Verdeling kosten volgens Basisakte.

[marc C]

40 jaar lang is er in het gebouw een verdeelsleutel toegepast om de kosten evenredig met de grootte van het appartement te verdelen. Kleinere appartementen deelden in de algemene kosten voor een kleiner deel dan de grotere delen (behalve voor diegene die op de gelijkvloers wonen : moeten niet meebetalen aan kosten voor lift/trap, staat zo in de akte). Volkomen logisch dacht ik.

Nu met de wetswijziging dat er een officiele syndicus moet zijn (en bij ons dus een externe, niet_mede-eigenaar) worden er syndicuskosten aangerekend.
Die Syndicus (een immo-bureau uit de buurt) rekent voor iedereen plots dezelfde kosten aan.

In de basisakte is er nochtans vermeld dat voor alle gemeenschappelijke kosten er een verdeelsleutel heerst .

Kan die syndicus dat zomaar wijzigen ? Heeft hij dat recht ?

[mava105]

Lijkt me ook normaal. Een syndicus heeft evenveel werk met een appartement van 75 m² als met één van 150 m²

[marc C]

Waarom is er dan een verdeelsleutel in de basisakte waarin vermeld wordt dat alle gemeenschappelijk kosten via die sleutel verdeeld worden ?
Gemeenschappelijke electriciteit, water, verzekeringen, onderhoud, verfwerken, gevelwerken .... alles werd telkens via die sleutel verdeeld.
En nu plots anders ?
Tja als dat de wet is ...

[marc mortier]

Voor de gemeenschappelijke kosten is het maar normaal dat deze worden verdeeld, zoals voorzien in de basisakte.
Voor de syndickosten is het vaak zo dat deze in hun totaliteit worden bepaald als het aantal appartementen vermenigvuldigd met het bedrag per appartement. Dus hierin worden alle appartementen gelijk behandeld.
Bij de verdeling van deze kosten ( het totaal bedrag ) wordt gerekend per quotiteit, in de meeste gevallen per 10.000en.
Een syndicus kan m.i. de volgens de basisakte geldende regeling zomaar wijzigigen.

[Pedro]

40 jaar lang is er in het gebouw een verdeelsleutel toegepast om de kosten evenredig met de grootte van het appartement te verdelen. Kleinere appartementen deelden in de algemene kosten voor een kleiner deel dan de grotere delen (behalve voor diegene die op de gelijkvloers wonen : moeten niet meebetalen aan kosten voor lift/trap, staat zo in de akte). Volkomen logisch dacht ik.

Nu met de wetswijziging dat er een officiele syndicus moet zijn (en bij ons dus een externe, niet_mede-eigenaar) worden er syndicuskosten aangerekend.
Die Syndicus (een immo-bureau uit de buurt) rekent voor iedereen plots dezelfde kosten aan.

In de basisakte is er nochtans vermeld dat voor alle gemeenschappelijke kosten er een verdeelsleutel heerst .

Kan die syndicus dat zomaar wijzigen ? Heeft hij dat recht ?

Neen.
Enkel de AV (of de rechter) kan bepaalde lasten en kosten wijzigen en dit nadat ze hierover met de benodigde meerderheid heeft beslist ( bijvoorbeeld door de inhoud van het contract met de syndicus goed te keuren waar dit eventueel in zou staan).
Deze beslissing heeft dan ook minstens het voorwerp van een dagordepunt uitgemaakt waarvan het resultaat dan in de notulen wordt neergeschreven.

Zolang dit niet is gebeurd, dient de syndicus de verdeelsleutels zoals deze in de statuten werden bepaald, na te leven.

Hij mag hier dus niet eenzijdig van afwijken.

[float]

Ik ben een beetje in verwarring. Je zegt "bijvoorbeeld door de inhoud van het contract met de syndicus goed te keuren waar dit eventueel in zou staan" en "Deze beslissing heeft dan ook minstens het voorwerp van een dagordepunt uitgemaakt waarvan het resultaat dan in de notulen wordt neergeschreven."
M.a.w:
- 1 agendapunt in verband met de wijziging van de verdeling van de lasten (4/5 meerderheid)
- 1 agendapunt in verband met de syndicusovereenkomst (50+1)

Klopt dat?

Leidt dit niet tot rare situaties dat een forfaitair bedrag wordt gevraagd per appartement en dan de andere kosten van de syndicus verdeeld worden via de verdeelsleutel?

[mava105]

In een gebouw waar ik mede-eigenaar ben (7 appartemeneten en 10 garages) worden de kosten van syndicus als volgt verdeeld, met goedkeuring van de AV. De offerte van de syndicus gaf een forfaitprijs voor het gebouw + een prijs per appartement en per garage. Op de jaarlijkse afrekening: x € per appartement (dus voor iedereen hetzelfde) en x € per garage. De forfaitprijs wordt verdeeld volgens het aantal quotiteiten. Beiden samen geven dus per eigenaar een bedrag per jaar tlv de mede-eigenaar.
Lijkt mij het meest eerlijke.

