Organisatie BAV en betwisting voor vrederechter.

[Griet]

Art 577-6 $2 en 3 bepalen de wijze van bijeenroeping van de gewone AV:
-de periode van 15 dagen waarin de AV moet plaatsvinden
-tot 3 weken voor die periode kunnen punten ingediend worden
-de uitnodiging voor de AV met agenda wordt ten minste 15 dagen voor de AV bezorgd aan de mede-eigenaars
Bij een bijzondere AV ligt die datum niet vast: moet de syndicus de mede-eigenaars vooraf inlichten van de intentie een BAV te houden zodat zij punten kunnen indienen volgens het tijdschema van een gewone AV?
In dezelfde paragrafen wordt wel gesproken wanneer een BAV moet plaatsvinden, maar over de organisatie ervan wordt niets gezegd.

Bij de laatste AV zijn er een aantal procedurefouten gemaakt. Een aantal mede-eigenaars betwist deze AV nu voor de vrederechter. Er is een inleidende zitting geweest en er zouden conclusietermijnen afgesproken worden. Dit is een tijdrovende en dure onderneming. Kunnen wij in een BAV vaststellen dat die AV inderdaad ongeldig is door die procedurefouten en diezelfde punten opnieuw laten stemmen? Indien ja, zou de procedure voor de vrederechter mijns inziens geen voorwerp meer hebben?

Bedankt voor de tips en informatie
Mvg.

[Luc]

Definities

JAV= jaarlijkse AV (gewone, statutaire) = AV waar de jaarrekening wordt voorgelegd van X-1 & de begroting van X+1
BAV= Buitengewone AV (bijzondere, ... )

Antwoorden

1) indienen punten BAV: het onderwerp van de AV is beperkt tot de reden die deze AV noodzakelijk maakt, dus geen noodzaak om vooraf andere punten toe te voegen.

2) de betwiste AV is rechtsgeldig en kan alleen vernietigd worden door de VR; deze procedure is effectief duur en tijdrovend

Mogelijke praktische oplossing

1) beleg een verzoeningsvergadering met de betrokken en geïnteresseerde ME (= open werkvergadering zonder de syndicus)
2) Roep met +20% van de ME (inclusief ALLE tussenkomende ME - is essentieel) een BAV samen met de volgende punten:
a) voorleggen van een compromis voorstel
- vernietiging initiële AV
- in een latere BAV behandeling van de punten conform de wet van 2010 en de statuten
- vergoeding van de kosten van de ME die tussengekomen zijn bij de VR (begrotingsraming opstellen)
b) vastleggen dagorde volgende BAV, na vonnis "op de banken = geen besluiten" ter validering van het compromis
c) opdracht aan de syndicus om via zijn raadsman het compromis ter goedkeuring voor te leggen aan de VR.
d) de verantwoordelijkheid van "procedurefouten organisatie AV" liggen in principe bij de syndicus; zijn verzekering BA kan in principe tussenkomen

Structureel probleem en structurele oplossing

De advocaat die tussenkomt in naam van de VME, heeft in feite de titel "advocaat van de syndicus van de VME" en niet "advocaat van de mede-eigendom".

Soms verwart deze advocaat met de functie "advocaat van de firma van de syndicus". Meer concreet hij zoekt geen compromis (zoals opgelegd door de wet), want hij weet dat de syndicus (voor hem zijn echte cliënt) meestal aan de basis ligt van het probleem, en moet betalen zo hij verliest.

De advocaat als "advocaat van de firma van de syndicus" zal er dus naar streven om er een conflict tussen ME van te maken, en zo de belangen van zijn cliënt (de firma van de syndicus) te verdedigen.

Een structurele oplossing is ter studie bij een belangenvereniging van mede-eigenaars, maar het vergt tijd en er is felle oppositie.

[Pedro]

Art 577-6 $2 en 3 bepalen de wijze van bijeenroeping van de gewone AV:
-de periode van 15 dagen waarin de AV moet plaatsvinden
-tot 3 weken voor die periode kunnen punten ingediend worden
-de uitnodiging voor de AV met agenda wordt ten minste 15 dagen voor de AV bezorgd aan de mede-eigenaars
Bij een bijzondere AV ligt die datum niet vast: moet de syndicus de mede-eigenaars vooraf inlichten van de intentie een BAV te houden zodat zij punten kunnen indienen volgens het tijdschema van een gewone AV?
In dezelfde paragrafen wordt wel gesproken wanneer een BAV moet plaatsvinden, maar over de organisatie ervan wordt niets gezegd.

