Contract syndicus

[sauvillers]

Onze nieuwe syndicus heeft ons per 26/11/2010 een offerte gedaan, en daarin doet hij volgend prijsvoorstel :
13 € per maand en per wooneenheid
0.50 € per autostaanplaats
0.50 € per berging
* voormelde prijzen zijn excl.21 % BTW en worden jaarlijks geïndexeerd volgens de wettelijke bepalingen.
Offerte geldig gedurende 3 maanden vanaf heden, 26/11/2010.

Per 25/01/2011, binnen de termijn van 3 maanden wordt het contract getekend. Omdat er op die vergadering zoveel getekend moest worden, gaat zijn helper met het contract rond en laat het contract op de laatste bladzijde tekenen. Tot op heden heeft niemand van de mede-eigenaars een dubbel van het contract ontvangen tenzij ikzelf omdat ik het herhaaldelijk gevraagd heb. (volgens de syndicus moeten ze het maar vragen en dan wordt het doorgestuurd)

In het contract lees ik echter : ... volgende maandelijkse vergoedingen : per woonkavel : 16.00 € *voorlopig vrijgesteld van BTW volgens aanschrijven art. 13/1995 en behouden eventuele wettelijke wijzigingen.

Ik heb nu in zijn afrekening gezien dat hij inderdaad 16 € aanrekent en dat het geen typefout is in het contract.

Is dit gebruikelijk in die sector of steekt er meer achter. Is dit een manier om contracten van zijn collega's af te snoepen ?

Welk verhaal hebben wij op burgerlijk of strafrechterlijk vlak, rekening houdend dat wij in feite onzorgvuldig (zonder nakijken) getekend hebben. Is een klacht bij het BIV aan te raden. Ik moet ook nog vermelden dat op de AV de afrekening goedgekeurd werd.
Dank U

[float]

De vraag kan ook omgekeerd gesteld worden. Is dat een manier om een overeenkomst te tekenen?

Tijdens de AV werd beslist om die bepaalde syndicus aan te stellen waarbij ook het contract door iedereen werd ondertekend. Als een mede-eigenaar nu beweert dat er bedrog in het spel is zal hij moeten bewijzen dat dit effectief het geval is. Hoe gaat u bewijzen dat er niet 16 euro is overeengekomen in plaats van de 13 euro wanneer elke aanwezige mede-eigenaar het contract heeft ondertekend? Bovendien werd ook de jaarrekening goedgekeurd.

M.i. is er relatief weinig kans dat het contract zal 'vernietigd' worden door de vrederechter.

[Gert Lommers]

Los van het feit of het correct werd medegedeeld en/of werd vermeld in de notulen is 16 euro niet te duur mbt ereloon syndicus

[float]

De prijs is slechts een relatief begrip. Belangrijker is wat er allemaal in die prijs zit.

[roharro]

Wat is eigenlijk het probleem? 13 EUR + BTW is toch 16 EUR?????

[float]

Neen, dat is 15,73 EUR.
Hij zet ook expliciet in zijn overeenkomst dat het zonder BTW is ingevolge de administratieve richtlijn 13/1995.

[Luc]

... Bovendien werd ook de jaarrekening goedgekeurd. ...

Het goedkeuren van de jaarrekening impliceert niet het goedkeuren van de onderliggende (al dan niet verdoken) beslissingen van de syndicus.

Maar het is wel een feit dat eventuele schade enkel kan vergoed worden vanaf het ogenblik van notificatie aan de VME/syndicus (= niet met terugwerkende kracht), zo de syndicus geen bedrog heeft gepleegd.

Hierbij baseer ik mij op een vonnis van 2002 over de betwisting van het ereloon van een syndicus (syndicus & VME aanwezig als partij). De betrokken ME heeft gelijk gekregen, maar niet vanaf de datum van de verkeerde berekening, maar wel vanaf de datum van de aangetekende brief van de ME aan de syndicus.

De ME kon geen bedrog van de syndicus aantonen (de wijze van berekening was "gevalideerd" door de rekencommissaris, maar niet gemeld door deze laatste aan de AV). Wat anders was geweest indien de rekencommissaris betrokken was geweest als afzonderlijke partij in dit geschil.

Het is volgens mij in dit geval aan de professionele syndicus om te bewijzen met een rechtsgeldig document (= elke blz geparafeerd door de ondertekenaars) dat zijn ereloon 16 EUR is en niet 13 EUR (zoals in zijn commercieel aanbod).

[float]

Neen. Een mede-eigenaar beweert dat de getekende overeenkomst 'foutief' is. Dan ligt de bewijslast bij hem en niet bij de syndicus.
Bovendien is het geen verplichting om elke pagina te 'paraferen'.

