is dit wettelijk?

[roharro]

Bericht van mijn syndicus:

"De eigenaars zijn verplicht (zie basisakte en wet op de mede eigendom) een dubbel van de sleutels af te geven aan de syndicus (zeker in geval van een veiligheidsslot), en om melding te doen van de eventuele aanwezigheid van een alarmsysteem. Bij gebrek daarvan kan de syndicus in geval van hoogdringendheid de deur van de ingebreke blijvende eigenaar doen openbreken op kosten en risico van deze eigenaar."

Staat deze verplichting werkelijk in de wet op de mede eigendom?

[Vandebos]

De syndicus is verantwoordelijk voor de gemene delen van het gebouw en heeft de bevoegdheid indien nodig dringende herstellingen uit te laten voeren of bewarende maatregelen te nemen om de veiligheid en het behoud van die delen te garanderen, dat is een deel van het mandaat dat jullie hem als eigenaar hebben gegeven. Om deze taken te kunnen verrichten kan het nodig zijn dat hij zich onmiddellijk toegang dient te verschaffen tot privégedeeltes zonder dat de eigenaar aanwezig is (denk aan gas, water, brand, alarmen die om de haverklap afgaan). Hij heeft dat recht doch dient hiermee extreem voorzichtig om te springen.

U bezorgt de syndicus onder gesloten en verzegelde enveloppe een kopie van de sleutel en eventuele codes van alarminstallaties.

art 577-8 BW §4

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
...
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
...

[Pedro]

Bericht van mijn syndicus:

"De eigenaars zijn verplicht (zie basisakte en wet op de mede eigendom) een dubbel van de sleutels af te geven aan de syndicus (zeker in geval van een veiligheidsslot), en om melding te doen van de eventuele aanwezigheid van een alarmsysteem. Bij gebrek daarvan kan de syndicus in geval van hoogdringendheid de deur van de ingebreke blijvende eigenaar doen openbreken op kosten en risico van deze eigenaar."

Staat deze verplichting werkelijk in de wet op de mede eigendom?

De syndicus dient idd. bewarend op te treden en moet indien nodig toegang krijgen tot de kavels. Dit laatste staat 9/10 in de statuten.
Dit houdt evenwel niet in dat de syndicus verplicht een sleutel van elk appartement moet krijgen. Dit kan m.i. ook totaal niet worden verplicht/opgelegd. Quid overigens wanneer er zich na kantooruren een dringende interventie voordoet en de syndicus is na deze uren en op weekenddagen en feestdagen niet bereikbaar.
Wel kan in de statuten worden bedongen dat alle eigenaars aan de syndicus de coördinaten van de personen dienen door te geven dewelke een reservesleutel hebben en die dienen te worden gecontacteerd in geval van dringende interventie.
Indien niemand kan worden bereikt en het is écht noodzakelijk om binnen te gaan, dan lijkt het me veel verstandiger dat de syndicus dan de politie contacteert dewelke dan wel het nodige zal doen.
In de praktijk gebeurt het dat syndici panden betreden en dit dan nog zonder getuigen, enz.... Ik wil die syndicus niet zijn die vroeg of laat een vordering wegens huisvredebreuk en misschien wel diefstal krijgt voorgeschoteld.

[float]

Ik vind uw visie echt gevaarlijk Vandebos )

[Franciscus]

'tyvek' omslag gebruiken onscheurbaar.

[Vandebos]

Ik vind uw visie echt gevaarlijk Vandebos )

Waarom? Met dergelijke enveloppes wordt algemeen gewerkt in bijv tweede verblijven aan de kust of de ardennen.

Deze week was er egens nog een flatgebouw dat volledig ontruimd diende te worden vanwege een defecte videorecorder van een afwezige eigenaar. De beschikbaarheid van een sleutel had wellicht een flink deel van de schade kunnen voorkomen.

Kijk, als je een syndicus kiest dien je dat op een secure wijze te verrichten. Eens verkozen vertrouw je die persoon het beheer van een gebouw toe (bij de meeste gebouwen spreek je hier over een jaarbudget van meer dan € 100.000). Ofwel vertrouw je hem ofwel niet, maar indien het niet is, waarom heb je hem dan in godsnaam gekozen? Niets verhindert je eens bij die vent binnen te springen en te vragen je envellope te mogen zien...

