lek in balkon

[roharro]

Een huurder van mij klaagde dat het balkon er smerig bijligt (bedekt door cementsluier e.d.) en quasi onbruikbaar is geworden wegens een lek in het balkon van de bovenliggende verdieping. Blijkbaar is er een barst in de beton van dat balkon waardoor er (verontreinigd) water stroomt op het balkon van mijn huurder.
Ik heb het euvel onmiddellijk gemeld aan de syndicus. Omdat er nog andere balkons zijn met dergelijk gebrek werd er op de dagorde een punt "renovatie balkons" geplaatst en werden er prijsoffertes gevraagd teneinde onmiddellijk te kunnen beslissen. Echter werd het punt verworpen aangezien de meeste eigenaars die kosten niet willen of kunnen betalen (offertes tussen 8000 en 10000 EUR per appartement - het zijn zeer grote balkons).
Nu heb ik een aangetekend schrijven van de advocaat van de huurder gekregen waarin wordt gedreigd met schadevergoedingen aangezien ik niet voor de nodige herstelling zorg. Uiteraard kan ik niet laten herstellen want ten eerste, het is niet het balkon van mijn appartement dat het probleem veroorzaakt, en ten tweede, de structuur en waterdichting van de balkons behoren tot de gemene delen van het gebouw.
Hoe los ik deze kwadratuur van de cirkel op?

[float]

Blijkbaar ontgaat het de advocaat dat je zit in gedwongen mede-eigendom...

De VME is in solidum met de verhuurder tot het herstel gehouden van de gemeenschappelijke delen.

Werd de beslissing die genomen werd door de AV via een aangetekende brief aan de huurder bezorgd door de syndicus?

De huurder kan een vordering instellen op basis van art. 577-10, §4, vierde lid BW: "Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent."

Wanneer de VME zoals in dit geval de herstelling weigert uit te voeren, dan zal de verhuurder ook de mogelijkheid hebben om naar de vrederechter te gaan via art. 577-9, §4 BW: "Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet."

Uit die cirkel raak je echter niet uit. Als verhuurder zit je tussen 2 vuren.

P.S.: zijn dit dringende werken? Als de VME onderhoud verzuimt, brengt dat hun aansprakelijkheid in het gedrang.

[mava105]

Door de herstelling van de balkons uit te stellen of zelf niet uit te voeren, zal de scahde alleen maar groter worden, en later de kosten ook veel groter. Door de insijpeling van water via een barst in het beton, zal ook de metalen wapening in het beton worden aangetast, waardoor de problemen alleen nog maar groter worden. Metertijd zal het hele balkon misschien moeten afgebroken worden, wil men voorkomen dat het instort.
Uitstellen of negeren is dus geen goede manier van handelen.
Indien andere mede-eigenaars de herstelling blijven weigeren, zal je via de vrederechter moeten gaan.

[roharro]

Het probleem voor mijn huurder is dat zijn ramen er smerig uitzien door het gespat van de lek (cementsluierachtige substantie), idem voor de terrastegels.
Nu vraag ik me af of ik via de blokpolis geen schadeclaim kan indienen? Dus gedeelte burgerlijke aansprakelijkheid van die polis gebruiken tegenover gemeenschap van eigenaars/eigenaar bovenliggend appartement?

[Luc]

Door de herstelling van de balkons uit te stellen of zelf niet uit te voeren, zal de scahde alleen maar groter worden, en later de kosten ook veel groter. Door de insijpeling van water via een barst in het beton, zal ook de metalen wapening in het beton worden voor waardoor de problemen alleen nog maar groter worden. Metertijd zal het hele balkon misschien moeten afgebroken worden, wil men voorkomen dat het instort.
Uitstellen of negeren is dus geen goede manier van handelen.
Indien andere mede-eigenaars de herstelling blijven weigeren, zal je via de vrederechter moeten gaan.

De syndicus riskeert hiervan de dupe te worden, als de huurder een procedure start.
De VME zelf kan zich niet keren tegen de syndicus, gezien hun beslissing.

Zelf kan ik bevestigen dat door het uitstellen van de herstelling van bijna identieke schade aan terrassen in mijn VME de prijzen ondertussen meer dan verdubbeld zijn op 10 jaar tijd. In 1982 werd de renovatie geweigerd. Toen was het bedrag van 2.000 EUR per terras (20 m2). In 1998 werd de renovatie uiteindelijk aanvaard en de werken gestart in 2003 voor toen 12.000 EUR. Nu is het al 25.000 EUR en nog 40% te doen.

