Ereloon en vergoedingen voor een syndicus.

[Luc]

De kosten van een mandataris kunnen op drie wijzen verrekend worden:

1. Terugbetaling van werkelijke kosten die eenduidig kunnen toegewezen en berekend worden (Vb: postzegels aangetekende brief uitnodiging AV)
2. Forfaitair ereloon per item voor kosten eenduidig kunnen bepaald worden maar niet berekend (Vb: de kostprijs van het afdrukken van één blad A4 via een printer, bevat de afschrijving van de printer, het elektriciteitsverbruik, de kost van het papier, de inkt en de tussenkomst van een aangestelde)
3. Forfaitair ereloon per periode voor kosten die niet eenduidig kunnen bepaald nog berekend worden (= het klassieke ereloon)

Via het schriftelijke en voorafgaandolijke contractvoorstel van de syndicus worden de diverse kosten toegewezen aan 1 en 2, de rest valt onder 3. Dat voorstel houdt rekening met de inhoud van de statuten.

Via het aanvaarden van dat contractvoorstel door de AV wordt de nieuwe syndicus aangesteld voor de duur en vanaf het ogenblik aangegeven in dat contract. Enkel de fysieke ondertekening (niet de inhoud) van het contract kan gedelegeerd worden aan een mede-eigenaar, …

[Goliard]

Bijkomende vraag:

Kan een contractvoorstel ook niet uitgaan van de VME zelf?
Wààrom zou dat per sè de syndicus moeten zijn?!

Een voorstel kan aanvaard worden, dàt wèl!
Maar ... het voorstel moet toch eerst in zijn definitieve vorm, "de overeenkomst" gegoten worden vooraleer het kan "goedgekeurd" worden!
Een essentieel verschil!!!
Of niet soms?

Het lijkt me logisch dat alleen "onvoorzienbare onkosten" in aanmerking kunnen komen voor bijkomende vergoedingen!

[Luc]

Bijkomende vraag:
Kan een contractvoorstel ook niet uitgaan van de VME zelf?
Wààrom zou dat per sè de syndicus moeten zijn?!

Omdat hij het is die zich kandidaat stelt, en niet omgekeerd.

[Goliard]

Dit lijkt me alleszins een erg EENZIJDIGE benadering!!!

Quid wanneer een VME op zoek is naar een kandidaat???

De VME stelt een overeenkomst voor die, door de kandidaat voor de functie van syndicus,
- kan aanvaaard worden;
- kan verworpen worden;
- kan aanvaard worden mits het voorstellen van eventuele (eigen) aanpassingen!!!

Wàt is er nu MIS met dergelijke aanpak???

[Luc]

Dit lijkt me alleszins een erg EENZIJDIGE benadering!!!

Quid wanneer een VME op zoek is naar een kandidaat???

De VME stelt een overeenkomst voor die, door de kandidaat voor de functie van syndicus,
- kan aanvaard worden;
- kan verworpen worden;
- kan aanvaard worden mits het voorstellen van eventuele (eigen) aanpassingen!!!

Wàt is er nu MIS met dergelijke aanpak???

Vermoedelijk een overschrijding van bevoegdheid.

1. "De VME" kan enkel de AV zijn, of de oude syndicus. Ik zie niet goed in hoe dat praktisch kan uitgevoerd worden.
2. De beslissingen van de AV, dei van permannet aard zijn, zijn in principe hernomen in de statuten, en de kandidaat-syndicus dient daarvan een afschrift te krijgen (plus eventueel een synthese)
3. De syndicus dient imperatief in het kader van de wet en de statuten te bijven (Cfr. Art. 577-14 2de alinea). Daarbinnen mag hij vrij een voorstel indienen.

[Goliard]

Om even bij de kern van de hele zaak te blijven:

- De VME (akkoord, in feite de AV) stelt, in haar (relatieve) hoedanigheid van "werkgever" (sic!), een ontwerp van OVEREENKOMST op;
- Dit ontwerp wordt voorgelegd aan kandidaat-syndici;
- Deze gaan daar niet of wel op in of stellen eventuele wijzigingen voor;

Wààr is er enige legale kans tot "overschrijding van bevoegdheid"???

Wààrom zou de AV niet het recht hebben finaal te beslissen over de inhoud van een overeenkomst, zolang deze conform is met de vigerende wetgeving??

