Beste
Ik ben eigenaar van een handelsgelijkvloers dat ik thans verhuur.
Op de verdiepingen zijn er nog 3 appartementen voorzien, waar ik geen eigenaar van ben.
Deze appartementen werden onlangs openbaar verkocht.
Er is een basisakte voorzien die stelt dat het handelsgelijkvloers 40% van de algemene kosten moet dragen. De overige 60% is voor de appartementen op de verdiepingen.
De nieuwe eigenaar stelt vast dat het dak in erbarmelijke staat is en wil deze laten vervangen. Hij vraagt mij nu om 40% bij te leggen (hij heeft al aannemers laten komen en de kosten van een nieuw dak worden begroot op 10.000,00 eur). Hij vraagt me dus 4.000,00 eur bij te leggen.
Kan dit zomaar?
Ik ga er vanuit dat deze nieuwe eigenaar de appartementen heeft gekocht in de staat waarin deze zich bevinden. Hij heeft dus een aankoop gedaan rekening houdende met de minwaarden van de slechte staat van dit dak.
Om nu geld te vragen van het handelsgelijkvloers gaat hij eigenlijk twee keer langs de kassa willen passeren; de eerste keer door een goedkopere prijs te betalen voor de appartementen rekening houdende met de werkelijke waarde van het pand en de tweede keer om bij mij geld te vragen.
Graag uw advies.
-
mikado.007
Topic Starter - Berichten: 53
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
De nieuwe eigenaar lijkt me gewoon de bepalingen van de basisakte te volgen. Hij heeft die flats inderdaad goedkoper gekocht wetende dat er werken dienen uitgevoerd te worden. Hij wist dus dat er nog kosten dienden gemaakt te worden vooraleer de flats in orde zijn. U had als eigenaar van het gelijksvloer reeds rekening dienen te houden met de kosten aan de algemene delen, met name het dak. Dat dak is er namelijk ook voor u.
-
mikado.007
Topic Starter - Berichten: 53
Ja, maar ....
1) er mag toch geen héél nieuw dak worden geplaatst .. als er ergens lekken in zijn, is het toch voldoende om deze te dichten .. ik kan me moeilijk voorstellen dat een heel nieuw dak plaatsen zomaar kan
2) als ik me niet vergis moet er voor grote verbouwingswerken toch een meerderheid zijn van 3/4. Wij zijn maar met 2 eigenaars en de verdeling is 60% vs 40%
3) als er een (goede) brandverzekering had geweest, zouden de kosten aanzienlijk lager zijn, gezien er tussenkomst zou zijn (en zeker mbt de laatste storm van 5 januari ll).
Er bestaat namelijk geen blokpolis. Ik verzeker mijn eigen pand (gebouw, ik spreek niet over inhoud).
1) er mag toch geen héél nieuw dak worden geplaatst .. als er ergens lekken in zijn, is het toch voldoende om deze te dichten .. ik kan me moeilijk voorstellen dat een heel nieuw dak plaatsen zomaar kan
2) als ik me niet vergis moet er voor grote verbouwingswerken toch een meerderheid zijn van 3/4. Wij zijn maar met 2 eigenaars en de verdeling is 60% vs 40%
3) als er een (goede) brandverzekering had geweest, zouden de kosten aanzienlijk lager zijn, gezien er tussenkomst zou zijn (en zeker mbt de laatste storm van 5 januari ll).
Er bestaat namelijk geen blokpolis. Ik verzeker mijn eigen pand (gebouw, ik spreek niet over inhoud).
Is een blokpolis niet verplicht in een mede-eigendom?
Als het dak oud en verlsten is, is er maar één oplossing: vernieuwen. Hoe oud is het gebouw? Een pannendak gaat langer mee dan een plat roofingdak.
Een brandverzekering betaald enkel de schade, niet de vervanging van het dak door een gebrek aan onderhoud.
Als het dak oud en verlsten is, is er maar één oplossing: vernieuwen. Hoe oud is het gebouw? Een pannendak gaat langer mee dan een plat roofingdak.
Een brandverzekering betaald enkel de schade, niet de vervanging van het dak door een gebrek aan onderhoud.
-
mikado.007
Topic Starter - Berichten: 53
mava: normaal gezien betaalt een brandpolis enkel de gevolgschade en niet de schade aan het dak, tenzij het gaat om een erkende storm, dan wordt ook het dak vergoed. Ik heb het zelf niet gezien, maar volgens mij gaat het hier gewoon om een dak dat al jaren in slechte staat is. Waar ik me vooral zorgen om maak, is dat deze eigenaar dak wil renoveren op mijn kosten (of tenminste een deel ervan). Het is zijn appartement die vlak onder dat dak ligt. Ik zal toch ook niet moeten opdraaien voor de afwerking binnen. Ik denk dat het een roofing dak is. Dus in het ergste geval wil ik wel meebetalen voor de roofing. Maar als de balken daaronder allemaal rot zijn, ja, dan zijn de kosten wel een stuk hoger ...
