Oeps, vergeten
Vraag: Moet dus, voor het appartement waarvan het eigendomsrecht verdeeld is, één van de 2 eigenaars zijn volmacht geven (voor het deel dat zijn eigendom is) aan een lasthebber?
Ja, dat is verplicht. Art. 577-6, §1, tweede lid BW. De volmachten die werden gebruikt voor de AV kunnen opgevraagd worden door middel van gebruik te maken van art. 577-8, §4, 11° BW.
Vraag: Indien die volmacht gegeven is aan de andere eigenaar van het appartement waarvan het eigendomsrecht verdeeld is, mogen ze dan nog beiden aan de beraadslagingen deelnemen?
Enkel de persoon die de volmacht heeft mag deelnemen aan de beraadslagingen. De andere mag niet deelnemen.
Er kunnen zich 4 situaties voorgedaan hebben:
1. Ofwel hebben ze niet laten weten aan de syndicus dat de zoon slechts voor de helft eigenaar is van een appartement in onverdeeldheid. In dit geval is er valsheid in geschrifte.
2. Ofwel heeft de syndicus schenkingsakte gezien en heeft hij kennis van de situatie, maar werd er geen volmacht gegeven. In dit geval is dit een inbreuk op Art. 577-6. §1 tweede lid.
3. Ofwel heeft de vader voor zijn deel van het eigendomsrecht van het appartement in onverdeeldheid, volmacht gegeven aan zijn zoon. In dit geval hebben de vader en de zoon respectievelijk 1/3de van de stemmen.
4. Ofwel heeft de zoon voor zijn deel van het eigendomsrecht van het appartement in onverdeeldheid, volmacht gegeven aan zijn vader. In dit geval mag de zoon toch niet deelnemen aan de beraadslagingen?
Het is de notaris die de schenking moet laten weten aan de syndicus. Art. 577-11, §3 BW: "In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen."
In geval van punt 4 klopt de redenering inderdaad.
Vraag: Maar mogen ze dan beiden aan de beraadslagingen deelnemen als ze aan elkaar volmacht gegeven hebben? M.a.w. kan een eigenaar (in dit geval de vader) volmacht geven aan een lasthebber (in dit geval de zoon) indien de eigenaar zelf (in dit geval de vader) aan de beraadslagingen deelneemt? Is dit niet in strijd met Art. 577-6. §7 (Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber)?
Ja, de ene kan aan de andere een volmacht geven. Zelfs de vader kan enerzijds als mede-eigenaar optreden voor de ene kavel en als lasthebber voor de andere. Idem dito voor de zoon. Die dan tweemaal als lasthebber zal optreden.
Vraag: Moet dit steeds aan de rechter gevraagd worden om die beslissing te vernietigen?
Ja, er is geen andere mogelijkheid.
Vraag: Is het niet voldoende dat onrechtmatige beslissing wordt gemeld aan de syndicus en wordt voorgelegd op de volgende algemene vergadering om die beslissing te herzien? Vraag: Geldt in dit laatste geval ook de termijn van 4 maanden of mag men wachten tot de volgende vergadering of moet men een nieuwe vergadering samenroepen binnen de periode van die 4 maanden?
a) Neen. Als er rechten worden gegeven aan bepaalde mede-eigenaars dan gaat dat problemen geven. Bovendien is het niet zeker dat de beslissing zal worden herzien.
b) De termijn van vier maanden is een vervaltermijn voor een annulatieberoep in te stellen bij de vrederechter. Vanaf het moment dat de vervaltermijn is ingetreden is de beslissing definitief. Indien de volgende AV de beslissing zou herzien (wat geen zekerheid is) dan gaat een nieuwe termijn van vier maanden in. Dat zal wel leiden tot absurde situaties want de initiële beslissing zal definitief blijven wanneer de AV beslist om de beslissing niet te herzien. De vraag stelt zich zelfs in hoeverre de hele AV nietig is omwille van dit feit.