Rechtsgeldig beraadslagen/rechtsgeldige beslissingen nemen

[wibubo]

Situatie:
In een blok van 3 evengrote appartementen is een vader eigenaar van appartement 1, zijn zoon eigenaar van appartement 2 en een derde persoon eigenaar van appartement 3. Ieder heeft 1/3de van de aandelen in mede-eigendom.

Op een bijzondere vergadering zijn enkel de vader en de zoon aanwezig. Door omstandigheden is derde mede-eigenaar er niet.
De vader wordt aangesteld als voorzitter. De syndicus is tevens secretaris.

Bij nazicht van de notulen van deze vergadering, opgemaakt door de syndicus, wordt vastgesteld dat:
- Onder het punt ‘aanwezigheidsverificatie’ staat: Er zijn 2/3de van de aandelen in mede-eigendom aanwezig. De vergadering kan rechtgeldig geschieden.
- De notulen werden maar door 2 personen ondertekend, nl. door één mede-eigenaar (de vader) en de syndicus.
- Er werd nergens in de notulen vermeld wanneer de andere mede-eigenaar (de zoon) de vergadering verlaten heeft.

Daar de 3de mede-eigenaar niet aanwezig was, de vader en zijn zoon dezelfde belangen behartigen en er toch niemand was om eventueel tegen te stemmen, is het best mogelijk dat de zoon alles in handen heeft gegeven van zijn vader en de vergadering heeft verlaten.
De vader was in dit geval als mede-eigenaar alléén aanwezig op de vergadering voor 1/3de van de aandelen of voor 2/3de indien de zoon vóór het verlaten van de vergadering volmacht gegeven heeft aan zijn vader. Ik stel enkel vast dat de zoon de notulen niet heeft ondertekend, maar ik kan (voorlopig) niet bewijzen dat deze de vergadering vroegtijdig verlaten heeft.

VRAGEN:
1. Moet de syndicus in zijn notulen vermelden wanneer tijdens de vergadering de aanwezige aandelen in mede-eigendom wijzigen (doordat een of meerdere mede-eigenaars of lasthebbers de vergadering vroegtijdig verlaten)?
2. Kan tijdens de vergadering een mede-eigenaar zijn volmacht geven aan een andere mede-eigenaar of lasthebber, waarna de eerste de vergadering verlaat? Moet dit genoteerd worden in de notulen?
3. Kunnen er, indien er maar één mede-eigenaar op de vergadering aanwezig is (blijft) rechtsgeldige beslissingen genomen worden?
Volgens elders in dit forum niet, want: Niemand kan aan de stemming deelnemen voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige mede-eigenaars beschikken. Het totaal van de andere aanwezige mede-eigenaars is NUL. Dus niet groter dan nul blijft NUL.
4. Door minstens hoeveel personen (o.a. mede-eigenaars) moeten de notulen ondertekend worden?

[LSQ308]

Volgens mij :

1- ja (mw x verlaat de vergadering, max. uit te brengen stemmen daalt tot ...)
2- neen
3- ...aanwezig is... : neen?
...aanwezig blijft... : ja?
4- na het voorlezen van de notulen wordet elke nog aanwezige stemhoudende mede-eigenaar uitgenodigd de notulen te ondertekenen, zonder dat deze verplicht kunnen worden.

[wibubo]

Ik had vraag 3 anders moeten stellen:

Kunnen er, na het verlaten van de vergadering door de andere mede-eigenaars, en er maar één mede-eigenaar op de vergadering aanwezig blijft, nog rechtsgeldige beslissingen genomen worden?

[j.demoor]

“Art.577-6...§ 5...De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het BEGIN van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten...”(Burgerlijk Wetboek).

De syndicus moet in zijn notulen niet vermelden dat een of meerdere mede-eigenaars of lasthebbers de vergadering vroegtijdig verlaten.

“Art.577-6...§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber...”(B.W.).

Deze bepaling verbiedt niet die volmacht TIJDENS de vergadering te verlenen.

“Art.577-6...§7.Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere AANWEZIGE of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken...§ 8. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het OGENBLIK van de STEMMING aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist...”(B.W.).

Indien er maar één mede-eigenaar op de vergadering aanwezig is dan beschikt hij niet over een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere AANWEZIGE of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

“Art.577-6...§ 10...Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers...”(B.W.).

Minstens voorzitter en secretaris moeten ondertekenen.’De syndicus is tevens secretaris’ houdt in dat hij in die dubbele hoedanigheid moet ondertekenen.

Bij dit alles dient rekening gehouden met het beperkt aantal mede-eigenaars en de noodzaak toch de gemeenschappelijke delen EFFECTIEF te beheren.