigheid en onduidelijkheid aanwezig.
Het antwoord van deze syndicus is; "Ik heb een contrakt, en dit is steeds in te zien op mijn kantoor na afspraak".
Op zijn briefwisseling staat zijn gegevens en zijn BIV nummer. Wanneer ik dit op de web-site van de BIV tracht op te vragen krijg ik geen resultaat van deze syndicus.
Ik ben dan ook via de opzoekingen bij de BIV hierover inlichtingen gevraagd.
Tot op heden geen resultaat.
IK bezit een document van de RME die laat weten aan de mede-eigenaars dat de extra opvraging van het werkkapitaal door de ontslagen syndicus een ik siteer ; - procedure naleving RIO 500€ , is het gevolg van een verkeerde aanpak door de syndicus.
En verder in dit document: Samen met de nieuwe syndicus zullen wij er voor ijveren dat de 250€ gestort werkkapitaal bij de afrekening van september kan terugbetaald worden.
In geen enkel verslag die ik gekregen heb van mijn notaris is er sprake van een verhoging van het werkkapitaal.
Ik heb geen probleem om mijn bijdrage te betalen. Maar! Op de infovergadering voorgezeten door de voorzitter die verklaard dat alle facturen dienen betaald te worden zonder meer , zoniet er een aanmaning zal komen en incasobureau ingeschakeld zal worden. Dit lijkt mij erover!
Nogmaals, geen probleem om mijn bijdrage te doen. Maar ik sta niet met mijn geldbeugel open en hun grief ermaar uit te nemen. NEEN!

[mava105]

Voor de samenstelling van het werkkapitaal speelt het eigenlijk geen rol hoeveel je betaald hebt. Jaarlijks wordt er immers een afrekening gemaakt en het verscil betaal je toch bij of trek je terug.
Het speelt dus geen rol dat eigenaar A 250 € betaald en eigenaar B 500 €. als zal waarschijnlijk moeten bijbetalen, en/of B zal misschien terugtrekken.
Sundicus kan niet ZOMAAR geld uit uw geldbeugel pakken. Hij zal iedere € moeten verantwoorden op het einde van het jaar. Na de afrekening zal iedere eigenaar betaald hebben volgens zijn aandelen in het hele gebouw, en dat is het enige wat telt.

[rule]

Zeer vriendlijk om mij terug te mailen met enige uitleg.
Maar mijn vraag is in feite niet beantwoord. Kan er mij nu iemand vertellen hoe een werkkapitaal wordt samengesteld. Op welke basis, goed op een breukverhouding, maar welke formule wordt er gehandteerd?
Over mijn andere opmerkingen krijg ik ook geen afdoende antwoord.

[mava105]

Dat wordt niet samengesteld via een formule, maar gewoon volgens een raming van hetgeen er werkelijk nodig is om de VME te laten werken.
Water, elektriciteit en gas voor de gemeenschappelijke delen, onderhoud inkom en trapzaal, aankoop wisselstukken (lampen), eventueel tuinonderhoud, kosten syndicus, verzekering, enz...kortom er wordt geraamd hoeveel er volgend jaar nodig zal zijn. Dat totale bedrag wordt dan gedeeld door het aantal quotiteiten van het gebouw (1000 of 10000) en terug vermeningvuldigd met de quotiteit van iedere mede-eigendom afzonderlijk., en je hebt het werkklapitaal dat iedere eigenaar zal moeten afdragen, in 1 x of maandelijks. op het einde van het jaar wordt dan aan de hand van de eigenlijke fakturen de afrekening gemaakt. Toch niet zo moeilijk?

[NLBN]

De laatste uitleg lijkt mij de meeest verstaanbare uitleg, maar....

met wat ik van rule lees in zijn uitleg over de ontslagen syndicus, de nieuwe syndicus en tenslotte een syndicus met een andere naam... doet me denken aan ons geval :in 2006 werd 90000 € opgevraagd als werkkapitaal, kon niet terug betaaald worden, werd zelfs in 2009 genoemd ' reserve kapitaaal '...en in 2011 is de syndicus van de aardbol verdwenen, en van die 90000 € vindt een door de rechtbank aangstelde expert niets terug, ....

niet bemoedighend voor een nieuwe mede-eigenaar, dertig jaar geleden ben ik ook in dat soort situatie terecht gekomen en kan begrip opbrengen voor rule die het niet betrouwt

good luck

[rule]

Dank u wel NLBN, toch ene die mijn wantrouwen begrijpt! Het is niet de eerste keer dat ik bedrogen wordt. Wat niet wil zeggen dat dit nu het geval is. Maar begrijpt u dat men daarna achterdochtig wordt en op zoek gaat naar correcte info. Geen potdraaierij !!
Ik hoop via dit forum met mijn vragen en onzekerheden terecht te kunnen en een bevredigend antwoord te krijgen.

Groeten

[Pedro]

Dank u wel NLBN, toch ene die mijn wantrouwen begrijpt! Het is niet de eerste keer dat ik bedrogen wordt. Wat niet wil zeggen dat dit nu het geval is. Maar begrijpt u dat men daarna achterdochtig wordt en op zoek gaat naar correcte info. Geen potdraaierij !!
Ik hoop via dit forum met mijn vragen en onzekerheden terecht te kunnen en een bevredigend antwoord te krijgen.

Groeten

Onder « werkkapitaal » wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de
beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Ofwel wordt dit bedrag jaarlijks samengesteld op basis van periodieke voorschotten die de eigenaars per maand, per twee maand,per zes maand,... dienen te betalen ofwel wordt het werkingskapitaal samengesteld uit enerzijds een vaste provisie (zgn. basisprovisie) die door elke eigenaar onmiddellijk en (meestal) eenmalig dient te worden gestort op de VME rekening. Anderzijds wordt dit vast bedrag aangevuld met periodieke voorschotten die dan lager zijn dan wanneer alleen met voorschotten wordt gewerkt.

Op het einde van het jaar of na elk kwartaal wordt een eindafrekening opgemaakt waarbij de betaalde voorschotten in mindering worden gebracht. Het resultaat is dan een opleg of teruggave.

Het betaalde aandeel in de basisprovisie blijft, in tegenstelling tot het aandeel in een reservefonds, eigendom van de betreffende eigenaar.
Bij eigendomsoverdracht wordt dit aandeel aan de verkoper terugbetaald waarna de nieuwe eigenaar op zijn beurt dit bedrag opnieuw volstort (tenzij er tussen koper en verkoper hieromtrent afspraken worden gemaakt).

Het bedrag van het werkingskapitaal wordt door de eerste algemene vergadering vastgelegd maar wordt i.p. elk jaar tijdens de algemene vergadering geëvalueerd. Blijkt het kapitaal niet meer voldoende, dan dient het te worden verhoogd.

Het is binnen die hypothese ook mogelijk dat alle eigenaars een bijkomend aandeel in de basisprovisie dienen te storten.

Het zal evenwel duidelijk zijn dat de voorschotverhogingen en/of extra provisieopvraging STEEDS door de AV dient te worden goedgekeurd.

Zolang dit niet is gebeurd, kan de syndicus niet eenzijdig een extra provisieopvraging doen.

[rule]

Dank u wel Pedro voor uw duidelijk antwoord.

[Luc]

De procedure beschreven door pedro is de standaard procedure, als er niets in de statuten staat en tot zolang het KB over de boekhouding van de VME van 20 appartementen en meer niet gepubliceerd is. De publicatie ervan is door toedoen van BIV, ... op de lange baan geschoven. Waarom?