Basisakte in het Frans

[marc C]

Ik heb sinds 20 jaar een appartement aan zee/Middelkerke in een blok met 11 verschillende eigenaars. De basisakte dateert van in de jaren stillekes (jaren 60) en is volledig in het Frans. Van de elf huidige eigenaars is er slechts 1 Dirupo (halve italiaan uit de omgeving Charleroi), de rest zijn allen Nederlandstalig.

Tot nu toe heeft niemand zich gestoord aan de taal van de basisakte, maar sinds kort zitten we opgezadeld met een syndicus (immo) en die heeft iedereen laten weten dat die basisakte in het Nederlands moet worden vertaald. Hij ging dit met plezier doen (uiteraard tegen een fikse betaling).

Is dit nu sinds kort echt een verplichting ? Of is dit een fabeltje om extra kosten te kunnen aanrekenen ?

Heeft iemand een verwijzing naar een of andere wettekst hieromtrent ?

Dank aan iedereen.

Mvg

Marc

[JPV]

Art. 577-11/2 Burg.Wetb.
Een mede-eigenaar kan op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van enig document met betrekking tot de medeeigendom uitgaande van de vereniging van medeeigenaars,
indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal
of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn.

De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld.
De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.

[marc C]

@JPV : Hartelijk dank voor uw reactie !

[marc C]

Hallo

Ik heb zonet de Immo (de syndicus) aan de lijn gehad, en gevraagd naar de eigenaar die om de vertaling gevraagd had. Blijkbaar heeft niemand erom gevraagd, maar de syndicus beweert bij hoog en bij laag dat het een wettelijke bepaling is tegen eind 2012.
Kan iemand mij dat bevestingen ? Zou het toch straf vinden dat de wetgever dit kan opleggen.

Met veel dank bij voorbaat.

Marc

[Vandebos]

Niet verplicht bij mijn weten. Verzoek de syndicus schriftelijk om u de wettelijke bepaling te laten geworden die dit volgens hem verplicht?

[Pedro]

Hallo

Ik heb zonet de Immo (de syndicus) aan de lijn gehad, en gevraagd naar de eigenaar die om de vertaling gevraagd had. Blijkbaar heeft niemand erom gevraagd, maar de syndicus beweert bij hoog en bij laag dat het een wettelijke bepaling is tegen eind 2012.
Kan iemand mij dat bevestingen ? Zou het toch straf vinden dat de wetgever dit kan opleggen.

Met veel dank bij voorbaat.

Marc

Ik volg de syndicus volledig. In het kader van de verplichte coördinatie dient de statuutakte tegen uiterlijk 1/09/2013 te worden gecoördineerd. Het zou m.i. van weinig intelligentie getuigen om in een nederlandstalig taalgebied de akte opnieuw in het Frans aan te passen.

Statuten zijn meer en meer een belangrijk document binnen juridische procedures geworden. Gelet op de taalwetgeving binnen rechtzaken, is de kans reëel dat hierdoor vroeg of laat de statuutakte, die niet in de taal van het taalgebied werd opgemaakt, van rechtswege (dus opgelegd door de rechtbank) naar het Nederlands dient te worden vertaald. De kostprijs hiervoor zal dan veel hoger liggen dan dat dit nu in het kader van de coördinatie zou gebeuren.

Dit alles losstaand van het gegeven dat wanneer vandaag of morgen een mede-eigenaar om een nederlandstalige akte verzoekt, de VME dit verplicht op haar kosten dient af te leveren.

Inzake kan worden verwezen naar artikel 577-11/2 B.W. hetwelk evenwel dient te worden aangevuld met de navolgende tekst zoals binnen de overgangsbepalingen opgenomen:
Behoudens wat de statuten betreft, is het recht van de mede-eigenaar om een vertaling te krijgen van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars overeenkomstig artikel 577-11/2 van hetzelfde Wetboek slechts van toepassing op de documenten die worden opgesteld na de inwerkingtreding van deze wet.

[marc C]

Ik heb er als nederlandstalige uiteraard geen probleem mee dat alles in het nederlands moet kunnen. Maar ik heb er wel problemen mee dat we moeten betalen voor iets dat geen meerwaarde heeft. Daarenboven zitten we met 1 italobelg (franssprekend) en de rest zijn nederlandstalig maar iedereen zit op een vergadering zijn uiterste best te doen om toch maar hun bovenste beste frans (of koeterwaals?) boven te halen. Als ik daar een opmerking over maak, bekijken ze mij als een racist...
Als men 50 jaar geleden tevreden was met die akte op te stellen in het Frans, elke (nieuwe) eigenaar heeft er nooit wakker van gelegen dat dit document in het frans was maar nu met een nieuwe wettekst is iedereen verplicht dus mee te betalen voor iets dat geen meerwaarde heeft, in tegendeel :de kans op vertaalfouten/interpretatiefouten is niet gering, wie gaat daar voor opdraaien ?
Ik veronderstel toch dat die vertaling door iedereen moet goedgekeurd worden of is het de bedoeling om bij betwisting terug te gaan naar de franstalige oorspronkelijke acte ? Welke meerwaarde is er dan ??? Of is het de staat toch altijd maar te doen om mensen met kosten op te zadelen ?

[JPV]

bekijk het anders: als iemand zijn huis wil verkopen, kan die eigenaar eisen dat alles vertaald wordt in het Nederlands. Dat zal die persoon niet in dank afgenomen worden, maar is wel zijn volledig recht om zijn woning op die manier zo goed mogelijk verkoopbaar te maken (natuurlijk zal het altijd wel verkoopbaar zijn). Die eigenaar zal dan mss wel enkele weken moeten wachten tot zijn document in het Nederlands beschikbaar is om een vlotte verkoop te kunnen organiseren.