"In de regel is een paraaf geen handtekening. Terwijl de ondertekenaar door het plaatsen van zijn handtekening blijk geeft van de intentie om zich de inhoud van de akte toe te eigenen, beoogt het paraferen of viseren van een geschrift slechts te verduidelijken dat men de betreffende informatie heeft gezien. Daaruit kan geen instemming worden afgeleid. De ondertekening verschaft bewijskracht aan de akte in haar geheel, t.t.z. aan de vermeldingen uit de akte die rechtstreeks verband houden met de beschikking. Dit impliceert, zoals het Hof van Cassatie terecht benadrukt, dat het niet nodig is om vermeldingen die rechtstreeks in verband staan met de beschikking van de akte supplementair te paraferen. Via de techniek van de parafering zou de bewijskracht van de akte kunnen worden verbreed naar clausules die in beginsel niet rechtstreeks verband houden met de beschikking, maar door de partijen wel als zodanig worden beschouwd. Tot slot staat niets in de weg dat een paraaf in bepaalde omstandigheden toch als geldige handtekening kan worden beschouwd. Een paraaf zal in de meeste gevallen kunnen voldoen aan de vormvereisten die gelden voor een geldige handtekening. Van doorslaggevend belang is evenwel de intentie van de ondertekenaar." (VAN BAEVEGHEM, B., De paraaf: 'Slip of the pen' of geldige handtekening? TBBR 2006, afl. 10, 593-601)

[Luc]

Onze nieuwe syndicus heeft ons per 26/11/2010 een offerte gedaan, en daarin doet hij volgend prijsvoorstel :
13 € per maand en per wooneenheid
0.50 € per autostaanplaats
0.50 € per berging
* voormelde prijzen zijn excl.21 % BTW en worden jaarlijks geïndexeerd volgens de wettelijke bepalingen.
Offerte geldig gedurende 3 maanden vanaf heden, 26/11/2010.

De ME kan de offerte voorleggen als bewijskrachtig en stellen dat op deze basis de beslissing tot aanstelling werd genomen. Het contract wordt pas voorgelegd ter ondertekening NA de beslissing en dient daarvan een weerslag te zijn. Het is aan de syndicus om aan te tonen dat deze wijziging van 13 EUR naar 16 EUR niet verdoken is gebeurt.

De syndicus kan geen bewijskrachtig contract voorleggen. Het contract is enkel bewijskrachtig voor het laatste blad, tenzij het geregistreerd werd op een juridisch geldige wijze. Ik vermoed dat een exemplaar, geregistreerd door de belanghebbende zelf niet echt rechtsgeldig is.

Ook meen ik dat de cruciale elementen van het contract (identiteit contractant, nummer KBO & erkenningsnummer BIV, bedrag ereloon, duur contract, startdatum contract, ... ) niet vermeld werden op de PV van de beslissingen. Deze niet-vermelding kan ingeroepen worden tegen de syndicus, omdat hij een professioneel is en ook instaat voor de correcte inhoud van de PV van de beslissingen. Zo het bedrag werd gewijzigd van 13 naar 16 EUR, zou dit expliciet moeten vermeld geweest zijn in de PV.

[float]

De ME kan de offerte voorleggen als bewijskrachtig en stellen dat op deze basis de beslissing tot aanstelling werd genomen. Het contract wordt pas voorgelegd ter ondertekening NA de beslissing en dient daarvan een weerslag te zijn. Het is aan de syndicus om aan te tonen dat deze wijziging van 13 EUR naar 16 EUR niet verdoken is gebeurt.

Dat is enkel het geval wanneer het aanzien zou worden als een 'aanbod' en de syndicus geen voorbehoud zou gemaakt hebben. Het staat ook expliciet in de syndicusovereenkomst. Er kan dan moeilijk sprake zijn dat het 'verdoken' is gebeurd. Het is aan de mede-eigenaar om te bewijzen dat er bedrog is in de zin van art. 1116 BW. (Bedrog is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan. Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen.)

De syndicus kan geen bewijskrachtig contract voorleggen. Het contract is enkel bewijskrachtig voor het laatste blad, tenzij het geregistreerd werd op een juridisch geldige wijze. Ik vermoed dat een exemplaar, geregistreerd door de belanghebbende zelf niet echt rechtsgeldig is.

Dat is onzin. Op wat is dat gebaseerd?
Art. 1322 BW: "Een onderhandse akte die erkend is door degenen tegen wie men zich daarop beroept, of die wettelijk voor erkend wordt gehouden, heeft tussen de ondertekenaars van de akte en tussen hun erfgenamen en rechtverkrijgenden dezelfde bewijskracht als een authentieke akte."
"De enkele omstandigheid dat in een onderhandse akte een clausule niet geparafeerd werd en een andere wel, doet geen afbreuk aan de wettelijke bewijswaarde van die niet geparafeerde clausule waarvan vaststaat dat zij deel uitmaakt van de tussen partijen ondertekende overeenkomst. Uit de afwezigheid van een paraaf bij een clausule van een tussen partijen ondertekende overeenkomst kan niet worden afgeleid dat partijen met die clausule niet hebben ingestemd." (Cass. AR C.02.0401.N, 13 mei 2005)

Ook meen ik dat de cruciale elementen van het contract (identiteit contractant, nummer KBO & erkenningsnummer BIV, bedrag ereloon, duur contract, startdatum contract, ... ) niet vermeld werden op de PV van de beslissingen. Deze niet-vermelding kan ingeroepen worden tegen de syndicus, omdat hij een professioneel is en ook instaat voor de correcte inhoud van de PV van de beslissingen. Zo het bedrag werd gewijzigd van 13 naar 16 EUR, zou dit expliciet moeten vermeld geweest zijn in de PV.