Bij de laatste AV zijn er een aantal procedurefouten gemaakt. Een aantal mede-eigenaars betwist deze AV nu voor de vrederechter. Er is een inleidende zitting geweest en er zouden conclusietermijnen afgesproken worden. Dit is een tijdrovende en dure onderneming. Kunnen wij in een BAV vaststellen dat die AV inderdaad ongeldig is door die procedurefouten en diezelfde punten opnieuw laten stemmen? Indien ja, zou de procedure voor de vrederechter mijns inziens geen voorwerp meer hebben?

Bedankt voor de tips en informatie
Mvg.

Beste,

In tegenstelling tot het antwoord van de heer Luc, volg ik uw standpunt inzake voor 100%.

Het is niet omdat een procedure werd opgestart, dat partijen lopende de procedure niet tot een akkoord kunnen komen.

Er kan perfect een vergadering worden bijeengeroepen waarbij de punten exact kunnen worden hernomen.

Er ligt overigens rechtspraak voor die bevestigt dat wanneer op vermelde wijze een akkoord wordt bereikt, dat de vordering zonder voorwerp wordt gesteld.

Bijkomend dient de vraag te worden gesteld of het 'met succes' vernietigen van de beslissingen naar beslissingsmeerderheden toe, een ander resultaat zal kennen dan deze die thans voorliggen, zij het dan dat ze op basis van de procedurefouten een onregelmatig dan wel onrechtmatig karakter kennen.

Strikt juridisch zou op basis hiervan de rechter de beslissingen kunnen vernietigen doch een vrederechter zal i.p. zeker en vast met voormelde rekening houden. Procederen om te procederen wordt gelukkig immers meer en meer door de rechters 'afgestraft'.

Bij het minnelijk beëindigen van een procedure kan de eisende partij mogelijks wel aan de VME vragen om de door haar tot aan het moment van regeling gemaakte kosten te vergoeden.

Dit zal alleszins goedkoper uitvallen dan dat er nog een paar duizenden euro's aan ereloon dient te worden betaald omdat men gaat concluderen.

[Luc]

Het is een feit dat mijn voorstel iets omslachtiger is, maar zij vermeidt wel de valkuil, die pedro aanhaalt:

(...) Bijkomend dient de vraag te worden gesteld of het 'met succes' vernietigen van de beslissingen naar beslissingsmeerderheden toe, een ander resultaat zal kennen dan deze die thans voorliggen, zij het dan dat ze op basis van de procedurefouten een onregelmatig dan wel onrechtmatig karakter kennen.

Strikt juridisch zou op basis hiervan de rechter de beslissingen kunnen vernietigen doch een vrederechter zal i.p. zeker en vast met voormelde rekening houden. Procederen om te procederen wordt gelukkig immers meer en meer door de rechters 'afgestraft'.
(...)

In 2005 heb ik een vonnis bekomen waarbij de Vrederechter letterlijk voornoemd eerste paragraaf vermelde, toen hij een volledige AV vernietigde.

Deze AV werd overgedaan, de AV heeft de beslissingen bevestigd, deze laatste AV werd terug vernietigd, etc ... .
Ondertussen zijn een gerechtelijke syndicus en diverse experts aangesteld.

Was het procederen om te procederen?

Neen, want uiteindelijk worden mijn beweringen gestaafd door zeer concrete feiten. Het blijkt dat de ex-syndicus de gewoonte had om de facturen van grote werken fel te overdrijven (30 à 50%). Hij werkte natuurlijk zonder lastenboek en met hofleveranciers. Er is ook sprake van desinformatie, obstructie, ... en van collusie met bepaalde medeeigenaars, die sleutelfuncties bekleden binnen de VME.

