JuridischForum.be

Een aannemer wil in een ondergrondse parkeergarage een niet bestaande parkeerplaats verkopen.
Deze plaats is niet vergund, niet afgebakend, nooit in gebruik genomen (trouwens onmogelijk wegens steunpalen in de onmiddellijke nabijheid), maar werd - in tegenstrijd tot de vergunning - de basisakte!!!!
"Verkoop" waarschijnlijk louter om financiële redenen, maar wat moet de VME aanvangen met een(nieuwe) eigenaar die gemeenschappelijke delen heeft gekocht, zonder stemrecht.
Blijkbaar heeft hij een notaris gevonden, die beweert dat dit perfekt kan, vermits opgenomen in de basisakte.

Hoe kunnen wij die "verkoop" voorkomen, beletten, aanvechten?

Praten helpt niet, dit is reeds herhaaldelijk geprobeerd.

Een aannemer wil in een ondergrondse parkeergarage een niet bestaande parkeerplaats verkopen.
Deze plaats is niet vergund, niet afgebakend, nooit in gebruik genomen (trouwens onmogelijk wegens steunpalen in de onmiddellijke nabijheid), maar werd - in tegenstrijd tot de vergunning - de basisakte!!!!
"Verkoop" waarschijnlijk louter om financiële redenen, maar wat moet de VME aanvangen met een(nieuwe) eigenaar die gemeenschappelijke delen heeft gekocht, zonder stemrecht.
Blijkbaar heeft hij een notaris gevonden, die beweert dat dit perfekt kan, vermits opgenomen in de basisakte.

Hoe kunnen wij die "verkoop" voorkomen, beletten, aanvechten?

Praten helpt niet, dit is reeds herhaaldelijk geprobeerd.

Onder voorbehoud aangezien geen historische kennis noch inzage in de stukken, maar het spreekt voor zich dat een bouwheer en/of notaris niet eenzijdig een gemeenschappelijk deel (ik ga er vanuit dat het effectief een gemeenschappelijk deel betreft) kan/kunnen verkopen zonder akkoord van ALLE andere mede-eigenaars die daartoe tijdens een vergadering dienen over te beslissen.

Aangezien zulke verkoop en wijziging van bestemming (van een gemeenschappelijk naar een privatief deel) met zich meebrengt dat aan dit nieuw te creëren privatief kavel aandelen moeten worden toegekend, is hiervoor sowieso eenparigheid van stemmen (alle eigenaars zonder uitzondering) nodig.

Een notaris die zoiets verkoopt riskeert uiteraard aansprakelijk te worden gehouden.

Het is mogelijk dat de basisakte het recht geeft aan de bouwpromotor om dat te doen, maar de bouwpromotor dient de wettelijke regels te volgen:

1. vooraf de nodige bouwvergunningen bekomen (inclusief voorafgaandelijke melding aan de "buren")
2. de exacte aanpassing van de basisakte voorbereiden
3. deze voorleggen aan de AV ter notificatie (= afzonderlijk punt op de dagorde - deze uitnodiging best per aangetekende brief laten versturen gezien de beschikkingrechten van de ME in gedrang komen)
4. daarna (ten vroegste datum AV + 4 maand, zo niemand bij de VR is gegaan om dat punt te betwisten) deze aanpassing laten overschrijven bij de hypotheekbewaarder.
5. alle mede-eigenaars een afschrift te notificeren (= aangetekend versturen).

Dat alles op zijn kosten.

Het is vooral in fase 3 dat de ME efficiënt kunnen tussenkomen. Vroeger ook, maar dat hangt vooral af van de inhoud van de huidige basisakte, zoals ook gesteld door pedro.

Bedankt voor de reacties, maar mijn vraag blijft:
Hoe kunnen wij deze "verkoop" verhinderen?
Een aangetekende brief met protest is reeds verstuurd, maar deze notaris kennende zal hij daar geen rekening mee houden en toch de akte verlijden.
Naar de Vrederechter? Duurt te lang.
Kortgeding?
Alle partijen dagvaarden (koper-verkoper-notaris) en in gebreke stellen? Langdurig en kostelijk.
Bovendien moet een AV de syndicus hiervoor mandaat verlenen: de tijd hiervoor is te kort!
Of valt dit onder de "dringende akties (bewarende maatregelen) die de syndicus die de syndicus zelf mag (moet) ondernemen?
Graag hierover uw commentaren.

