bankier/verzekeraar als syndicus

[pagan23]

Volgende week wordt er op onze AV een nieuwe syndicus aangesteld voor onze VME. Een kandidaat-syndicus is naast zijn activiteit als syndicus ook een bank/verzekeraar van een gekende (kleine) Belgische bank.

Ik heb hierbij mijn bedenkingen. Dit zou aanleiding kunnen geven tot belangenconflict. De bankrekeningen en verzekeringen voor onze VME zullen we immers moeten afsluiten bij deze bank.

Wie heeft er ervaring, goede en slechte, met een bankier/verzekeraar als syndicus?
Ik ben echt benieuwd wat andere denken, of dit wel een goed idee is.

Alvast bedankt.

[NLBN]

Is hij werknemer van die kleine(Belgische) bank ? of is het een zelfstandige die als agent van die (kleine) Belgische bank bank/verzekeraar is ? In dat laatste geval lijkt me dan een uitnodiging tot belangenvermenging, want op dit forum heb ik al eens gelezen dat het dan aan te raden is de bankrekening van de VME niet bij dat (bank)agentschap te openen,dus…
Als hij werknemer zou zijn van die (kleine) Belgische bank liggn de kaarten lichtjes anders, en dan nog
Informeel een anecdote : mijn vader was kantoordirecteur van een grote, eertijds Belgische ) bank,en moest van zijn werkgever die nevenactiviteit stopt zetten op vraag van een mede-eigenaar, klant bij die bank(ander kantoor weliswaar), met wie hij als syndicus in konflikt was over het en zijn beheer als syndicus…..en dat was nog voor er sprake was van wetten à la 1994 of 2010

grtjs

[dokter G]

Bij ons is er onlangs ook zo'n syndicus aangesteld. Bovendien staat hij nog altijd vermeld onder het BIV nummer van zijn begleider en dient hij nog examens af te leggen.
Hier loopt ook 't een en 't ander fout. En ik heb 't gevoel dat het op deze manier niet opgelost geraakt, tenzij voor een paar bevriende mensen.
Deze nieuwe syndicus werd wel aangegeven door onze vroegere syndicus en ik vind dat de kat bij de melk zetten.
Graag jullie zienswijze.
MVG

[pagan23]

De bankier/verzekeraar is zelfstandige agent van de bank. De offerte gaat uit van hun BVBA, niet van de bank. Het maandelijks ereloon is vrij laag, en dit lage tarief denk ik dient om extra klanten/business te krijgen voor hun bank. Dit is volgens mij de voornaamste drijfreden waarom ze beheer van gebouwen doen.

Het staat nergens in hun offerte (inclusief modelcontract van BIV) dat wij hen de volmacht geven om de rekeningen en verzekeringen te openen waar zij kiezen. Als wij hen aanstellen als syndicus op de AV, mogen ze dan later afkomen met een contract die hen wel die volmacht geeft?

[tomdr]

