Bestaan er criteria of normen voor wat de inhoud van deze notulen betreft?
De wet spreekt vooral over "beslissingen" die werden genomen ... maar is dit niet erg vaag en vatbaar voor interpretatie!?
Hoe ver kan een z.g. "beslissing" wel gaan?!
Want, bv. ,wanneer het gaat over de rechtsgeldigheid van een AV, ingevolge de aanwezighied van mede-eigenaars, ... moet dan niet nominatief aangegeven worden welke mede-eigenaars effectief aanwezig waren?
Anders is toch geen (latere) controle meer mogelijk?
Enz ....
Enne ... moeten deze notulen niet zorgvuldig gedateerd en ondertekend (met naamvermelding) worden om rechtsgeldig te zijn?
Bestaan er misschien ergens "model-notulen"?
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
marc mortier
- Berichten: 670
- Locatie: koksijde
"Modelnotulen" zijn mij niet bekend, maar de nominatieve vermelding van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars is een verplichting. Ook bij elke stemming moet de naam van de tegenstemmers en diegenen die zich onthouden worden genotuleerd. Voor de rest zou ik durven verwijzen naar het gezond verstand. Vooral duidelijk vermelden wat er juist wordt beslist over de duidelijk geformuleerde agendapunten ( in de uitnodiging tot de AV te vermelden ).
De rechtsgeldigheid van de aanwezigen kan gecontroleerd worden door middel van de aanwezigheidslijsten. Die kunnen opgevraagd worden bij de syndicus.
De notulen moeten zeker ondertekend zijn door de secretaris en de voorzitter van de algemene vergadering. Ook nog aanwezige mede-eigenaars en gevolmachtigden kunnen de notulen nog ondertekenen. Het niet ondertekenen zeker door de eerste twee tast het verslag aan.
Het spreekt voor zich dat dat toch enigszins ruimer moet geïnterpreteerd worden dan louter de beslissingen. Ook belangrijke zaken moeten mijn inziens vermeld worden.
De notulen moeten zeker ondertekend zijn door de secretaris en de voorzitter van de algemene vergadering. Ook nog aanwezige mede-eigenaars en gevolmachtigden kunnen de notulen nog ondertekenen. Het niet ondertekenen zeker door de eerste twee tast het verslag aan.
Het spreekt voor zich dat dat toch enigszins ruimer moet geïnterpreteerd worden dan louter de beslissingen. Ook belangrijke zaken moeten mijn inziens vermeld worden.
-
observer-old
- Berichten: 136
- Locatie: westvlaanderen
In een verslag ( in de notulen) kan je onmogelijk alle tussenkomsten in alle besprekingen noteren, maar belangrijke tussenkomsten die ingrijpend waren voor het resultaat van besprekingen die geleid hebben tot een beslissing moeten geacteerd worden, zekerlijk als het beslissingen betreft die niet vrij blijvend zijn, al dan niet met stemming, mits die op de dagorde van de vergadering stonden.
Van een AV van de mede-eigenaars worden geen notulen opgesteld die later verstuurd wordt, maar wel onmiddellijk een PV van de beslissingen.
Dat wil naar mijn mening zeggen dat:
1. de stemgerechtigde leden van deze AV weten waarover het gaat, wanneer zij de uitnodigging ontvangen. Dus het voorstel dient als resolutie opgenomen te zijn in de uitnodiging EN de nodige documenten toegevoegd en/of beschikbaar. Enkel dan kan een beslissing rechtmatig, regelmatig en/of niet-bedrieglijk zijn
2. de mede-eigenaars van een privatief kavel, zo het meerdere personen zijn, kunnen samen komen op voorhand en bepalen wat het standpunt zal zijn van het stemgerechtigd lid tijdens de AV. Dit houdt in dat op dat ogenblik alle informatie om tot een regelmatige, rechtmatige en niet-bedrieglijke beslissing te komen voorhanden moeten zijn.
3. tijdens de AV wordt gedebatteerd en eventueel amendementen voorgesteld. Uiteindelijk wordt een al dan niet geamendeerde tekst voorgelegd ter stemming. Het is deze tekst die opgenomen wordt in de PV. Zo de amendementen niet onregelmatig, onrechtmatig of bedrieglijk waren zullen zij de toets van de Vrederechter doorstaan. "Rechtmatig" = het amendement schendt de gelijkheid niet van alle mede-eigenaars, dwz alle mede-eigenaars (ook de afwezige) beschikken op hetzelfde ogenblik over dezelfde informatie. Vb1: is is naar mijn mening onrechtmatig dat een offerte, die al 2 maand in handen was van de syndicus, niet werd voorgelegd en/of vermeld in de uitnodiging, maar wel tijdenes de AV. Vb2: het si bedrieglijk dat ene punt op de dagorde werd geplaatst, zonder dat de noodzakelijke informatie ter beschikking was op het ogenblik van de uitnodiging (vb: offertes slechts overgemaakt de dag voor de AV).