Reagan drukte dat eens zeer mooi uit naar aanleiding van de eerste START-verdragen en de controle op de naleving ervan: "Trust, but verify". Dat is trouwens altijd de beste basis om de correcte werking van personeel te benaderen.

[Pedro]

Ik vind uw visie echt gevaarlijk Vandebos )

Waarom? Met dergelijke enveloppes wordt algemeen gewerkt in bijv tweede verblijven aan de kust of de ardennen.

Deze week was er egens nog een flatgebouw dat volledig ontruimd diende te worden vanwege een defecte videorecorder van een afwezige eigenaar. De beschikbaarheid van een sleutel had wellicht een flink deel van de schade kunnen voorkomen.

Kijk, als je een syndicus kiest dien je dat op een secure wijze te verrichten. Eens verkozen vertrouw je die persoon het beheer van een gebouw toe (bij de meeste gebouwen spreek je hier over een jaarbudget van meer dan € 100.000). Ofwel vertrouw je hem ofwel niet, maar indien het niet is, waarom heb je hem dan in godsnaam gekozen? Niets verhindert je eens bij die vent binnen te springen en te vragen je envellope te mogen zien...

Reagan drukte dat eens zeer mooi uit naar aanleiding van de eerste START-verdragen en de controle op de naleving ervan: "Trust, but verify". Dat is trouwens altijd de beste basis om de correcte werking van personeel te benaderen.

Ik zou het niet alleen vanuit dit standpunt bekijken. Er zijn jammer genoeg zeer veel onbetrouwbare mensen op de wereld en zeker wanneer ze ergens voordeel kunnen uit halen. Het zou perfect kunnen gebeuren dat een syndicus om een of andere reden een privatief kavel betreedt en dat nadien de betreffende bewoner (quid overigens wanneer het een huurder betreft?) klacht gaat neerleggen wegens huisvredebreuk en diefstal. Hij zou bijvoorbeeld kunnen voorhouden dat er op tafel/in het pand 10.000€ cash geld lag hetwelk na het bezoek van de syndicus ineens verdwenen is. Dit klinkt misschien banaal maar ik zou als syndicus toch beter voorkomen dan genezen.

[float]

Een syndicus wordt gekozen voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Ik vertrouw een syndicus om dat beheer uit te voeren. Als er iets is met mijn private kavel, dan moet hij mij contacteren of mijn opgegeven noodnummers. Er is voor mij een groot verschil tussen een gemeenschappelijk deel en een privatief deel.
Ik kan geenszins verplicht worden, zelfs al staat zo'n beding in de statuten, om de syndicus binnen te laten, hem een sleutel te geven, alarmcodes te geven, etc. Een contractuele bepaling is daarvoor onvoldoende. Indien hij werkelijk binnen wil in mijn woning, dan zal hij ofwel het via de politie (en dan enkel in de beperkte gevallen opgesomd in art. 27 WPA) moeten doen ofwel via een vonnis.
Het spreekt voor zich dat ik de syndicus wel toegang zal verlenen voor zover dat noodzakelijk is voor zijn taak.

In deze volg ik volledig de mening van Pedro.

"De beslissing dat beklaagde zich schuldig heeft gemaakt aan huisvredebreuk door gebruik van valse sleutels, wordt naar recht verantwoord als de rechter vermeldt dat beklaagde, door het appartement of het huis binnen te gaan tegen de wil van de bewoner ervan, een onrechtmatig gebruik heeft gemaakt van de sleutel die in zijn bezit was (art. 439 en 487 Sw.)." (Cass. AR 5124, 15 oktober 1986 (Van Damme / Verschelden) Arr.Cass. 1986-87, 188; Bull. 1987, 173; Pas. 1987, I, 173; Rev.dr.pén. 1987, 170.)

Inderdaad, better safe than sorry.

[Pelikaan]

Quote = Kijk, als je een syndicus kiest dien je dat op een secure wijze te verrichten. Eens verkozen vertrouw je die persoon het beheer van een gebouw toe (bij de meeste gebouwen spreek je hier over een jaarbudget van meer dan € 100.000). Ofwel vertrouw je hem ofwel niet, maar indien het niet is, waarom heb je hem dan in godsnaam gekozen? Niets verhindert je eens bij die vent binnen te springen en te vragen je envellope te mogen zien...

