Dit forum is geen vervanging voor professioneel juridisch advies. Raadpleeg steeds een erkend raadsman of vakspecialist. De redactie van dit forum is niet aansprakelijk voor eventuele schade die zou voortvloeien uit berichten geplaatst op dit forum. Lees onze forum-regels. Is dit uw eerste bezoek ? Lees dan even onze handleiding.
bosser
Topic Starter
Berichten: 44
Reputation: 0
Locatie: Sint-Pieters-Leeuw

Wijziging verdeling lasten versus quotiteiten basisakte

#1 , 1 decennium 1 jaar geleden (01 feb 2007 13:23)

In de basisakte worden de aandelen ?n de gemeenschappelijke delen bepaald per privatieve gedeelte, meestal uitgedrukt in 1000ste.

Dit is tevens meestal de basis waarop de gemeeschappelijke kosten worden verdeeld onder de medee?genaars.

In de basisakte kan worden bepaald dat de algemene vergadering bij stemming 4/5 meerderheid kan afwijken van deze verdeling in specifieke gevallen.

Bv. de eigenaars van de gelijkvloerse appartementen moeten minder betalen of niet betalen in de kosten van de lift ...

We gaan er vanuit dat de vergadering zo'n beslissing heeft genomen. Reeds een paar jaren geleden.

Er komt een nieuwe eigenaar.
Deze nieuwe eigenaar krijgt op het moment van de verkoop de basisakte ter inzage, daar staat echter alleen de oude verdeling in, en de afwijking is niet te zien.

Is de beslissing van de algemene vergadering tegenstelbaar tegen de nieuwe eigenaar. Zijn er publicatieverplichtigen ?

Wanneer de vergadering zo'n beslissing neemt, moet deze dan worden neergelegd op het hyptoheekkantoor ?

Is dit een wijziging aan de basisakte en dient deze beslissing notarieel in een akte te worden omgevormd ?

Kan iemand mij hiermee helpen ?

Mvg


Peter
Laatst gewijzigd door bosser op 10 feb 2007 15:09, 3 keer totaal gewijzigd.

scorpioen
Berichten: 7727
Reputation: 1
Juridisch actief: Ja

#2 , 1 decennium 1 jaar geleden (01 feb 2007 13:47)

De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte (artikel 577-4 ? 1, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek).
De criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten wordt vermeld in het reglement van mede-eigendom (artikel 577-4 ? 1, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek).

De authentieke akte bedoeld in de artikelen 577-4, ? 1 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, wordt geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen (artikel 1, eerste lid, hypotheekwet).

scorpioen

bosser
Topic Starter
Berichten: 44
Reputation: 0
Locatie: Sint-Pieters-Leeuw

#3 , 1 decennium 1 jaar geleden (01 feb 2007 18:40)

Uit voorgaande begrijp ik dat zelfs een kleine beslissing in de verdeling van de kosten dient te gebeuren via een akte van de notaris, gezien dit een wijziging inhoud van de basisakte...

Hoe zit het dan met de tegenstelbaarheid van die beslissing van de algemene vergadering ?

Ik vermoed dat ze enkel tegenstelbaar is tussen de personen die aanwezig waren op de vergadering..

Kunnen de nieuwe eigenaars de gezamelijke kosten over de gemene delen laten berekenen volgende de basisakte zonder rekening te houden met de beslisisng van die algemene vergadering en/of geldt die beslissing zelfs niet voor de partijen die op die oorspronkelijke vergadering aanwezig waren .... en moet voor iedereen de verdeling van de gezamelijke kosten over de gemene delen berekend worden volgende basisakte.

Ik vermoed dat van zodra die oorspronkelijke vergadering geacteerd wordt in een akte voor de notaris geldt ze dan voor alle eigenaars vanaf die datum, en kan er nog een akte opgesteld worden van een beslissing van een vergadering die al heel oud is bv 1997 en we zijn nu 2007... niet alle eigenaars van toen zijn nu nog eigenaar...

