glazen veranda thv perceelsgrens

[juplan]

Hallo,

Twee jaar terug hebben we een rijhuis gekocht met een typisch stadstuintje. Een van onze buren heeft een aangebouwde veranda waarvan het bovenste deel volledg in doorzichtig glas is, inclusief een gedeelte dat op de grens ligt met onze eigendom. Hierdoor heeft deze buur directe inkijk op onze tuin en zelfs in ons huis. Men vertelt me dat glazen afsluiting of vensters thv scheidingsmuren niet regelmentair zijn. We hebben onze buur gevraagd dit glas te verwijderen (of bedekken). Hij wil dit niet doen en beroept zich op verjaring. Hij beweert dat die veranda daar al veertig jaar staat en bijgevolg dat dit een regelmentaire toestand is. Ik heb mijn twijfels over de ouderdom van die veranda gezien de contstructie niet zo oud lijkt maar kan dit niet bewijzen. Welke stappen kan ik ondernemen om alsnog mijn buurman ertoe te bewegen dit glas. Indien deze zaak voor bvb een vrederechter zou komen, wie moet dan de ouderdom (en verjaring aantonen): mijn buurman of ikzelf.

Graag advies.

dank!

[Turaki]

Ga al eens kijken via Google Earth of die veranda niet op de foto's staat daar (u kan ook oudere luchtfoto's bekijken).
U kan ook altijd klacht indienen bij de dienst stedenbouw van uw gemeente. Zij zullen dan langskomen om vast te stellen of er een bouwovertreding is.

[mava105]

http://www.habitos.be/bouwen/item.asp?item_id=151" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.ruimtelijkeordening.be/Defau ... abid=13624" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.zita.be/lifestyle/wonen/5941 ... buren.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[Mariette]

Desnoods zelf langs uw kant van de grens, dus vlak tegen de veranda, houten schuttingen plaatsen?

[j.demoor]

“Art.678.Men mag op het besloten of niet besloten erf van zijn nabuur geen rechtstreekse uitzichten of uitzicht gevende vensters, noch balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken hebben, tenzij er een afstand van negentien decimeter is tussen de muur waar men die maakt, en het erf.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.)

‘waarvan het bovenste deel volledg in doorzichtig glas is, inclusief een gedeelte dat op de grens ligt met onze eigendom.’

Dit is dus strijdig met voornoemd art.678 indien het doorzichtig glas zich op minder dan negentien decimeter van uw erf bevindt.

“Art.690.Voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen door een titel of door dertigjarig bezit.”(B.W.).
“Art.688.Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is of zijn kan zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is : zodanige zijn :waterlopen, goten, UITZICHTEN en andere van dien aard.Art.689...Zichtbare erfdienstbaarheden zijn die waarvan blijkt door uitwendige werken, zoals een deur, een VENSTER, een waterleiding.“(B.W.)

Voornoemde erfdienstbaarheid is voortdurend en zichtbaar.

Zij kan dus verkregen zijn door dertigjarig bezit,wat degene die er zich op beroept bewijzen moet.

[gilops]

Als je buur van slechte wil is en geen foto's als bewijs wil leveren dat de veranda daar al dertig jaar staat dan kan je zelf eens bij het NGI, Terkameren bos te Elsene, de luchtfoto's gaan bekijken van 1982 en later. Deze zijn rechtsgeldig. Het is niet zeker dat de foto vanuit de lucht duidelijk genoeg is. Wie weet stond daar vroeger een ander kotje of een terras.

[mava105]

Je zou ook bij uw gemeente eens kunnen langsgaan. Indien deze veranda er inderdaad al langer dan 30 jaar staat, moet er een bouwvergunning voor zijn afgeleverd. Dat was in die periode nog verplicht.

[gilops]

Los daarvan, op http://www.juridat.be" onclick="window.open(this.href);return false;, is een uitspraak te vinden op "uitzicht gevende vensters" maar we wijken af. Volgens mij kan een constructie die al 30 jaar bestaat niet meer worden afgebroken, maar een "uitzicht gevende venster" van een buurman gebouwd op de perceelgrens daarentegen is en blijft onwettig en dat is niet iets dat door dertig jaar bestaan kan "geerfd" worden.
Men kan evenmin het recht erven, na een gewoonte van dertig jaar zonder dat de "vroegere" buren reclameerden, om te blijven plastiek te verbranden in de achtertuin.

[juplan]

Hartelijk dank voor alle adviezen.