Zelfs als het houtwerk onder de roofing totaal aan vervanging toe is, zal je moeten meebetalen. jij leeft toch ook onder dat dak, of niet soms?
Indien het houtwerk rot is, komt dit omdat de mede-eigenaars, waaronder jij dus ook, in het verleden NIETS gedaan hebben aan het onderhoud van dit dak. Zelfs als hij beslist om dit dak te laten isoleren, zal je moeten meebetalen, niettegenstaande alleen de bowoners van de bovenste verdieping hier het meest baat bij hebben, en jij op het gelijkvloers praktische NIETS.
Wat staat hierover in uw basisakte? Lees deze aandachtig, eventueel kan je hier het betreffende art. posten.
Indien het houtwerk rot is, komt dit omdat de mede-eigenaars, waaronder jij dus ook, in het verleden NIETS gedaan hebben aan het onderhoud van dit dak. Zelfs als hij beslist om dit dak te laten isoleren, zal je moeten meebetalen, niettegenstaande alleen de bowoners van de bovenste verdieping hier het meest baat bij hebben, en jij op het gelijkvloers praktische NIETS.
Wat staat hierover in uw basisakte? Lees deze aandachtig, eventueel kan je hier het betreffende art. posten.
-
Franciscus
- Berichten: 38583
En heeft het handelsgedeelte ook geen eigen dak achteraan, meestal lopen die 'iets' dieper uit.
Art.577-7.§ 1. De algemene vergadering beslist :1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :...b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen...Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
‘dat het dak in erbarmelijke staat is en wil deze laten vervangen’.
De nieuwe eigenaar kan zich de bevoegdheid van de algemene vergadering niet toe-eigenen.
“Art.577-4.Het reglement van medeëigendom moet bevatten :2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten...”(B.W.).
Indien de algemene vergadering beslist voornoemde werken uit te voeren dan dienen die criteria toegepast.
“Art.577-9...§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten...”(B.W.).
‘dat het dak in erbarmelijke staat is en wil deze laten vervangen’.
De nieuwe eigenaar kan zich de bevoegdheid van de algemene vergadering niet toe-eigenen.
“Art.577-4.Het reglement van medeëigendom moet bevatten :2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten...”(B.W.).
Indien de algemene vergadering beslist voornoemde werken uit te voeren dan dienen die criteria toegepast.
“Art.577-9...§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten...”(B.W.).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
In vookomend geval zal dan meestal de eigenaar van het gelijkvloers de kosten alleen dienen te dragen. Staat meestal ook zo vermeld in de basisakten, tenzij soms vergeten, hetgeen steevast ellenlange en oeverloze discuties uitlokt in de AV.En heeft het handelsgedeelte ook geen eigen dak achteraan, meestal lopen die 'iets' dieper uit.
-
mikado.007
Topic Starter - Berichten: 53
Hieronder enkele regels vermeld in de statuten:
"Welke comparant verklaart eigenaar te zijn van het hierna vermelde gebouw, en dit te willen splitsen in twee kavels, het handelsgelijkvloers en het woongedeelte, zodat elk kavel afzonderlijk kan worden verkocht of met zakelijke rechtenkan worden bezwaard."
Hieruit kan je afleiden wat de oorspronkelijke bedoeling was om "statuten" te voorzien voor dit pand.
ERFDIENSTBAARHEDEN
"Door de juridische verdeling in privatieve delen en gemeenschappelijke gedeelten in gedwongen medeëigendom, ontstaat er erfdienstbaarheden tussen de privatieve kavels."
STATUTEN - REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM
ONTREKKING AAN HET APPARTEMENTENRECHT
"Comparanten verklaren dat de aard van het gebouwencomplex dat slechts in twee kavels zal worden gesplitst, de onderwerping aan de appartementenwet inderdaad niet vereist; de organisatie van het beheer van het gebouwencomplex behoeft de zware structuur van een vereniging met de rechtspersoonlijkheid niet, integendeel, de daarbij horende formele regels zouden eerder als een belemmering voor een goed beheer dan als een steun daarvoor worden ervaren.
