Verhinderen doorgang tot eigendom

[zonneschijn]

Ik woon in een appartement met ondergrondse garages, waarvan eentje eigendom is van mijn echtgenoot en mezelf + een eigen staanplaats buiten het gebouw.
Toen we het appartement kochten (nieuwbouw in 1996), was er eveneens gelegenheid tot ondergronds parkeren op de vrije ruimte naast de garageboxen, mits het betalen van huur of eventuele aankoop van zo'n staanplaats. Niemand had interesse om nog een bijkomende staanplaats te gaan betalen, wat me logisch lijkt.
Deze ruimte blijft dan ook eigendom van de bouwheer. Hij heeft nu niet beter gevonden dan daar een afrastering te plaatsen in de vorm van een "kooi" waar hij allerlei rommel in kwijt kan. Hier werd nooit een "wijziging van bestemming" voor aangevraagd.
Ons probleem is nu natuurlijk dat we niet meer op een fatsoenlijke manier in onze garage kunnen met de wagen. Onze garage ligt in de hoek, zodat wij totaal geen manoeuvreerruimte meer hebben om onze wagen ongehavend in de garage te krijgen.
We hebben onze syndicus hier meermaals over aangesproken, zonder resultaat.
We hebben de bouwheer enkele aangetekende brieven gestuurd, proberen hem telefonisch te bereiken, maar niks van dit alles is ons gelukt.
Mijn vraag is nu : zijn wij als eigenaar degene die hier alleen de stappen moet voor ondernemen om dit probleem op te lossen, of is dit een zaak waar de syndicus zich moet voor engageren.
Of is enkel het vredegerecht nog de enige uitweg ??

[Luc]

Het respecteren van de oorspronkelijke bouwvergunning is een zaak van de gemeente. Maar het is mogelijk dat deze staanplaatsen nu toebehoren aan de mede-eigendom en beheerd worden door de VME.

Zijn deze staanplaatsen beschreven als een privatief kavel in de statuten?
Hebben deze kavels een aandeel in de gemene delen?
Werden de gemene delen definitief opgeleverd?
Werden de statuten gecoördineerd met de wet van 2010 (en 1994)?

1. Neem foto's van de huidige toestand (met registratie van de datum op de foto's)
2. Informeer je bij de gemeentelijke stedebouwkundige dienst. Zij zijn in bezit van het volledige dossier. Toon de foto's, maar geef ze niet af.
3. Deel aan de syndicus de toestand mee, met bijvoeging van de foto's en vraag hem om actie te ondernemen en je op de hoogte te houden.

Zo geen actie, plaats een punt op de dagorde van de eerstvolgende AV, om de bestaande toestand in overeenstemming te brengen met de statuten (en dus de stedenbouwkundige vergunning).

[zonneschijn]

Bedankt Luc voor jouw reactie, wat ik al weet is dat de staanplaatsen beschreven zijn als privatief kavel in de statuten, deze kavels hebben een aandeel in de gemene delen en werden definitief opgeleverd.
Uw vraag of de statuten gecoördineerd werden met de wet van 2010.... waar kan ik hier een antwoord op zoeken ???
Ik ga zeker foto's nemen van de toestand nu, maar ik kan je al wel zeggen dat er een tijd geleden een ambtenaar van ruimtelijke ordening van de gemeente is langsgeweest op ons verzoek, en dat deze blijkbaar al wist antwoord te geven vooraleer we onze vraag hadden gesteld !!! Hij wou zelfs niet echt to the point komen en draaide er omheen door dingen te zeggen die helemaal niks met de zaak te maken hebben. Wat moeten we dan denken hé ???

[mava105]

Laat me raden: huidige syndicus werd destijds aangesteld door de bouwheer.
Is in de basisakte voorzien dat de ondergronds staanplaatsen individueel mogen afgesloten worden, of dat er iets anders dan auto's mogen gestald worden.?
In het appartement van mijn zoon zijn er onklangs 2 gerechterlijke procedures geweest tegen 2 mede-eigenaars. De ene had zijn staanplaats met metselwerk ommuurt en een kantelpoort geplaatst, en de andere had allerlei kastjes aan de muur gehangen om rommel in op te bergen. Beiden werden veroordeeld tot het afbreken of wegnemen van hun bouwsels. Het is wel de syndicus die de stap naar de vrederechter moet nemen in naam van de VME

[Luc]

Het probleem stelt zich als de eigenaar van de stelplaats de syndicus zelf is, wat indirect jouw geval is.

De ambtenaar van de gemeente mag de privé gedeelten enkel betreden in aanwazigheid van de syndicus.
Hij zal minstens zijn bezoek voorbereiden met een contact met de syndicus.

In Vlaanderen kan je in de praktijk moeilijk hoger gaan, maar in Brussel is dat wel mogelijk voor een milieuvergunning. Elke verbouwing van een stelplaats tot een garagebox wijzigt de ventilatie van de parking, en vergt dus een voorafgaandelijk nazicht/aanpassing van de milieuvergunning.

De regionale ambtenaar is wel ter plaatse geweest en heeft de nodige vaststellingen gedaan, en dat zonder de syndicus vooraf te verwittigen.

Wel werd hij in de loop van zijn inspectie in 2010 op een nogal intimiderende wijze aangesproken door een lid van de Raad van Beheer (eigenaar van één van de 9 betwiste stelplaatsen). Dat heeft eerder de zaak van deze ME niet geholpen, dan wel.

Naar het schijnt zou de notificatie van verbreking van de toegekende vergunning wegens het niet respecteren van de gestelde voorwaarden vorige week toegekomen zijn bij de gerechtelijke syndicus. Die is volgens de uithangende berichten in de lift in actie getreden (BW Art. 577-8 §4 4°).

Besluit: een actie is noodzakelijk, maar bereid je voor op een langdurige actie, die veel doorzettingsvermogen, geduld en diplomatie vergt. Concentreer je vooral op de aanstelling van een nieuwe onpartijdige syndicus. Zonder dat zal je nooit een rendabel en constructief resultaat boeken.

Maar anderzijds heeft het in een andere VME in mijn gemeente gebrand in de garageparking, op niveau -1, omdat die stelplaatsen werd gebruikt voor stockage en de zaak op een bepaald moment begon te branden. Gelukkig rond 15u en zijn er geen gewonden gevallen.

Dus niets doen is ook geen optie.

[zonneschijn]

Is er hier iemand die mij met zekerheid kan zeggen, dat in geval dat er hiervoor naar het vredegerecht moet gestapt worden, dat het de syndicus is, die dit voor zijn rekening moet nemen. De situatie is van die aard dat er geen andere optie meer mogelijk is dan naar het vredegerecht te stappen.
Nogmaals moet de stappen ondernemen : de eigenaar(s) of de syndicus ??? Vriendelijk dank voor de reacties.

[mava105]

Gezien het blijkbaar geen probleem is van de VME, hoeft de syndicus niets te doen.
Stap gewoon zelf naar de vrederechter en dagvaard de bouwheer.

[Luc]

Gezien het blijkbaar geen probleem is van de VME, hoeft de syndicus niets te doen.
Stap gewoon zelf naar de vrederechter en dagvaard de bouwheer.

Vermits het gaat om een procedure in verband met jouw privatief kavel, dien je wel de syndicus op de hoogte te brengen, die de andere mede-eigenaars moet verwittigen.