De gemeenschappelijke muur waarop de veranda staat is blijkbaar een 'niet-gemene' muur want er staan dakpannen op die naar zijn kant regenwater afleiden. ik las ergens dat hierdoor dit een 'niet-gemene' muur wordt.

Een van de adviezen was om te vorderen dat die muur gemeen wordt waarna ik kan verkrijgen dat glas thv de perceelgrens te verwijderen. Ik veronderstel dat dit tegen betaling zal zijn. Indien iemand weet hoe dit best aan te pakken, graag een seintje. Ondertussen heb ik ook de stedenwbouwkundige dienst en wijkagent ingelicht.

Nogmaals dank,

[Vandebos]

Het meest eenvoudige is natuurlijk ter hoogte van de vensters op uw grond een zeefdoek te spannen. (tegenwoordig kan je zelfs monodirectionele met aan de ene kant een boodschap en aan de andere kant een neutrale kleur bestellen...) Tot op een hoogte van 2 meter kan je dit op jouw grond plaatsen op 1 cm van de gemeenschappelijke lijn.

[juplan]

Dit zou zeker een goede oplossing zijn. Nu is de situatie zo dat het huis achteraan 1 verdiep lager dan vooraan (_= aan de straatkant). Dus is er een 'kelderverdiep' die aansluit met de achterliggende tuin. De veranda van mijn buurman is nu aangebouwd thv het gelijkvloers vooraan. Maw zijn veranda staat minstens drie meter hoger dan mijn (en ook zijn) tuinlaag. Ik zou dus een zeefdoek moeten gebruiken dat minstens 3 m boven de grond staat. Kan/mag dit...?

[gilops]

Lichten en zichten in het Burgerlijk Wetboek
in mensentaal :
Een venster in een niet gemene muur in een hoger gelegen leefruimte van de buren moet ten minste 1,9 meter hoger dan hun eigen leefruimtevloer staan.
En het moet een vast raam zijn.
En het moet voorzien zijn van tralies.
Als de afstand tussen de muur en het erf van de buren geen 1,9m bedraagt dan mag men helemaal geen uitzichtgevende openingen HEBBEN.
Bemerk het woord HEBBEN. Het is niet MAKEN.
Conclusie : als de buren geen geregistreerde overeenkomst van gedogen hebben op papier met de vorige buren dan hebben deze buren geen schijn van kans.
En dan nog zou een vrederechter de overeenkomst als onwettelijk kunnen verklaren. Schending op de privacy kan men niet erven of bekomen door verjaring.
http://www.habitos.be/bouwen/item.asp?item_id=151" onclick="window.open(this.href);return false;
Om de privacy te waarborgen – zeker in dichtbebouwde gebieden –
klik op de xxx link aldaar
"zie ook .xxx.."
Resultaat deels :
Art. 678. Men mag op het besloten of niet besloten erf van zijn nabuur geen rechtstreekse uitzichten of uitzicht gevende vensters, noch balkons
of andere soortgelijke vooruitspringende werken hebben, tenzij er een afstand van negentien decimeter (...) is tussen de muur waar men die maakt,
en het erf.

[mava105]

Kan je misschien eens een foto posten, zodat we hier een duiderlijker beeld van het probleem hebben.

[juplan]

Hallo,

Ik heb een paar foto's geplaatst op volgende site gezien ik niet direct wist hoe die rechtstreeks op dit forum te plaatsen:

http://www.flickr.com/photos/37473370@N ... 8567635339" onclick="window.open(this.href);return false;

hopelijk lukt het om die te zien. De veranda is dus in een soort metalen kader. Hij is aangebouwd aan de keuken van de buur. Dus als zij in de veranda staan, bevindt het glas zich op heuphoogte of zoiets. Dus gemakkelijk om inkijk te hebben in onze tuin en zelfs in ons huis (dat we nu aan het renoveren zijn).

We hadden gevraagd om dat stuk dat inkijkt op onze tuin toe te doen. Hij vindt dat hij hierdoor te veel licht verliest en weigert dit te doen.

Nogmaals dank en prettige feesten

[juplan]

Een correctie op mijn vorig bericht wat de hoogte betreft van dit glazen gedeelte van de veranda dat zich thv de perceelgrens bevindt. Dit is niet op heuphoogte zoals eerder geschreven. Dit was een schatting Hoe hoog het is weet ik niet juist, maar het lijkt hoger dan heuphoogte. Misschien wel 1.90 m?