Bijgevolg verklaren comparanten het gebouwencomplex, alhoewel het in twee afzonderlijke privatieve kavels zal worden gesplitst, uitdrukkelijk te onttrekken aan de toepassing van de appartementenwet, zodat ook de hierna volgende bepalingen niet zullen kunnen worden beschouwd als statuten van het gebouw in de zin van deze wet, waarvan de overschrijving op het hypotheekkantoor rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars zou verlenen"
TEGENWERPELIJKHEID
"De bepalingen van dit reglement van medeëigendom zullen bindend zijn voor alle kopers, titularissen van zakelijke rechten en huurders of bewoners in de mate door de wet of door de overeenkomst bepaald, doch niet krachtens het appartementenrecht.
De bepalingen van dit reglement zullen gelden als erfdienstbaarheden, opgelegd ten laste van iedere privatieve kavel en ten voordele van iedere privatieve kavel met het oog op de ordening van de mede-eigendom en het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De bepalingen die een verplichting om iets te doen of iets te betalen bevatten, moeten als accessoria van de erfdienstbaarheden worden beschouwd en als dusdanig zullen zij dus evenzeer de kopers, titularissen van zakelijke rechten en huurders of bewoners binden.
Het appartementenrecht zal evenmin kunnen ingeroepen worden om daaruit enig verhaalrecht bij de vrederechter te putten tegen de beslissingen die rechtsgeldig en wetmatig door de eigenaars zouden zijn genomen, en waarmee sommige eigenaars, titularissen van zakelijke rechten of huurders en bewoners, het niet eens zouden zijn."
KAVEL 1 (ik dus)
"handelsruimte op het gelijkvloers, omvattende:
a) in privatieve en uitsluitende eigendom: commerciële ruimte met afzonderlijke toegang, keuken, toilet en berging;
b) in medeëigendom en gedwongen onverdeelheid: 40/100sten in de grond en de gemeenschappelijke delen van het gebouw"
KAVEL 2 (de andere/nieuwe eigenaar)
"Het woongedeelte, zich uitstrekkende over de eerste, tweede en derde verdieping, omvattende:
a) in privatieve en uitsluitende eigendom: de inkomhal en traphallen, de eigenlijke woonruimtes op de verdiepingen. Aan het woongedeelte wordt tevens verbonden: de kelderverdieping, toegangelijk via de inkomhal gelijkvloers;
b) in medeëigendom en gedwongen onverdeelheid: 60/100sten in de grond en de gemeenschappelijke delen van het gebouw"
Artikel 3 Onderdelen van de privatieve kavels
"Maken deel uit van eerder beschreven kavels, en zijn dus het voorwerp van een exclusief eigendomsrecht, de elementen waaruit ze zijn samengesteld, de onderdelen ervan die zich binnen de kavel bevinden, en de onderdelen ervan die zich buiten de kavel bevinden, maar tot het exclusief gebruik en nut van de kavel dienen."
Artikel 6 Beschrijving van de gemeenschappelijke delen
"Zijn gemeenschappelijk de grond, en de funderingen van de gebouwen, en die gedeelten die tot het gebruik van alle medeëigenaars bestemd zijn, en met name de gevels, de daken met hun bekleding, de steunmuren, de goten en leidingen voor gemeenschappelijk gebruik en dergelijke meer"
8.4 Brandverzekeringspolis
"De eenvoudige risico's tegen schade veroorzaakt door brand ... zowel aan privatieve als aan gemeenschappelijke delen van het gebouw en de grond, worden door een collectieve verzekeringspolis verzekerd"
Ikzelf heb mijn pand verzekerd. Ik heb geen weet van een collectieve polis. Er is geen syndicus, omdat dit niet de oorspronkelijke bedoeling was (zie helemaal bovenaan).
Artikel 9 Beheer van de gemeenschappelijke zaken
"9.1 Beslissingen met betrekking tot de gemeenschappelijke zaken worden genomen door de medeëigenaars met unanimiteit van stemmen."
Alvast bedankt voor jullie input
"Welke comparant verklaart eigenaar te zijn van het hierna vermelde gebouw, en dit te willen splitsen in twee kavels, het handelsgelijkvloers en het woongedeelte, zodat elk kavel afzonderlijk kan worden verkocht of met zakelijke rechtenkan worden bezwaard."
Hieruit kan je afleiden wat de oorspronkelijke bedoeling was om "statuten" te voorzien voor dit pand.
ERFDIENSTBAARHEDEN
"Door de juridische verdeling in privatieve delen en gemeenschappelijke gedeelten in gedwongen medeëigendom, ontstaat er erfdienstbaarheden tussen de privatieve kavels."
