Syndicus zet zelf de website op (factuur voor de VME)

[Nachtuil]

Hoi,

Gebouw van 20-tal app, professioneel syndicus, BIV aangesloten.
Bij de laatste afrekening zat een kost van +500€ aan de syndicus voor het inrichten van een website. Ik weet niet of dit een eenmalige dan wel een terugkerende kost is.

1. Naar ik het goed begrijp is het nog niet uitgeklaard of er een verplichting is een website te hebben. Wel kan dit niet geweigerd worden op vraag van de VME. Bij mijn weten werd daar niet om gevraagd. Ook werd dit niet beslist door de AV.

Kan geargumenteerd worden dat de syndicus dit niet mocht gedaan hebben?
Heeft de syndicus een juridisch been om op te staan? Bijvoorbeeld door te stellen dat het om een wettelijke verplichting gaat?

2. Het werk voor de website, werd uitgevoerd door... de syndicus.

Mijn inschatting is dat er meerdere oplossingen op de markt zijn die zo'n websites kunnen aanbieden, en dat het toewijzen van dit werk aan jezelf een vorm van belangenvermenging is, want de overeenkomst tussen VME en syndicus werd niet voorafgaand toegestemd door de AV.

(1) Art. 577-8, §4, 15°: "De syndicus heeft tot opdracht de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal".

Klopt mijn inschatting?

3. De syndicus heeft vermeld dat de mede-eigenaars een login en paswoord kunnen bekomen. Kan het in mijn nadeel spelen om in te loggen op de website? Door de syndicus munitie te geven voor een redenering als "Ja, mr. is ingelogd op onze site, heeft alle documenten gedownload (waarvan wij .pdf'jes gemaakt hebben), en vertelt de AV nu dat er elders goedkoper een website kan ingericht worden. Met ons werk zeker..."
Zelf ben ik wel geïnteresseerd in de website. Ik denk dat dit goed is voor de werking van de VME. Maar dan wel op een transparante en eerlijke manier.
Indien we voor de prijs van 500€ een ingescand archief gekregen hebben, valt er niet te klagen. Indien er echter kopijtjes van bestanden in een mapje gezet werden, dan werd er wel zwaar overgefactureerd.

4. Ervan uitgaande dat ik niet akkoord ben met de 500€ die uitgegeven werd (not in my name), welke stappen zijn er te ondernemen?

[marc mortier]

Het doorrekenen aan de mede-eigenaars van de kosten voor het aanmaken van een website door de syndicus lijkt me niet toelaatbaar. Onze syndicus heeft een dergelijke website laten aanmaken en gebruikt deze als dienstverlenend communicatiekanaal met zijn klanten.
Zou dergelijke aanrekening betwisten.

[float]

Wanneer de AV geen opdracht heeft gegeven tot dit "investeringswerk" dan kan de syndicus die kost niet doorrekenen aan de VME.
De kost die de syndicus op zijn eigen houtje heeft gecreëerd is een kost die hij zelf moet dragen. Hij kan enkel aan de VME voorstellen om een website te gebruiken.
Bovendien is het ondertussen al wel duidelijk dat het creëren van die website geen verplichting is. Binnenkort zal het ook geschrapt worden doordat er een wetswijziging zit aan te komen in verband met de gedwongen mede-eigendom.

Eerst en vooral moet de jaarrekening dus afgekeurd worden (er staan fouten in) en de syndicus kan (normaal gezien) geen kwijting gegeven worden tot de jaarrekening wordt goedgekeurd.

[WP002]

Het enige wat de syndicus volgens mij als kosten kan inbrengen zijn de kosten van de hosting van de website (webruimte is immers niet gratis). Als de syndicus dan al de programmatuur van de website heeft gedaan (knappe syndicus!), dan kan hij daar niets voor aanrekenen. Analogon: als de syndicus een defecte lamp vervangt, dan kan hij weliswaar de kosten van de kapotte lamp aanrekenen, maar niet er een uurloon van een elektricien tegenaan kwakken (tenzij hij echt beroep heeft gedaan op een derde).

Dan nog kan ik uit mijn hoofd minstens tien hostingsites opnoemen waar het jaarlijks bedrag een stuk kleiner is.

[Nachtuil]

Bedankt voor de reacties.

Op de vorige AV (ikzelf was afwezig omdat ik nog geen eigenaar was) heeft de syndicus volgend item op de agenda geplaatst:

Uitnodiging:
"Enkele wettelijke mededeling:
'digitale archivering' (mededeling)"
(de punten waarover gestemd moest worden, werden gevolgd door "stemming 4/5e" of "stemming, 50%+1". Ik leid daaruit af dat de AV )

In het verslag staat:
"Enkele wettelijke mededelingen:
digitale archivering:
Via de website (URL van syndicus) van de syndicus kunnen alle stukken door de mede-eigenaars worden geraadpleegd."

Ik leid hieruit af dat de AV hierover niet gestemd heeft, en dit niet goedgekeurd heeft.

[Luc]

Op die wijze meegedeeld kan geconcludeerd worden dat de kostprijs ervan inbegrepen is in het ereloon van de syndicus.

[float]

M.a.w. hij mag dat niet aanrekenen.

[Franciscus]

De vorige AV kan je deze beslissingen nog aanvechten ... termijn nog niet verstreken.

[float]

Werd de jaarrekening goedgekeurd Nachtuil?

[Nachtuil]

Neen. Er is sindsdien nog geen AV geweest, en er is dus nog geen jaarrekening goedgekeurd.

Het prijskaartje verscheen in een tussentijdse afrekening.

Ik ga de syndicus laten weten dat ik (en wie weet wie nog...?) de jaarrekening niet ga goedkeuren indien die blijft aangerekend worden.

[float]

Heeft u geen raad van mede-eigendom of commissaris?

[Nachtuil]

Er is een raad van mede-eigendom.