Wie roept de AV samen in kleinschalig appartement complex

[Pascal09]

Jaarlijks dient er volgens de wetgeving op mede-eigendom een een AV plaats te vinden:

Timing

Eerst en vooral verplicht de nieuwe wet elke mede-eigendom jaarlijks een algemene vergadering te houden. Bovendien moet deze vergadering steeds plaatsvinden binnen dezelfde periode van 15 dagen, dewelke in het reglement van mede-eigendom bepaald moet zijn.

1) Wat indien er geen syndicus is aangesteld wegens de kleinschaligheid: 3 appartementen met slechts 2 eigenaars?

2) Hoe kunnen beslissingen worden genomen met 2 eigenaars: geen enkele eigenaar kan zijn meerderheid uitspelen?

3) Wat indien een appartement wordt verkocht en er 3 eigenaars zijn?
Moeten er steeds notulen worden opgemaakt tijdens of na een AV?

4) Wat indien er tussen de eigenaars beslissingen worden genomen maar er zijn geen notulen opgemaakt of achteraf verzonden en 1 eigenaar verbreekt de genomen beslissingen.

[float]

1. Art. 577-8, §1, eerste lid BW: "§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar of van iedere belanghebbende derde."

Is er geen syndicus aangesteld in het reglement?
Indien niet, dan zal je naar de vrederechter moeten gaan om een voorlopig syndicus te laten aanstellen.

Een andere mogelijkheid is om via een schriftelijke AV een syndicus te benoemen. Art. 577-6, §11 BW: "De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op."
De benoemde syndicus stelt dan na de benoeming de notulen op van de beslissing.

2. Art. 577-6, §7, vierde lid BW: "Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken."
Als er 1 mede-eigenaar is met 2 appartementen, dan zal uw aandeel het maximum zijn waarmee hij kan stemmen.
Bijvoorbeeld: 900 aandelen, elk appartement 300 aandelen. Jij bezit 300, hij bezit 600. Dan kan hij volgens dit artikel slechts deelnemen aan de stemming met 300 aandelen.
Er moet toch geen 'meerderheid' worden uitgespeeld?

3. Als er drie verschillende mede-eigenaars zijn, dan speelt punt 2 niet. Art. 577-6, §10, tweede lid BW: "Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers."

4. Geen notulen = geen beslissingen.