Reclame

bosser
Topic Starter
Berichten: 44
Reputation: 0
Locatie: Sint-Pieters-Leeuw

#4 , 1 decennium 1 jaar geleden (10 feb 2007 13:46)

Ik heb mijn vraag ook aan een notaris gesteld, ziehier zijn antwoord :

Zonder in detail te treden, want dit is mijn taak niet, enkele algemene regels.
Indien de A.V. beslist om van de verdeling van de algemene lasten af te wijken, en zij dit kan als gevolg van bepalingen in de basisakte, dan moet U zich aan deze beslissingen onderwerpen.
Dit voor zover de beslissing rechtsgeldig en met voldoende meerderheid werd genomen.
Er is dienaangaande geen enkele publicatieverplichting, waar dan ook.
Indien U meent dat dit niet tot de bevoegdheid van de A.V. behoorde of dat de beslissing niet rechtsgeldig werd genomen, moet U zich wenden tot de Vrederechter.


Dit zijn twee volledig tegenstelde antwoorden, cf antwoord scorpioen.

In elk geval is er artikel 577-4 BW welke toch bepaald dat het reglement van medeeigendom ook notarieel akte moet zijn en de verdeling van de lasten erin moeten worden opgenomen, alsook iedere wijziging ... en dan geen publicatievereiste is er artikel 1 hypotheekwet ....

Het is me allesbehalve duidelijk waarom een notaris dit beweert en of het nu in een akte dient opgenomen of niet....

Kan er hier iemand duidelijkheid verschaffen ?

Hieronder de desbetreffende wetteksten en teksten basisakte.

Artikel 577-4 BW
? 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten :
1? de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
2? de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
3? de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
4? de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.

? 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt.

? 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.


Artikel 577-7 BW
? 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede-eigendom, beslist de algemene vergadering :
1? bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2? bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.

? 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de mede-eigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de mede-eigendom.

? 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.


Basisakte Sectie 3 : Verschillende meerderheden.
De algemene vergadering beslist :
1. bij meerderheid van drie/vierden (3/4) van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
C) over de oprichting en de samenstelling van een beheerraad die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
2. bij meerderheid van vier/vijfden (4/5) van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeeigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere vsrkrijging van nieuwe onroerende goederen besternd om gemaenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt. Onverminderd de vordering ingesteld tegen de eigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel tussen te komen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandelen in de vereniging der
medebigenaars.
3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeeigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de vereniging der medeeigenaars, alsmede over elke beslissing
van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.