De kans op interpretatiefouten in een taal die je niet 100% meester bent is trouwens véél groter dan de mogelijke interpretatiefouten eens de tekst goed vertaald is. Eens de tekst vertaald en aangenomen zal zijn, zal deze tekst trouwens de enige geldige zijn, de Franse versie zal niet meer aangehaald moeten worden.

Ik ben absoluut géén taalpurist, verre van (ik heb geen problemen om op m'n werk mensen in het Frans te helpen), maar versta wel dat de eigenaars van een woning/appartement in eentalig taalgebied over de Nederlandstalige documenten zouden moeten beschikken. Wil je trouwens besparen op de kosten, dan staat het je wettelijk volledig vrij om de tekst zelf naar het Nederlands te vertalen. Gezien de vertaling volgens uzelf geen meerwaarde heeft, zou de vertaling een fluitje van een cent moeten zijn.

[float]

"Notariële akten zijn in principe niet onderworpen aan de bepalingen van de Taalwet Gerechtszaken noch aan de bestuurlijke taalwetten.
De rechter kan bij toepassing van art. 8 Taalwet Gerechtszaken op verzoek van de partij tegen wie de stukken of documenten worden aangevoerd, hiervan de overzetting in de taal van de rechtspleging bevelen bij met redenen omklede beslissing die noch voor verzet noch voor hoger beroep vatbaar is. Deze bepaling belet niet dat de rechter ook ambtshalve de vertaling kan bevelen indien dit door de noodwendigheden van de zaak wordt verantwoord." (Vred. Gent 6 maart 1998 Rev.not.b. 2000, 154, noot DE VALKENEER, R.; T.Not. 1999 (verkort), 477, noot DE BUSSCHERE, C.; T.G.R. 1999, 106.)

Als het ooit zover zou komen dan gaat de kost voor de vertaling, die door een beëdigd vertaler moet gebeuren zeer groot zijn ten opzichte van een vertaling op dit moment. Bovendien staat niets in de weg dat de AV beslist wie de vertaling moet uitvoeren. Het is niet zo dat men automatisch de syndicus moet volgen in zijn voorgestelde keuze van vertaler.
Als u een professioneel vertaalbureau kiest, dan zouden fouten normaal gezien uitgesloten moeten zijn. Als u de syndicus verkiest als vertaler... tja, "schoenmaker blijft bij uw leest"?

Ik vermoed dat hij na de vertaling ook onmiddellijk de coördinatie van de statuten zal doorvoeren? De wijziging van de taal van de statuten leidt, mijn inziens, tot een notariële akte. Bovendien vereist dit maar een volstrekte meerderheid (50+1), doordat het onder geen enkele bepaling van art. 577-7 BW valt.

De zin van Pedro is art. 19, §3 Wet 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken.
Je zal dus vroeg of laat te maken krijgen met een mede-eigenaar die sowieso een vertaling zal vragen.

Tot slot, de andere documenten zijn reeds in het Nederlands, niet? Of zijn deze ook in het Frans?

[marc C]

Enkel de basisakte is in het Frans. Maar vergaderingen bijvoorbeeld worden neergeschreven in het nederlands én in het frans, en dat vind ik er toch over. Omdat er 1 franssprekende italobelg bij zit ... en de taal die gesproken wordt tijdens die vergadering is overheersend frans aangezien de enige niet-nederlandssprekende alles vertaald wil hebben indien er nederlands gepraat wordt.

Het probleem is niet dat het moet vertaald worden, wel dat er nooit een probleem van gemaakt is en nu we verplicht een externe syndicus hebben (we zijn niet met 3 mede-eigenaars die het samen willen doen) begint die onmiddellijk over die franstalige akte . Misschien omdat hij zelf niet genoeg Frans begrijpt. Mijn vraag was gewoon of de vertaling nu plots verplicht was of niet, want blijkbaar is niemand van de mede-eigenaars daar nu vragende partij om.

[float]

Het taalgebruik in private betrekking is niet bij wet geregeld. "De mede-eigendom is echter geen bestuurszaak, en betreft evenmin het onderwijs noch de sociale betrekkingen tussen werkgevers en hun personeel, materies die qua taalgebruik geregeld zijn. Het besluit dringt zich dan op dat alleen art. 30 G.W. in acht moet worden genomen, dat stelt dat het gebruik van de in België gesproken talen vrij is." (Vred. St.-Pieters-Woluwe nr. 01A448, 25 april 2003 Juristenkrant 2003 (weergave JUDO, F.), afl. 76, 4; T. App. 2004, afl. 2, 30.)

Er is geen verplichting om de statuten in het Nederlands om te zetten. Het is echter wel aan te bevelen.

Als de documenten in het Frans worden opgesteld kan evenwel elke mede-eigenaar een vertaling in het Nederlands eisen. Die kosten zijn ten laste van de VME. Het is uitgesloten dat er een vertaling ten laste van de VME is naar het Frans van Nederlandstalige documenten. Art. 577-11/2 BW: "Een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van elk document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn. De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld. De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars."

[LSQ308]

@ MARC C

Notulen AV zijn enkel in het nederlands op te stellen. Indien een mede-eigenaar een anderstalig exemplaar wenst te verkrijgen, dient hij - en alleen hij - op te draaien voor de vertaalkosten. Het feit dat de syndicus notulen opmaakt in beide landstalen heeft hopelijk voor de Nederlandstaligen geen meerkost qua beheerloon.