STATUTEN - REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM
ONTREKKING AAN HET APPARTEMENTENRECHT
"Comparanten verklaren dat de aard van het gebouwencomplex dat slechts in twee kavels zal worden gesplitst, de onderwerping aan de appartementenwet inderdaad niet vereist; de organisatie van het beheer van het gebouwencomplex behoeft de zware structuur van een vereniging met de rechtspersoonlijkheid niet, integendeel, de daarbij horende formele regels zouden eerder als een belemmering voor een goed beheer dan als een steun daarvoor worden ervaren.
Bijgevolg verklaren comparanten het gebouwencomplex, alhoewel het in twee afzonderlijke privatieve kavels zal worden gesplitst, uitdrukkelijk te onttrekken aan de toepassing van de appartementenwet, zodat ook de hierna volgende bepalingen niet zullen kunnen worden beschouwd als statuten van het gebouw in de zin van deze wet, waarvan de overschrijving op het hypotheekkantoor rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars zou verlenen"
TEGENWERPELIJKHEID
"De bepalingen van dit reglement van medeëigendom zullen bindend zijn voor alle kopers, titularissen van zakelijke rechten en huurders of bewoners in de mate door de wet of door de overeenkomst bepaald, doch niet krachtens het appartementenrecht.
De bepalingen van dit reglement zullen gelden als erfdienstbaarheden, opgelegd ten laste van iedere privatieve kavel en ten voordele van iedere privatieve kavel met het oog op de ordening van de mede-eigendom en het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De bepalingen die een verplichting om iets te doen of iets te betalen bevatten, moeten als accessoria van de erfdienstbaarheden worden beschouwd en als dusdanig zullen zij dus evenzeer de kopers, titularissen van zakelijke rechten en huurders of bewoners binden.
Het appartementenrecht zal evenmin kunnen ingeroepen worden om daaruit enig verhaalrecht bij de vrederechter te putten tegen de beslissingen die rechtsgeldig en wetmatig door de eigenaars zouden zijn genomen, en waarmee sommige eigenaars, titularissen van zakelijke rechten of huurders en bewoners, het niet eens zouden zijn."
KAVEL 1 (ik dus)
"handelsruimte op het gelijkvloers, omvattende:
a) in privatieve en uitsluitende eigendom: commerciële ruimte met afzonderlijke toegang, keuken, toilet en berging;
b) in medeëigendom en gedwongen onverdeelheid: 40/100sten in de grond en de gemeenschappelijke delen van het gebouw"
KAVEL 2 (de andere/nieuwe eigenaar)
"Het woongedeelte, zich uitstrekkende over de eerste, tweede en derde verdieping, omvattende:
a) in privatieve en uitsluitende eigendom: de inkomhal en traphallen, de eigenlijke woonruimtes op de verdiepingen. Aan het woongedeelte wordt tevens verbonden: de kelderverdieping, toegangelijk via de inkomhal gelijkvloers;
b) in medeëigendom en gedwongen onverdeelheid: 60/100sten in de grond en de gemeenschappelijke delen van het gebouw"
Artikel 3 Onderdelen van de privatieve kavels
"Maken deel uit van eerder beschreven kavels, en zijn dus het voorwerp van een exclusief eigendomsrecht, de elementen waaruit ze zijn samengesteld, de onderdelen ervan die zich binnen de kavel bevinden, en de onderdelen ervan die zich buiten de kavel bevinden, maar tot het exclusief gebruik en nut van de kavel dienen."
Artikel 6 Beschrijving van de gemeenschappelijke delen
"Zijn gemeenschappelijk de grond, en de funderingen van de gebouwen, en die gedeelten die tot het gebruik van alle medeëigenaars bestemd zijn, en met name de gevels, de daken met hun bekleding, de steunmuren, de goten en leidingen voor gemeenschappelijk gebruik en dergelijke meer"
8.4 Brandverzekeringspolis
"De eenvoudige risico's tegen schade veroorzaakt door brand ... zowel aan privatieve als aan gemeenschappelijke delen van het gebouw en de grond, worden door een collectieve verzekeringspolis verzekerd"
Ikzelf heb mijn pand verzekerd. Ik heb geen weet van een collectieve polis. Er is geen syndicus, omdat dit niet de oorspronkelijke bedoeling was (zie helemaal bovenaan).
Artikel 9 Beheer van de gemeenschappelijke zaken
"9.1 Beslissingen met betrekking tot de gemeenschappelijke zaken worden genomen door de medeëigenaars met unanimiteit van stemmen."
Alvast bedankt voor jullie input