Basisakte Sectie 7 : Verdelling van de lasten - 0ntvanqsten - Onderhoud en herstellingen.
ARTIKEL 19. - Alle lasten zullen russen alle medeeigenaars van het gebouw worden omgeslagen volgens de hierna vermelde verdeelsleutel, die vastgesteld is volgens het nut van de gemeenschappelijke delen voor iedere afzonderlijke kavel, in verhouding tot het aandeel in de grond dat
aan elk privatief is verbonden. De lasten betreffende de zaken voorwerp van een bijzonder gebruiksrecht zullen kunnen omgeslagen worden tussen de rnedeeigenaars die er het uitsluitend genot en gebruik van hebben
elk in verhouding tot hun aandelen in de medeeigendorn, zoals bijvoorbeeld voor de driveway en de kosten van onderhoud der garageverdieping, te dragen en te verdelen onder de eigenaars en
gebruikers van de respectievelijk garages.
De lasten verbonden aan het gebouw I worden verdeeld onder de eigenaars van de garages en appartementen van dit gebouw a rato van ??n/vijfhonderd tweeentwintigste (1/522-ste) per aandeel in de gemene delen;
Evenwel kan een bijzondere rekening gemaakt worden dewelke onderscheid maakt met de bijzondere lasten verbonden aan de gemene delen van de respectievelijke Blokken A en B, te weten (zoals lift, trappen en andere) dewelke zullen kunnen verdeeld worden onder de eigenaars van de appartementen (Blok A zijnde de appartementen A01, A02,
A1 1, A1 2, A21 en A22; Blok B zijnde de appartementen B01, B02, B11, B12, B22 en B22) telkens a rato van 1/242ste in verhouding tot het aandeel verbonden aan elk privatief in de gemene delen al dan niet mits verrekening met de quotiteiten verbonden aan de garages;
De lasten verbonden aan het gebouw II worden verdeeld onder de eigenaars van de kelders, comrnerciele ruimten en appartementen. met uitsluiting van de eigenaars (of medeeigenaars) van de autostaanplaatsen, in dit gebouw a rato van een/vierhonderd vierenzestigste (1/464ste) per aandeel in de gemene delen;
Evenwel kan een bijzondere rekening gemaakt worden dewelke onderscheid maakt met de bijzondere lasten verbonden aan de gemene delen van de respectievelijke Blokken C en D, dewelke zullen kunnen verdeeld worden onder de eigenaars van de privatieven in de blokken C en D, met uitzondering van de eigenaars van de autostaanplaatsen.
Het onderhoud van de autostaanplaatsen genummerd van S1 tot en met S8;dewelke voorbehouden worden voor het exclusief gebruik van de comrnerciele ruimten op het gelijkvloers van het gebouw II zullen gedragen worden door de eigenaars van deze ruimten hetzij ieder
voor ??n/vierde.
De syndicus is gelast met de verdeling van deze kosten tussen de medeeigenaars.
ARTIKEL 20. - De privatieve kavels zijn voorzien van een electrisch individueel verwarmingssysteem en van een individuele warmwaterverdeling.
De kosten van verwarming der gemeenschappelijke delen zullen ten laste zijn van alle eigenaars van een kavel, in evenredigheid met de quotiteiten die deze kavels bezitten in de gemene delen, doch rekening houdend met hierboven uiteengezette verdeelsleutels.
De kosten van de lift, namelijk het onderhoud, de verzekering, de herstellingen, het elektriciteitsverbruik, enz... worden verdeeld in evenredigheid met de quotiteiten die elke privatieve kavel bezit in de gemene delen met inbegrip van de privatieve kavels gelegen op het gelijkvloers, zoals vermeld in artikel 19.
ARTIKEL 21. - Voor de herstellingen met spoedeisend karakter, zoals het springen van waterleidingen, dakgoten, enz ... heeft de syndicus het volle recht ze te doen uitvoeren zonder daarom de toestemming te moeten vragen van de algemene vergadering.
ARTIKEL 22. - Noodzakelijke maar niet dringende herstellingswerken, evenals niet noodzakelijke herstellingen en werken, die een verfraaiing of een verbetering rneebrengen, worden beslist door de algemene vergadering van de vereniging van de rnedeeigenaars. Zij zullen uitgevoerd worden onder toezicht van de bouwrneester van het gebouw of bij ontstentenis ervan, door toedoen van de architekt aangeduid door de algernene vergadering. De eigenaars zijn gehouden deze herstellingen en werken te vergemakkelijken en toegang te verlenen tot hun privatieve
kavels, aan de aannemers, en werklieden die ermee gelast ziin, evenals aan de bouwmeester.
In de mate van het mogelijke zal er ook rekening gehouden worden met de beletsels voortspruitende uit gebeurtenissen met particulier karakter (erge ziekte van een bewoner, studieperiode, enz ... ).
De eigenaars of bewoners zullen steeds een sleutel van hun privatief kavel aan de syndicus of aan de voorzitter van de vereniging der rnedeeigenaars dienen te overhandigen, dewelke zal bewaard worden in een hiertoe speciaal gesloten en verzegelde ornslag, zodat men toegang kan hebben tot hun privatief in geval van onbetwiste hoogdringendheid; De syndicus en/of de voorzitter zullen rekenschap moeten geven aan de betrokken eigenaar en in de volgende algemene vergadering (tenzij de betrokken eigenaar hiervan schriftelijk ontslag verleent).
De artikels 1371 en 1375 inbegrepen van het Burgerlijk Wetboek zijn toepasselijk op de syndicus en personen die in de privatieve kavel binnengedrongen zijn. De rnedeeigenaars en hun rechthebbenden zullen zonder vergoeding de ongemakken Coortspruitende uit de herstellingen
aan de gernene delen die zullen beslist worden volgens de voorschriften die voorafgaan, moeten dragen
ARTIKEL 23. - Tenzij de belastingen betreffende het onroerend goed, rechtstreeks gevestigd worden op de privatieve kavels of lokalen zullen ze als algemene last beschouwd worden en zullen ze verdeeld worden tussen de medeeigenaars, in verhouding tot de quotiteiten die zij bezitten in de gemene delen van her gebouw.
ARTIKEL 24. - De verantwoordelijkheid over het onroerend goed (artikel 1386 van het Burgerlijk Wetboek) en in het algemeen alle lasten van het onroerend goed worden verdeeld volgens de formule van de medeeigendom, wel te verstaan voor zover het gaat om gemeenschappelijke zaken en onverminderd het verhaal dat de medeeigenaars zouden kunnen hebben tegen degenen wiens aansprakelijkheid kan aangewezen worden, het weze een derde of een
medeeigenaar.
ARTIKEL 25. - lngeval een eigenaar van een kavel de gemeenschappelijke lasten zou verhogen voor zijn persoonlijk gebruik, zal hij alleen de verhoging der kosten moeten dragen en betalen.
ARTIKEL 26. - De evenredige verdeling van de lasten, het voorwerp uitmakende van onderhavige sectie, mag slechts gewijzigd worden ingevolge akkoord van de medeeigenaars, zoals bepaald hiervoor.
Zo kan de algemene vergadering beslissen dat de bijdrage in de kosten van gebruik en onderhoud van de liften niet dienen gedragen te worden door de eigenaars van de privatieve kavels gelegen op de gelijkvloerse verdieping.
ARTIKEL 27. - De ontvangsten die ge?nd worden ter zake van gemeenschappelijke delen, zullen verworven zijn aan de vereniging van de medeeigenaars.