@pagan23 : los van het feit of de syndicus ook bankier is (voor alle duidelijkheid, ik ben daar geen voorstander van, ik heb het voor 'professionele syndici, die het syndicschap niet als nevenactiviteit hebben, maar als (enige) hoofdactiviteit). Ik vind het normaal dat de syndicus, voor een vlotte rendabele werking van zijn kantoor, zelf mag kiezen waar, en bij wie, hij de rekeningen van 'zijn gebouwen in portefeuille' toevertrouwt. Voor verzekeringen denk ik dat hij de vrijheid moet hebben om de verzekering die goedgekeurd is op de AV, bij een makelaar van zijn keuze, onder te brengen.
Veel mede-eigenaars vinden het ere-loon van een syndicus (te) hoog, maar als de syndicus zijn kantoor zo organiseert om zijn kosten laag te houden, door bvb met één bank te werken, of met één makelaar, dan is het kot te klein, dan wordt hij op voorhand verdacht van een sjoemelaar of zakkenvuller te zijn. Als een syndicus-kantoor 50 gebouwen in beheer heeft, en het moet met 9 verschillende bankinstellingen werken, en met 21 verschillende makelaars omdat ieder gebouw zijn eigen goesting wil hebben, ...., als dat kantoor hierdoor een extra (parttime) bediende moet in dienst nemen, ...., wie gaat dat betalen?
Ik heb het lastig met het feit dat een syndicus op voorhand verdacht wordt om extra-illegale-inkomsten te verwerven uit bvb de keuze van een bankinstelling of een verzekeringsmakelaar...
Nooit bij stil gestaan dat, indien één iemand van de mede-eigenaars: zijn bank of zijn verzekeraar of zijn lift-onderhoud of zijn tuinman of zijn poetsfirma, wil doordrukken als 'leverancier' van het gebouw, .... nooit bij stil gestaan dat die mede-eigenaar dat misschien ook wel uit eigen profijt wil doen?
Wat is er dan beter? een syndicus die onder controle staat van de AV, en de raad van mede-eigendom, en de rekening-commissaris... of een mede-eigenaar die aan niemand uitleg moet verschaffen, maar misschien door zijn grote mond of 'aanzien' er in slaagt op de AV zijn vriendjes waarvan hij misschien een commissie krijgt een contract te geven.
In de wet staat er dat een syndicus geen contracten mag afsluiten met personen of bedrijven waarmee hij een band heeft (om corruptie te vermijden?) , maar zou dat dan niet moeten doorgetrokken worden naar mede-eigenaars? Wat als die een band hebben met een leverancier en procenten krijgen.
IK ben geen syndicus, maar ik vind het nogal cru dat er vanuit gegaan wordt dat een (professionele) syndicus een foefelaar is. Stel een syndicus aan die het mede-beheer als hoofdberoep heeft, betaal hem een degelijk en aanvaardbaar ereloon, en dan hoeft hij nergens rond te kijken om hier en daar een procentje mee te pikken.
Ik ben mede-eigenaar in 2 appartementen, en ik heb al op verschillende momenten vastgesteld dat niet alle mede-eigenaars die "hun" leverancier naar voor schuiven, dit onbaatzuchtig doen, en dat een syndicus die zijn job ter harte neemt gerust twee of drie euro per maand duurder mag zijn dan de rest. Een syndicus die echt 'at your service' is, is beter. (en op het einde van de rit is de rekening wellicht goedkoper)

[Luc]

@pagan23 : los van het feit of de syndicus ook bankier is (voor alle duidelijkheid, ik ben daar geen voorstander van, ik heb het voor 'professionele syndici, die het syndicschap niet als nevenactiviteit hebben, maar als (enige) hoofdactiviteit). Ik vind het normaal dat de syndicus, voor een vlotte rendabele werking van zijn kantoor, zelf mag kiezen waar, en bij wie, hij de rekeningen van 'zijn gebouwen in portefeuille' toevertrouwt. Voor verzekeringen denk ik dat hij de vrijheid moet hebben om de verzekering die goedgekeurd is op de AV, bij een makelaar van zijn keuze, onder te brengen. (...)

@tomdr

In feite ben ik eens met je opinie, maar wel met enkele meer expliciete nuances :

1. 'voorstellen' ipv 'kiezen' in de zin

Ik vind het normaal dat de syndicus, voor een vlotte rendabele werking van zijn kantoor, zelf mag kiezen waar,

2. het is vooral vereist dat de syndicus transparant werkt. Dat hij zijn rentabiliteit in het oog moet houden is een feit, zelfs een noodzaak. Anders zal hij op verdoken wijze bijkomende inkomsten zoeken. Daarom ook dat het contractvoorstel moet gedaan worden door hem en niet door de VME, want anders is kan er vlug sprake van belangenverstrengeling.

3. de inhoud van de volgende bepalingen van het BW worden teveel veralgemeend. De wet zegt dat de syndicus der toelating moet vragen en dat dit vooraf moet gebeuren, niet dat het verboden is. De AV kan perfect deze wijze van werken uitbreiden tot de mede-eigenaars, via het Reglement van Mede-eigendom.

BW Art. . 577-8
§ 4.
Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
(...)
15°
de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad;

hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld;

indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;

16°(...)