Princieel akkoord maar de werkelijkheid is dikwijls anders =
Een ideale Syndicus kiezen is moeilijk. In onze VME werd de Syndicus verkozen (3de Syndicus op 3 jaar tijd) letterlijk met de hakken over de sloot. 51% voor - 49% tegen. Dit wegens een opruiende campagne van de nieuwe RME, die om niet verklaarbare redenen heil zag in deze aanstelling.

In deze omstandigheden zie ik met de beste wil niet in hoe men dan het nodige vertrouwen kan geven aan deze Syndicus.

[Franciscus]

Idem dito voor een eigenaar die binnengaat in de woning van een (slecht betalende) huurder.

[mava105]

[quote="Pedro Hij zou bijvoorbeeld kunnen voorhouden dat er op tafel/in het pand 10.000€ cash geld lag hetwelk na het bezoek van de syndicus ineens verdwenen is. Dit klinkt misschien banaal maar ik zou als syndicus toch beter voorkomen dan genezen.[/quote]
Heb iets dergelijks tijdens mijn beroepsloopbaan voorgehad. Voor mijn werkgever beheerde ik een groot aantal horecapanden in zowat gans Vlaanderen.
Op een bepaalde dag roept een bepaalde huurder/uitbater me omdat er een aantal onderhoudswerken moesten worden uitgevoerd aan het privedeel van het pand. Samen met hem ga ik naar de slaapkamer waar het probleem zich voordeed, en we bekijken het samen. Na ongeveer 15 minuten verlaat ik het pand voor een andere afspraak. Een uurtje later krijg ik telefoon van mijn secretaresse die me verwittigd dat de huurder bij mijn chef en de politei klacht had neergelegd voor diefstal van een aantal gouden juwelen, die zogezegd op een nachtkastje lagen, en waar ik juist had naastgestaan. De dag erna ben ik zelf naar de politie gegaan om alles te ontkennen, maar kon natuurliojk een grondig verhoor en PV niet ontlopen. Gelukkig is is alles een paar dagen later alles opgelost, doordat een juwelier aangifte bij de politie had gedaan omdat er blijkbaar gestolen juwelen bij hem tekoop waren aangeboden.
Bleek het de huurder zelf te zijn die ze had willen verkopen omdat hij torenhoge schulden had, waaronder ook huurachterstand bij mijn werkgever. Om zich op hem te wreken had hij geprobeerd de schuld in mijn schoenen te schuiven, en alzo onrechtstreeks de verhuurder (mijn werkgever) te treffen. Heb nadien nog klacht neergelegd voor valse aangeifte, maar hier is niets mer van gekomen. Huurder ging in faling en zaak ging dicht. Betrokkene was met de noorderzon verdwenen
Ik kan u verzekeren dat het geen prettige herinnering is.

[LSQ308]

In de meeste reglementen van ME van de gbouwen die wij beheren, staat vermeld dat de syndicus uiteindelijk het recht heeft om de inkomdeur van een appartement geforceerd te openene in het bijzijn van politie, deurwaarder, e.d. Wijzelf aanvaarden geen sleutels van privatieve kavels.

[JessieD]

Om terug te keren op de vraag van Roharro: Er staat volgens mij niet letterlijk in de wetgeving dat je een sleutel moet afgeven. Je moet echter je basisakte en reglement van mede-eigendom erbij nemen en kijken wat er daarover juist instaat. Als er in deze documenten staat dat je de sleutel moet afgeven dan denk ik wel dat je daartoe gehouden bent en kun je dit best doen op de manier dat Vandebos schrijft. Dat is alvast mijn mening hierover.

[Luc]

Om terug te keren op de vraag van Roharro: Er staat volgens mij niet letterlijk in de wetgeving dat je een sleutel moet afgeven. Je moet echter je basisakte en reglement van mede-eigendom erbij nemen en kijken wat er daarover juist instaat. Als er in deze documenten staat dat je de sleutel moet afgeven dan denk ik wel dat je daartoe gehouden bent en kun je dit best doen op de manier dat Vandebos schrijft. Dat is alvast mijn mening hierover.

Persoonlijk volg ik de mening van float en pedro. Naar mijn mening is een bepaling in die zin, zo zij in de statuten staat, vernietigd van rechtswege vanaf 01.09.2010 op basis van de volgende bepalingen:

Art. 577-4 § 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.

Art. 577-14.
De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.