30 JUNI 1994. - Wet tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de mede?igendom.
Art. 3. In artikel 1 van de wet van 16 december 1851 houdende herziening der wet over de hypotheken, gewijzigd bij de wet van 8 juli 1924, worden de woorden " met inbegrip van de akten betreffende de wederzijdse rechten der eigenaars van verdiepingen of van gedeelten van verdiepingen in een opgericht of op te richten gebouw " vervangen door de woorden " met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, ? 1, en 577-13, ? 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen ".


Artikel 1. hypotheekwet
Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, ? 1, en 577-13, ? 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden (...) geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.
<W> <W> <W>

bosser
Topic Starter
Berichten: 44
Reputation: 0
Locatie: Sint-Pieters-Leeuw

#5 , 1 decennium 1 jaar geleden (03 mar 2007 18:06)

Kan er niemand hiermee helpen ?

Luc
Berichten: 1896
Reputation: 0
Locatie: Evere

#6 , 1 decennium 1 jaar geleden (03 mar 2007 18:23)

Zo een beslissing van de AV niet in een authentieke akte is omgezet, alhoewel door de aard van de beslissing dat verplicht is, kan de nieuwe eigenaar hiertegen binnen de drie maand een vordering instellen bij de Vrederechter.

Zo de notaris deze beslissing heeft meegedeeld, begint de termijn te lopen van de datum van de aankoopakte.

Zo de verkoper dit heeft meegedeeld bij het compromis, begint de termijn te lopen vanaf het compromis, zo dit kan aangetoond worden door de VME. Maar het is mogelijk dat je eis afgewezen wordt als je het wist voor de ondertekening van het compromis.