De overeenkomst werd goedgekeurd door de AV. M.i. is dit rechtsmisbruik wanneer gesteld zou worden dat het ontbreken van al die elementen in het PV leiden tot vernietiging.

[Luc]

Dat is enkel het geval wanneer het aanzien zou worden als een 'aanbod' en de syndicus geen voorbehoud zou gemaakt hebben.

Offerte geldig gedurende 3 maanden vanaf heden, 26/11/2010
Per 25/01/2011, binnen de termijn van 3 maanden wordt het contract getekend.

QED.

De enkele omstandigheid dat in een onderhandse akte een clausule niet geparafeerd werd en een andere wel, ...

In dit geval werd geen enkele clausule geparafeerd en was er vermoedelijk slechts één exemplaar. Dat laat aan de partij in het bezit van het origineel de mogelijkheid om de niet-geparafeerde blz. te vervangen door een variante.

QED.

De overeenkomst werd goedgekeurd door de AV. M.i. is dit rechtsmisbruik wanneer gesteld zou worden dat
het ontbreken van al die elementen in het PV leiden tot vernietiging.

... niet-vermelding kan ingeroepen worden tegen de syndicus, ...

Volgens mij kan dit perfect ingeroepen worden tegen de syndicus om zijn ereloon te herleiden tot het overeengekomen bedrag van 13 EUR.

Het is correct dat er onvoldoende elementen zijn om een vernietiging van zijn contract te vragen, wat ik dan ook niet had voorgesteld. Maar stellen dat dit rechtsmisbruik zou zijn is volgens mij een brug te ver.

Het begrip rechtsmisbruik is nauw verbonden met dat van goede trouw. In dit geval kan getwijfeld worden aan de goede trouw van de syndicus, zo hij rechtsmisbruik zou tegenwerpen.

QED.

[sauvillers]

Luc schreef : Ook meen ik dat de cruciale elementen van het contract (identiteit contractant, nummer KBO & erkenningsnummer BIV, bedrag ereloon, duur contract, startdatum contract, ... ) niet vermeld werden op de PV van de beslissingen. Deze niet-vermelding kan ingeroepen worden tegen de syndicus, omdat hij een professioneel is en ook instaat voor de correcte inhoud van de PV van de beslissingen. Zo het bedrag werd gewijzigd van 13 naar 16 EUR, zou dit expliciet moeten vermeld geweest zijn in de PV.

Ik kan U mededelen dat ik enkel hetvolgende gevonden heb in het verslag AV van 25/01/2011 :
"3. Aanstellen nieuwe syndicus : Het aanstellen van immobiliën ...(naam)... tot syndicus van de residentie .... wordt unaniem goedgekeurd. (geen verdere details, ook geen prijs ....)

[float]

a) Dat valt te zien of het effectief om een aanbod gaat. Dat is op dit moment niet duidelijk. Een offerte wilt niet altijd onmiddellijk zeggen dat het gaat om een aanbod. De inhoud moet worden bekeken. Bovendien is het niet duidelijk wat er in tussentijd is gebeurd en tijdens de AV. De aanvaarding van het aanbod is in ieder geval pas op het moment van de stemming.

b) De redenering met het paraferen is dat er een analogie kan gemaakt worden met het tekenen van elk blad in een overeenkomst. Er staat nergens dat er slechts één overeenkomst is. Dat moet ook nog altijd bewezen worden dat er een blad is veranderd.

c) Kwader trouw moet ook bewezen worden. Bovendien gaat het over een discussie met betrekking tot de totstandkoming van de overeenkomst. Als de VME zich niet wilde contracteren en er sprake is van bedrog dan zal de enige oplossing een nietigverklaring van de overeenkomst zijn. Als zij zich toch met hem wilde contracteren, maar tegen minder bezwarende voorwaarden dan moet een vordering ingesteld worden op basis van art. 1382 BW.
Dwaling heeft mijn inziens weinig zin aangezien een normaal en voorzichtig mede-eigenaar de overeenkomst zou hebben nagelezen (op zijn minst de prijs), waardoor die dwaling niet verschoonbaar is.

Een rechter kan niet eenzijdig de prijs verminderen aangezien het niet gaat over de uitvoering van de overeenkomst, maar wel een problematiek met betrekking tot de totstandkoming van de overeenkomst.

[Luc]

Het is volgens mij nuttig om de definitie van beide termen na te lezen.

http://nl.wikipedia.org/wiki/Offerte
http://www.encyclo.nl/begrip/aanbod

Het lijkt me dat de verzending van een aanbod, gelimteerd in tijd, door de syndicus een formeel aanbod is, vooral als men in aanmerking neemt dat het hier gaat om een aanbod door een handelaar aan een groep van verbruikers.

[float]

Het gaat natuurlijk wel om de juridische definitie van "aanbod" en "offerte". Daaraan moet het document getoetst worden.