[roharro]

Waarom syndicus de dupe? Die heeft het zelf op de dagorde geplaatst teneinde tot een beslissing te komen.
Ik vrees dat ik eerder de dupe zal zijn als eigenaar van het appartement, want de dreigementen van de advocaat van de huurder zijn wel aan mij gericht...
vraag me af of een vrederechter mij kan veroordelen indien duidelijk blijkt dat ik gegijzeld wordt door de andere leden van de VME die geen renovatie willen....

[goeike]

Volgens mij dien je eerst te zien wat er in de basisacte staat over de balkons, is het privatief of behoort dit tot gemeenschappelijke delen.
In 99% van de gevallen zijn dit gemeenschappelijke kosten omdat de terassen behoren tot de konstruktie van het gebouw.
Aangezien er lekken zijn zal er via dit vocht betonrot optreden , dit kan een gevaar opleveren voor de bewoners van het gebouw , bijgevolg dient de syndicus alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen, dit wil zeggen dat de syndicus dit dient te laten herstellen om nadien , nadat de vergadering een definitieve oplossing voor het probleem heeft gevonden, alle andere terassen onder handen laat nemen.

[roharro]

Uiteraard behorend tot de gemeenschappelijke delen. Daarom werd het dan ook ter stemming voorgelegd op de AV.
De betegelingen zijn wel privatief. En die betegeling moet worden verwijderd op het bovenliggende terras om ook maar enige tijdelijke of definitieve maatregel te kunnen nemen. De eigenaar van het bovenliggend appartement is tegen de renovatie. Hij zal zeker zijn tegels niet (laten) opbreken.
Verschillende mede-eigenaars zitten in rusthuizen en/of zijn dement. Hun vertegenwoordigers vertelden op de AV dat ze niet (meer) over voldoende financiële middelen beschikken om dergelijke renovatie te bekostigen. Sommige appartementen blijken bovendien bezwaard te zijn met hypotheken gevestigd door OCMW's. Ingeval van uitvoering van de werken zullen er dus zeker wanbetalingen zijn....
Het is een regelrechte vicieuze cirkel en ik overweeg nu om het appartement te dumpen en met mijn centen gillend weg te lopen.

[float]

Veel opties zijn er niet als de VME de herstelling niet wenst te doen. Als de huurder u dagvaardt, zal je de VME moeten dagvaarden...

[roharro]

Veel opties zijn er niet als de VME de herstelling niet wenst te doen. Als de huurder u dagvaardt, zal je de VME moeten dagvaarden...

Dan zit ik al direct met twee rechtszaken.
En aangezien indien er gedwongen renovatie wordt opgelegd door rechter dan zitten we gegarandeerd met een aantal eigenaars die niet willen of niet kunnen betalen...
Dus drie rechtszaken, ..minstens....

Enkel de huurder zal winnen....

[float]

Stelt hetzelfde probleem zich overal?
Indien niet, dan zou de syndicus dit toch via zijn bevoegdheid kunnen laten herstellen?

[roharro]

Stelt hetzelfde probleem zich overal?
Indien niet, dan zou de syndicus dit toch via zijn bevoegdheid kunnen laten herstellen?

Ja er zijn nog balkons met problemen. Maar die worden bewoond door de eigenaars zelf, zij worden dus niet gekweld door huurders.

Ik heb nu een brief opgesteld voor de syndicus, met kopie van de brief van de advocaat van de huurder.
Daarin verzoek ik hem gepaste maatregelen te nemen.
En daarvan stuur ik kopie naar advocaat huurder.

En dan wacht ik af.
Word ik toch gedagvaard dan zal ik het persoonlijk gaan uitleggen bij de rechtbank.

De huurder heb ik mondeling meegedeeld dat ik geen wonderen kan doen. En dat ik het appartement zal verkopen als hij niet redelijk blijft...

[float]

Ik begrijp de huurder wel. Hij richt zich tot u omdat hij met u een overeenkomst heeft gesloten. Het is toch niet abnormaal dat hij op zijn rechten staat door het ongemak dat deze situatie met zich meebrengt? Blijkbaar vergeet de VME dat zij ook buitencontractueel aansprakelijk kunnen gesteld worden als zij het onderhoud verzuimen.

[mava105]

Word ik toch gedagvaard dan zal ik het persoonlijk gaan uitleggen bij de rechtbank.

.

en gelijktijdig de VME en de eigenaar van het erbovenliggend terras in vrijwaring dagvaarden. Dan loopt alles in 1 (één) procedure.

[float]

Euhm, het is een gemeenschappelijk deel. Wat is het nut om die andere mede-eigenaar mee te dagvaarden?