Zie:
Artikel 577/9
...
? 2. Iedere mede?igenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De mede?igenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
...

consulent
Berichten: 102
Reputation: 0

#7 , 1 decennium 1 jaar geleden (04 mar 2007 12:10)

Luc schreef:Zo een beslissing van de AV niet in een authentieke akte is omgezet, alhoewel door de aard van de beslissing dat verplicht is, kan de nieuwe eigenaar hiertegen binnen de drie maand een vordering instellen bij de Vrederechter.

Zo de notaris deze beslissing heeft meegedeeld, begint de termijn te lopen van de datum van de aankoopakte.

Zo de verkoper dit heeft meegedeeld bij het compromis, begint de termijn te lopen vanaf het compromis, zo dit kan aangetoond worden door de VME. Maar het is mogelijk dat je eis afgewezen wordt als je het wist voor de ondertekening van het compromis.

Zie:
Artikel 577/9
...
? 2. Iedere mede?igenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De mede?igenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
...


Beste,

Een beslissing wordt binnen de door de wet gestelde termijn geprotesteerd door de eigenaar(s) en/of personen die het gebouw krachtens een zakelijk of persoonlijk recht bewonen (bvb. huurders) EN WEL DOOR DIEGENEN DIE OP HET OGENBLIK DAT EEN BESLISSING WERD GENOMEN EIGENAAR OF BVB. HUURDER ZIJN. M.a.w. DOOR ZIJ DIE REGELMATIG WERDEN OPGEROEPEN, OOK AL IS/WAS DE KANDIDAAT - KOPER VIA VOLMACHT VAN DE HUIDIGE EIGENAAR AANWEZIG. Zolang de authentieke akte niet werd verleden (een notaris heeft hiervoor normaal 4 maanden tijd) wordt iemand die een compromis tekende en dus (normaal) eigenaar zal worden, door de VME pas als eigenaar aanzien (wat niet wil zeggen dat iemand conform een clausule in de compromis het gebouw nog niet eerder kan bewonen) nadat de offici?le bevestiging hiervan door de notaris werd meegedeeld. Zolang dit niet gebeurt, komt het de VME toe om de oproep voor de vergadering naar diegene te sturen die op dat ogenblik (nog) eigenaar is. Vaak is er dan reeds een compromis getekend en komt de nieuwe kandidaat eigenaar middels volmacht naar de AV. Het instellen van een vordering kan door een eigenaar en/of huurder worden gedaan en dit na kennisname van de beslissing. Voor een eigenaar die regelmatig werd opgeroepen (= via aangetekende oproep of onvangstbevestiging) wordt geacht kennis te hebben genomen van de beslissingen de dag van de vergadering (ook al was hij niet tijdens de av aanwezig). Voor bvb. een huurder is dit de dag dat hij de beslissing dmv aangetekende brief of na ontvangstbevestiging heeft gekregen. Pas vanaf dan begint de 3 maanden termijn te lopen. Let, ik zeg binnen de 3 maanden maar voor geschillen me betrekking tot een wijziging in de aandelen geldt deze termijn niet.

Om op uw "case" terug te komen; Hier geldt idd hetgene Scorpioen meldde (artikel 577-4 par.1). Een wijziging van verdeling van lasten dient het ontwerp uit te maken van een authentieke akte. Hier dus een wijzigende basisakte die op het hypotheekkantoor dient te worden overgeschreven. Elke keer dat een beslissing wordt genomen die een wijziging van de statuten inhoudt (= basisakte + reglement van mede-eigendom) dient dit in casu tegenstelbaar te worden gemaakt en niet alleen aan de eigenaars.

Ook "de gewone" beslissingen (bvb; werken aan de gemeenschappelijke delen,...) dienen tegenstelbaar te worden gemaakt. Dit zowel aan de eigenaars als aan zij die het gebouw krachtens een persoonlijk of zakelijk recht bewonen. Voor het verlenen van dit recht gebeurt dit door de verlener ervan (in se de verhuurder) of bij gebreke hieraan door de syndicus en dit vanaf het moment van het verlenen van dit recht. Aangezien de statuten rechtstreeks tegenstelbaar zijn, gebeurt de kennisgeving hiervan eveneens op het moment van het verlenen van het recht en dit opdezelfde wijze als de beslissingen, wijziging reglement inwendige orde. Hier dus door middel van een aangetekende kennisgeving.