Akkoord dat de notaris aansprakelijk is, zodra de akte verleden is. Maar dit zijn vijgen na Pasen.

Ik had nochtans graag raad ivm snelle procedures, korte werkwijzen, te ondernemen akties door de VME (door de syndicus dus) vooraleer de akte wordt verleden.
De reaktietermijn is dus ongeveer 2 à 3 weken!

Hoe stopt men een notaris die in het belang van zijn (grote) cliënt de zaak toch doorzet, niettegenstaande aangetekend protest vanwege de VME (syndicus)?

Dank voor bruikbare tips.

Aansprakelijk is naar mijn mening niet de notaris, maar wel de bouwpromotor, die ook mede-eigenaar is, ... .

De bouwpromotor dient in gebreke gesteld door de syndicus om als mede-eigenaar de oorspronkelijke toestand en bestemming van zijn privatief kavel te herstellen.

Welk is de band tussen de bouwpromotor en de syndicus?

Er zijn reeds enkele vonnissen van verschillende rechtbanken (één zaak tot in beroep, de andere bij de vrederechter).
Deze vonnissen stellen zeer duidelijk dat "bepaalde parkeerplaatsen niet bestaan en dus ook niet kunnen verkocht worden".
Toch is de aannemer-promotor erin geslaagd een plaats te verkopen (reeds in 2008); akte verleden en geregistreerd.
Nu wil hij - via een andere notaris want de eerste is op pensioen - opnieuw een dergelijke niet bestaande plaats verkopen.
Volgens die notaris is er geen probleem: hij legt die vonnissen gewoon naast zich neer.

Dus is de vraag:hoe voorkomen wij deze "verkoop"? Hoe stoppen wij deze notaris?

Aansprakelijk is naar mijn mening niet de notaris, maar wel de bouwpromotor, die ook mede-eigenaar is, ... .

De bouwpromotor dient in gebreke gesteld door de syndicus om als mede-eigenaar de oorspronkelijke toestand en bestemming van zijn privatief kavel te herstellen.

Welk is de band tussen de bouwpromotor en de syndicus?

Uiteraard is een notaris die zoiets verkoopt aansprakelijk.

@Mercury. Ik wil jullie VME gerust bijstaan en de notaris en/of promotor onder druk zetten. U kan me desgewenst via pb bereiken.

Als er bijkomende parkeerplaatsen die niet in de oorspronkelijke basisakte zijn opgenomen, verkocht werden, welke quotiteiten hebben die dan meegekregen? Werden de andere quotiteiten van alle andere medeeigenaars aangepast?
Een notaris noch een promotor kunnen zomaar quotiteiten bijmaken als het hun uitkomt. Dan klopt de rekening toch niet meer.
Het is de syndicus, en hij alleen die in naam van de VME naar de rechtbank dient te stappen.
Niettegenstaande al verschillende keren gevraagd hier;: WAT IS DE RELATIE TUSSEN BOUWPROMOTOR EN SYNDICUS.

Aansprakelijk is naar mijn mening niet de notaris, maar wel de bouwpromotor, die ook mede-eigenaar is, ... .

De bouwpromotor dient in gebreke gesteld door de syndicus om als mede-eigenaar de oorspronkelijke toestand en bestemming van zijn privatief kavel te herstellen.

Welk is de band tussen de bouwpromotor en de syndicus?

Uiteraard is een notaris die zoiets verkoopt aansprakelijk.

De notaris mogelijks extracontractueel verwantwoordelijk, maar de betrokken mede-eigenaar/bouwpromotor is verantwoordelijk tegenover de VME.

Daar het hier gaat om de wederrechtelijke verkoop van gemene delen, hangt er zelfs een strafrechtelijke geurtje aan.

De betrokken verkoper verschuil zich achter een notaris.

Klachten tegen een notaris zijn in te dienen bij de syndicus van de betrokken Provinciale Kamer:
zie: http://www.notaris.be/notaris/het-notar ... t-tevreden

Er is geen enkele relatie tussen syndicus en promotor.

Blijkbaar zijn er dus geen middelen om proactief en op korte termijn op te treden.