4. Zo de beslissingen van de AV betwist worden de VME primair slechts twee rechtsgeldige en op zich bewijskrachtige documenten heeft (de ander zijn van een lagere orde en niet op zich bewijskrachtig):
- de uitnodiging en zijn bijlagen (waarvan sommige opgelegd door de wet zoals ene begroting raming van alle voorgelegde punten)
- de PV van de beslissingen, ontdaan van alles wat geen beslissing is (= inhoud van de debatten).
Ter documentatie:
- lees de parlementaire documenten van de wet van 2010 (en 1994) na over dit aspect
- lees de vennootschapswet (en de wet van 2010) over wat bepaald is voor het houden van een "virtuele" AV.
Dat wil naar mijn mening zeggen dat:
1. de stemgerechtigde leden van deze AV weten waarover het gaat, wanneer zij de uitnodigging ontvangen. Dus het voorstel dient als resolutie opgenomen te zijn in de uitnodiging EN de nodige documenten toegevoegd en/of beschikbaar. Enkel dan kan een beslissing rechtmatig, regelmatig en/of niet-bedrieglijk zijn
2. de mede-eigenaars van een privatief kavel, zo het meerdere personen zijn, kunnen samen komen op voorhand en bepalen wat het standpunt zal zijn van het stemgerechtigd lid tijdens de AV. Dit houdt in dat op dat ogenblik alle informatie om tot een regelmatige, rechtmatige en niet-bedrieglijke beslissing te komen voorhanden moeten zijn.
3. tijdens de AV wordt gedebatteerd en eventueel amendementen voorgesteld. Uiteindelijk wordt een al dan niet geamendeerde tekst voorgelegd ter stemming. Het is deze tekst die opgenomen wordt in de PV. Zo de amendementen niet onregelmatig, onrechtmatig of bedrieglijk waren zullen zij de toets van de Vrederechter doorstaan. "Rechtmatig" = het amendement schendt de gelijkheid niet van alle mede-eigenaars, dwz alle mede-eigenaars (ook de afwezige) beschikken op hetzelfde ogenblik over dezelfde informatie. Vb1: is is naar mijn mening onrechtmatig dat een offerte, die al 2 maand in handen was van de syndicus, niet werd voorgelegd en/of vermeld in de uitnodiging, maar wel tijdenes de AV. Vb2: het si bedrieglijk dat ene punt op de dagorde werd geplaatst, zonder dat de noodzakelijke informatie ter beschikking was op het ogenblik van de uitnodiging (vb: offertes slechts overgemaakt de dag voor de AV).
4. Zo de beslissingen van de AV betwist worden de VME primair slechts twee rechtsgeldige en op zich bewijskrachtige documenten heeft (de ander zijn van een lagere orde en niet op zich bewijskrachtig):
- de uitnodiging en zijn bijlagen (waarvan sommige opgelegd door de wet zoals ene begroting raming van alle voorgelegde punten)
- de PV van de beslissingen, ontdaan van alles wat geen beslissing is (= inhoud van de debatten).
Ter documentatie:
- lees de parlementaire documenten van de wet van 2010 (en 1994) na over dit aspect
- lees de vennootschapswet (en de wet van 2010) over wat bepaald is voor het houden van een "virtuele" AV.
Even realistisch blijven .... als het even kan?
- Hoeveel deelnemers aan een AV hebben de agenda van een AV vooraf gelezen, denk je?
- Hoeveel van de mede-eigenaars die de agenda toch zouden hebben gelezen, hebben enig idee van de effectieve draagwijdte ervan?
- Enne is het niet noodzakelijk en terecht tenandere, elke beslissing nauwkeurig te omschrijven, toe te lichten en te motiveren??
Enne, a.u.b. ,laat de ene of andere praatbarak er liefst BUITEN!
Kan dat???
- Hoeveel deelnemers aan een AV hebben de agenda van een AV vooraf gelezen, denk je?
- Hoeveel van de mede-eigenaars die de agenda toch zouden hebben gelezen, hebben enig idee van de effectieve draagwijdte ervan?
- Enne is het niet noodzakelijk en terecht tenandere, elke beslissing nauwkeurig te omschrijven, toe te lichten en te motiveren??