[float]

Ik stel mij toch de vraag in welke mate het nog mogelijk is om de kosten forfaitair (per appartement) te verdelen.

Art. 577-2, §9, derde lid BW stelt: "De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren."

Art. 577-2, §9, vierde lid BW stelt: "De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht."

Art. 577-3, eerste lid BW stelt: "De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten."

Iedereen heeft evenveel nut van de syndicus, waardoor men niet zou kunnen beslissen dat dit plots forfaitair wordt. Hoe zal men dat wel kunnen verwoorden naar de "de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten" zoals bepaald in art. 577-4, §1, vierde lid, 2° BW?

[marc C]

@mava105
Je maakt dus toch ook een onderscheid tussen appartementen en garages om de kosten te verdelen.
In het appartementsgebouw zijn er kleinere appartementen (= studio's) en appartementen met 2 slaapkamers. Vandaar dat er een kostenverdeling is gebeurd met een verdeelsleutel voor alle kosten in het gebouw. (uitz. dus voor de gelijkvloerse studio's en appartementen voor kosten aan trap/lift). Alle andere kosten zijn volgens de verdeelsleutel vastgelegd in een akte van 40 jaar terug.

Ik denk alleen als er nu een uitzondering zit aan te komen voor de syndicus, dat het een invloed kan hebben op de toekomst voor alle kosten zonder dat men die basisakte naleeft.

btw : de verdeelsleutel heeft een verschil van 25% terwijl het verschil in werkelelijke grootte tussen grote en kleine appartementen 40 % is.

[Luc]

Volgens de basisakte worden de kosten in mijn VME, als volgt verdeeld volgens de statuten (en ook effectief):
- alle kosten prorata het aantal aandeleen (appartement: 51 à 17, garagekavel: 2 per stelplaats)
- ereloon van de syndicus: per privatief kavel (vast( bedrag per appartement en per garagekavel); er wordt geen rekening gehouden met het aantal kamers of het aantal stelplaatsen. Dat laatste ie bevestigd per vonnis van 2002 (de syndicus wou een ereloon per stelplaats).
- de privatieve garagekavels nemen niet deel aan de verwarmingskosten

Maar vermeld vonnis van 2002 kon anders geweest zijn.
De AV had de positie ingenomen: basisakte uitvoeren. Indien zij zou gezegd hebben: prorata, was de VR vermoedelijk gevolgd.
De syndicus had de positie ingenomen: mijn interpretatie van de basisakte (prorata ereloon) is correct.

Besluit: het is de AV die de keuze maakt.

[float]

Art. 577-2, §9, derde lid BW stelt: "De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren."
Het nuttigheidscriterium beoogt een billijke verdeling van kosten waarin niet alle mede-eigenaar op gelijke wijze baat hebben.
Het waardecriterium slaat op het aantal aandelen die elke mede-eigenaar in de gemeenschappelijke delen bezit.

Hoe is dan "ereloon van de syndicus: per privatief kavel (vast bedrag per appartement en per garagekavel)" niet strijdig met art. 577-2, 69 BW?

[Luc]

Art. 577-2, §9, derde lid BW stelt: "De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren."
Het nuttigheidscriterium beoogt een billijke verdeling van kosten waarin niet alle mede-eigenaar op gelijke wijze baat hebben.
Het waardecriterium slaat op het aantal aandelen die elke mede-eigenaar in de gemeenschappelijke delen bezit.

Hoe is dan "ereloon van de syndicus: per privatief kavel (vast bedrag per appartement en per garagekavel)" niet strijdig met art. 577-2, 69 BW?

In toepassing van het gedeelte in vet/onderlijnd heeft de AV de bevoegdheid om te beslissen over de nuttigheidcriterium. Het gaat hier om een vonnis van 2002. Het is wel zo dat vanaf 01.09.2010 een expliciete motivatie nodig is.

Bijkomend was het hier een feitelijke eis van de syndicus om zijn ereloon te verhogen en een eis van één mede-eigenaar (op 250) om de statuten (van 1975 = toepassing van de wet van 1924) toe te passen, niet meer of niet min.

De AV had met een ruime meerderheid gevraagd om de statuten toe te passen, zonder expliciet akkoord te gaan met een verhoging van het ereloon. Tekst van dat punt van de dagorde opgesteld door de syndicus. De syndicus was apart gedagvaard door de betrokken mede-eigenaar.

[float]

Dan stelt zich nog altijd de vraag in welke mate het wettelijk toegestaan om is om te verdelen op basis van het aantal appartementen en niet het aantal aandelen per appartement.