Immers, uit de actualiteit blijkt dat maar al tè veel "modellen" van overeenkomsten geörienteerd blijken naar het vrijwaren van de belangen van de syndicus!!!
Terwijl in een volwaardige "overeenkomst" de belangen van beide partijen dienen verzorgd te worden!

Quid?

[Luc]

De VME is hier geen werkgever, maar wel een lastgever.
De syndicus is een lasthebber.

Werd het voorstel tot overeenkomst voorafgaandelijk (dwz tijdens de vorige AV) goedgekeurd ?
Zo neen, is het voorstel niet alleen onregelmatig maar ook onrechtmatig, omdat ze de gelijkheid onder de mede-eigenaars miskend werd.

Een voorstel in die zin is een exclusieve bevoegdheid van de AV (dwz alle mede-eigenaars).
Als slechts een deel van de mede-eigenaars het voorstel heeft opgesteld, dan is er een zweem van vermoeden dat zij hun privébelangen hebben voorrang gegeven.

[Goliard]

OK

[Goliard]

OK!
Gelijk heb je


We corrigeren dus ...
Vervang in de tekst het woord "werkgever" door "lastgever"!!!

- De KERN van de zaak dan:

- De tekst van de overeenkomst wordt opgesteld door een van beide partijen (syndicus of AV van de VME)!?
- Deze voorgelegde tekst wordt aanvaard, verworpen of geamendeerd door de andere partij;
- Alleen de door beide partijen aanvaarde finale tekst kan gelden als legale overeenkomst VME-Syndicus en is bindend voor beide partijen!?

Is dit dan een correcte benadering?



PS
En de AV kan beslissen om aan de RVME volmacht te verlenen om de tekst van de goedgekeurde overeenkomst te ondertekenen?

[rule]

Ik vind het toch een beetje bij het haar gegrepen.
De syndicus in onze VME vraagt extra vergoeding voor bijvoorbeeld;
-Zijn pen te nemen € 100,-
-Om de electriciteitsmeters te komen afschrijven een extra vergoeding.
-Om tussen te komen tijdens een vergadering voor juridische aspecten.
- enz....

Ik had graag het contrakt van de syndicus met de VME eens nagelezen, maar dit kan maar na afspraak met de syndicus op zijn kantoor. Ik vraag al geruime tijd om een kopij van dit contrakt te kunnnen krijgen. Blijkbaar is dit onmogelijk.
Ook is het onmogelijk om een duidelijk antwoord te krijgen wie het contrakt afgesloten heeft met de VME. Op een info-vergadering werd op de vraag van een mede-eigenaar een antwoord gegeven waar niemand een touw kon aan vastkopen, laat mij zeggen "onduidelijk".

Mijn vraag; Zijn extra kosten, buiten de administratiekosten normaal? Is het niet zo dat bijvoorbeeld het opnemen van de elektriciteitsmeters behoord tot het takenpaket van de syndicus?

Graag enige verduidelijking aub.

[Luc]

Mijn vraag; Zijn extra kosten, buiten de administratiekosten normaal? Is het niet zo dat bijvoorbeeld het opnemen van de elektriciteitsmeters behoord tot het takenpaket van de syndicus?

Enkel deze kosten die expliciet in het syndicuscontract staan kunnen verrekend worden. Want het is een uitzondering op het forfaitair maandelijks ereloon.

Zo hij weigert een afschrift van het contract over te maken, kan u hem melden dat u er zal van uitgaan dat er geen extra kosten vermeld zijn in het syndicuscontract en daaruit de nodige besluiten zal trekken.

Een interessant artikel over de informatieplicht van de vastgoedmakelaar staat in het juridisch tijdschrift Tapp, 2012/1, p. 2-11, geschreven door Mter TORDOIR, voormalig ondervoorzitter 2001-2008 van de Uitvoerende Kamer BIV. Geschreven in het Frans en niet direct toepasbaar op de syndicus, maar toch zeer relevant.

[rule]

Blijkbaar is een syndicus vrijgesteld van BTW.
Wanneer er één syndicus bij het opvragen van een offerte bij zijn ereloon BTW bijrekend, moet deze BTW heffing doorgetrokken worden op al zijn andere prestaties?

[Luc]

Een syndicus kan vrijgesteld zijn van BTW, maar dat is niet verplicht op bais van een omzendbrief van 1995. Dat is gebaseerd op een uitzondering op de Europese regelgeving. Deze uitzonderingen worden langzamerhand geschrapt (cfr. de vrijstelling van de notarissen ...).