Enne, a.u.b. ,laat de ene of andere praatbarak er liefst BUITEN!
Kan dat???
Maar wel gebaseerd op de parlementaire handelingen.Dat is mijn inziens een te enge interpretatie van het PV van beslissingen.
Laten we niet vergeten dat de wet van 2010 is ontstaan uit een betrachting om de mede-eigenaars te responsabiliseren, dus ook de syndicus.
Uit de documenten tere beschikking van de parlementairen bleke o.A. dat er nogal vage punten op de dagorde worden geplaatst, zoals: "aanpassen reservefonds".
De enge juridische interpretatie is in feite: geen amendementen toegelaten.
Mijn persoonlijke interpretatie is werkbaar, gebaseerd op praktijk. Hierdoor zijn de onduidelijke punten van de vorige AV vermeden, die de voornaamste aanleiding waren van een reeks procedures.
Wil je echt hervallen in de oude praktijk?
Met zijn "eureka" oplossingen waarbij iets, dat niet op de dagorde stond, geforceerd werd.
Dat laat aan de syndicus de ruime vrijheid om in alle richtingen te manipuleren.
Hoe vermijd je dat concreet met de huidige wet?
Wat is belangrijk?Ik doelde erop dat belangrijke zaken ook bij de beslissingen zouden moeten genoteerd worden.
Iets dat aantoont dat de opsteller van de PV gelijk heeft? En de rest weglaten?
De wetgever heeft beslist: er wordt geen enkel standpunt genoteerd.
Er kan dus geen betwisting zijn, meestal een aanleiding voor verhitte discussies en vetes.
Hoe kan de toch geregeld worden op een constructieve wijze?
1. door de syndicus:
- dient alle info te voegen/vermelden/beschikbaar te stellen ten laatste met de uitnodiging van de AV
- mag enkel die punten op de dagorde te plaatsen, waarvoor de nodige informatie beschikbaar is voor het nemen van een beslissing; anders is hij persoonlijk verantwoordelijk
2. door de ME:
- zijn punten op de dagorde plaatsen EN de relevante informatie ter beschikking stellen
- gebrek aan informatie vooraf melden en vragen om de behandeling van het punt uit te stellen
- dat zal vlot gebeuren, als de syndicus beseft: geen info bij uitnodiging = vernietiging beslissing
Streefdoel: spreek over stenen en geld, en niet over personen.
Het weglaten van de standpunten van de ME zal vermijden dat de discussie persoonlijk wordt en ontaard.
Bepaalde ME wensen soms hun standpunt op te dringen, omdat het kadert in hun privé belangen, maar niet inhet algemeen belang van de VME.@ Luc
U schreef:
"Het weglaten van de standpunten van de ME zal vermijden dat de discussie persoonlijk wordt en ontaard."
Kan U hierbij enige toelichting geven, a.u.b. ???
Als ze geen correcte argumenten hebben, zullen ze drogredenen gebruiken.
Zie http://nl.wikipedia.org/wiki/Drogreden voor een lijst van deze klassiek drogredeneen.
De meest frekwente techniek is "argumentum ad hominem"
Concreet voorbeeld:Persoonlijke aanval op de tegenstander om zijn geloofwaardigheid in twijfel te trekken en zodoende ook zijn standpunt. Op de man spelen en niet op de bal.
ME A is akkoord met het voorstel naar voor geschoven door ME B tijdens de AV, behalve met een paar aspecten. Het antwoord van A is dus een klassiek "Ja, maar ..." .
De PV vermeldt de "maar" niet. De syndicus schrijft dat ME A akkoord was met het standpunt van B, inclusief de technische uitleg van B.
Opletten, dat wil niet zeggen dat ik tegenstander ben om iets toe te voegen, maar het mag niet verder gaan dan informatie van de syndicus, die geen aanleiding geeft tot beslissingen van de AV.
De syndicus kan bijvoorbeeld melden dat hij in het kader van het voorstel tot renovatiewerken zal overgaan tot bepaalde voorlopige werken op basis van zijn bevoegdheid om voorlopige maatregelen te nemen. Hierdoor kan hij voorstellen om de rest van het probleem door te schuiven naar een volgende AV, omdat het bijvoorbeeld duidelijk is dat eerst een onafhankelijke expert verslag moet uitbrengen en een lastenboek moet opgesteld worden. Die uitleg kan volgens mij perfect in de PV komen, omdat het motiveert waarom de AV een welbepaalde beslissing niet heeft genomen, maar wel uitgesteld naar de volgende AV.