Syndicus is toch geen eigenaar. Waar heeft die dan zich mee te moeien ? Die moet enkel zorgen dat de afrekening juist gebeuren.
FOUT.
De taak van de syndikus is veel ruimer dan het maken van de afrekening.
Hij laat de
dringende herstellingen uitvoeren die noodzakelijk zijn. ...
In de wet over de mede-eigendom van 2010 wordt geen onderscheid gemaakt tussen onderhoud, herstelling, renovatie en vervanging.
In de wet over de boekhouding van 1975 wordt wel een onderscheid gemaakt, maar het advies van de "vastgoedsector" (bouwpromotoren, vastgoedmakelaars, verhuurders, ...) was van die aard dat zij geen onderscheid wensen. Het is nog niet geweten wat het uiteindelijk resultaat is, vermits het KB nog niet gepubliceerd is.
In de wet van 2010 (en 1995) wordt geen onderscheid gemaakt naargelang de dringendheid en noodzaak, maar wel heeft de syndicus de wettelijke plicht om alle voorlopige en bewarende maatregelen te treffen. Recent is ene syndicus nog veroordeeld tot het betalen van alle schade omdat hij in een analoog geval geen maatregelen hefet genomen. Hij diende de volledige kost van de renovatie van het dak te betalen uit eigen zak (cfr. mondelinge mededeling assessor BIV tijdens de Dag van de Mede-eigenaar 2011 NICM).
Enkele jaren geleden is in een zaak van plaatsen van rolluiken een syndicus-mede-eigenaar verdeeld tot het betalen van de integrale factuur, omdat hij de bevoegdheid van de AV niet had gerespecteerd. Dat vonnis heb ik niet in mijn bezit.
In deze gaat het om een
syndicus-mede-eigenaar, die eigenaar is van het privatief kavel onder het dak. De huidige schade is voornamelijk te wijten aan gebrek aan onderhoud.
De syndicus staat in voor de opvolging van de staat van de gemene delen van het gebouw en hij dient de eventuele werken die hij noodzakelijk acht om het
behoud van de gemene delen te verzekeren voor te leggen aan de AV voor beslissing. Dit zou hier niet het geval geweest zijn.
Art. 577-5
§ 3. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.
Art. 577-8
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
(...)
3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
6° de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
(...)
14° aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;
(...)
Nergens staat in de wet dat hij kan beslissen voor de dringende en noodzakelijke werken.
Op basis van het punt 6 en 14 hiervoor heeft hij delegatie voor het beheer (= periodieke herstelling en geregeld verrichte leveringen) maar niet voor het behoud (= renovatie).
Op basis van de voorliggende informatie meen ik dat de betrokken syndicus niet eigenmachtig mag beslissen, maar het geheel moet voorleggene aan de AV. De syndicus mag wel de strikt noodzakelijke voorlopige maatregelen nemen.
Gezien de de facto bestaande belangenvermenging, neemt de syndicus volgens mij terzake grote risico's als hij op eigen houtje beslist.