[float]

"Het staat buiten kijf dat de algemene vergadering bijzondere rechten, die aan een eigenaar toegekend zijn bij beslissing van de algemene vergadering en door hem verworven zijn, niet meer kan raken. Daarentegen kan de vergadering buiten het kader van de verworven rechten, wel op eerder genomen beslissingen terugkomen. Op dit terrein speelt de ongebonden autonomie van de algemene vergadering en het volstrekte recht het beleid aan te passen telkens gewijzigde omstandigheden zulks noodzakelijk maken." (R. TIMMERMANS, Verworven rechten en het recht van de algemene vergadering om op genomen beslissingen terug te komen T. App. 2004, afl. 4, 15-17.)

@Pedro: Heb je een referentie van 'Er ligt overigens rechtspraak voor die bevestigt dat wanneer op vermelde wijze een akkoord wordt bereikt, dat de vordering zonder voorwerp wordt gesteld.'?

[Griet]

Een korte samenvatting: de vrederechter heeft een nieuwe syndicus aangesteld wegens wanbeheer van de vorige. Die nieuwe syndicus slaagt er telkens weer in procedurefouten te maken bij het organiseren van de AV, wat de vorige syndicus (+ supporters) de mogelijkheid geeft de beslisseingen aan te vechten voor de vrederechter. Er is geen sprake van malversaties zoals in het geval dat Luc aanhaalt, maar die fouten kosten ons veel geld.
Ik denk dat we best eerst proberen om een minnelijke schikking met de tegenpartij te bekomen, zoals Pedro voorstelt. De werkwijze van Luc veonderstelt opeenvolgende BAV's en het kost zo al moeite om voldoende mensen op te trommelen.
Ik ben wel nieuwsgierig wat bedoeld wordt met "verworven rechten van een eigenaar" die "niet meer geraakt kunnen worden". Ik vermoed dat het heel specifieke zaken betreft, die niet van toepassing zijn op onze problemen.

[Luc]

Als je te maken hebt met mede-eigenaars die de procedure kennen, dan is het best de procedure integraal te volgen.

Dat de VR de AV opeenvolgend vernietigd, toont aan de de VR vaststelt dat er een onderliggend probleem is. Laat de besluiten neergelegd door de tegenpartijen eens nalezen door een onpartijdige persoon A, met het doel te achterhalen wat hun onderliggend probleem is. De VR zal normaal niet vernietigen om procedurele redenen als het belang van de betrokken ME niet pertinent geschonden werd.

Als de perspon A een vorming van bemiddelaar heeft, zal hij vlug dat onderliggend probleem vinden, plus een win-win mogelijkheid schetsen. Meestal gaat het om informatie in bezit van sommige ME, maar niet van alle.

Maar ook moet de VME aantonen dat het debat een echt debat is en niet een ja-knikkers hoogmis. Opgelet een echt debat kan uiteindelijk komen tot een consensus oplossing die voor 100% goedgekeurd wordt.

[Luc]

Bijkomende vragen:
1. is de ex-syndicus een mede-eigenaar of erkend door BIV? En in voorkomend geval nog steeds stemgerechtigd lid van de AV?
2. is de syndicus, aangeduid door de VR, mede-eigenaar?
3. hoeveel appartementskavels telt de VME?

[float]

Een korte samenvatting: de vrederechter heeft een nieuwe syndicus aangesteld wegens wanbeheer van de vorige. Die nieuwe syndicus slaagt er telkens weer in procedurefouten te maken bij het organiseren van de AV, wat de vorige syndicus (+ supporters) de mogelijkheid geeft de beslisseingen aan te vechten voor de vrederechter. Er is geen sprake van malversaties zoals in het geval dat Luc aanhaalt, maar die fouten kosten ons veel geld.
Ik denk dat we best eerst proberen om een minnelijke schikking met de tegenpartij te bekomen, zoals Pedro voorstelt. De werkwijze van Luc veonderstelt opeenvolgende BAV's en het kost zo al moeite om voldoende mensen op te trommelen.
Ik ben wel nieuwsgierig wat bedoeld wordt met "verworven rechten van een eigenaar" die "niet meer geraakt kunnen worden". Ik vermoed dat het heel specifieke zaken betreft, die niet van toepassing zijn op onze problemen.

Het gaat bijvoorbeeld om het toestaan van bepaalde zaken aan een mede-eigenaar.