Bij overdracht van een kavel wordt de kennisgeving van beslissingen in principe door de notaris gedaan. Deze is verplicht om aan de syndicus informatie op te vragen.

Jammer genoeg wordt hier over het algemeen beperkte info gegeven, met name enkel deze die op dat ogenblik als relevant wordt aanzien. Zo wordt meestal enkel kopie van de notulen van de laatste AV meegestuurd en dit niettegenstaande idd misschien 2 jaar eerder werd beslist om bvb. zoals in uw voorbeeld een particuliere onverdeeldheid in te lassen, met name glvls dient niet meer tussen te komen in de liftkosten. Indien deze wijziging niet werd overgeschreven, kan u er als nieuwe (kandidaat) eigenaar voor ondertekenen van compromis, akte, dan ook geen kennis van hebben genomen maar dient u zich er nadat u effectief eigenaar bent geworden wel naar te schikken. De tegenstelbaarheid van deze zaken dient nu eenmaal om er voor te zorgen dat iemand vooraleer maar enig document te ondertekenen eerst opzoekwerk kan verrichten. Ik kan alle kandidaat kopers/huurders,.. dan ook aanraden dat vooraleer ze maar iets ondertekenen, ze zich goed informeren. Zorg er zo bvb. voor dat u via ??n van de eigenaars in het gebouw de laatste 5 verslagen van AV, enz... kan inzien. U vindt altijd wel een bereidwillige. En ja, er bestaan ook syndici die u hiermee willen helpen.

Mvg.

bosser
Topic Starter
Berichten: 44
Reputation: 0
Locatie: Sint-Pieters-Leeuw

#8 , 1 decennium 1 jaar geleden (14 mar 2007 13:13)

In casu begrijp ik hieruit, gezien het notarieel had moeten gebeuren, het niet tegenstelbaar is en de verdeling van de lasten vandaag nog steeds dient te gebeuren zoals voorzien in de basisakte.

Zie ik dit juist ?

bosser
Topic Starter
Berichten: 44
Reputation: 0
Locatie: Sint-Pieters-Leeuw

#9 , 1 decennium 1 jaar geleden (16 mar 2007 11:41)

Het probleem is dat er heel wat wijzigigen werden gedaan aan de verdeling van de lasten.

Kan de huidige syndicus, dit is niet meer syndicus die aangesteld was op het moment van die beslissingen tot wijziging van de verdeling van de lasten (op verschillende vergaderingen), nog een regulariserende notari?le akte laten verlijden van die beslissingen van weleer ... ik heb begrepen dat de syndicus indien hij volmacht krijgt van de vergadering dit alleen kan ... vraag is ook : is dit een volmacht van de huidige eigenaars, of van de eigenaars van vroeger .... of moeten we die beslissingen van vroeger als nietig beschouwen en nu terug in de vergadering hier over beslissen en met de huidige eigenaars de juiste procedure volgen voor de notari?le akte ?

bosser
Topic Starter
Berichten: 44
Reputation: 0
Locatie: Sint-Pieters-Leeuw

#10 , 1 decennium 2 maand geleden (24 jan 2008 19:05)

In antwoord en samenvatting :
* de beslissing van wijziging van de verdeling der lasten in het verleden is niet tegenstelbaar tegen de eigenaar die toen niet aanwezig was gezien ze niet werd overgeschreven op het hypotheekkantoor, de beslissing is daardoor rechtsongeldig en er zijn vandaag onvoldoende personen om de verslaggeving van toen te tekenen en alsnog te doen overschrijven
* er dient een nieuwe vergadering te worden gehouden om te belissen over de wijziging van de verdeling van de lasten met 80% van de meerderheid der stemmen en die beslissing dient via notaris te worden overgeschreven op het hypotheekkantoor

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”