JuridischForum.be

Hallo,

In een onderhoud met een notaris werd opgemerkt dat de syndicus feitelijk verplicht is om de beslissingen (de notulen) van een AV aangetekend aan de huurders te bezorgen. Is dit werkelijk zo?

Mvg,

Neen.

In onze VME vragen we aan de mede-eigenaars om hun huurders op de hoogte te stellen van beslissingen die hen betreffen, zoals vb. houden van huisdieren, ophaling huisvuil, enz.

De syndicus is verplicht de beslissingen van de AV aan alle bewoners van het gebouw te laten weten. Binnen enge grenzen kan een huurder immers eveneens geldig klacht indienen tegen genomen beslissingen.

Het wordt echter als voldoende beschouwd als de syndicus de genomen beslissingen uithangt in de gemene delen (bijvoorbeeld de valven aan de ingangen).

Euh ja, dat is verplicht.

Art. 577-10, §4, eerste en tweede lid BW:
"Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden:
[...]
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief."

"Aan de kennisgeving van beslissingen van de algemene vergaderingen, genomen na het verlenen van het persoonlijk recht conform artikel 577-10 § 4, 2, 2° B.W., is voldaan wanneer uit de stukken blijkt dat de betrokkene de aanplakking van de bijeenroeping van de algemene vergaderingen heeft ondertekend.
Voor het geval blijkt dat de syndicus de kennisgeving niet is nagekomen doet deze omissie geen recht op schadevergoeding ontstaan, doch enkel de niet-tegenstelbaarheid van de niet medegedeelde beslissingen." (Vred. Veurne 6 maart 2003 T. App. 2004, afl. 1, 31.)

Dat heeft ook verstrekkende gevolgen wanneer die kennisgeving niet gebeurt. Art. 577-10, §4, vierde en vijfde lid BW:
"Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent.
De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld."

De vervaltermijn van drie maanden begint niet te lopen.

Uiteraard moeten de beslissingen ivm het reglement van inwendige orde aan de huurders meegedeeld worden. Zij moeten er zich immers naar gedragen.
Maar het antwoord op de vraag is en blijft negatief: er is geen verplichting om de notulen van de AV met een aangetekend schrijven aan de huurders mee te delen.

Uiteraard moeten de beslissingen ivm het reglement van inwendige orde aan de huurders meegedeeld worden. Zij moeten er zich immers naar gedragen.
Maar het antwoord op de vraag is en blijft negatief: er is geen verplichting om de notulen van de AV met een aangetekend schrijven aan de huurders mee te delen.

Akkoord, maar toch enkele nuances:

1. De syndicus is wel verplicht een uittreksel van het PV van de beslissingen mee te delen, zo een beslissing de statuten (= basisakte + reglement van mede-eigendom + reglement van orde) wijzigt. Recent nog een AV van 22 punten meegemaakt. Geen enkele wijzigde één van de drie documenten van de statuten. De syndicus dient dus niets mee te delen. De PV werd overgemaakt aan de stemgerechtigde leden van de AV (en NIET alle mede-eigenaars) binnen de 96 uur na de AV.

2. Een huurder, een bewoner, een mede-eigenaar zonder stemrecht, een mede-eigenaar met stemrecht, ... heeft steeds het recht om het register van de beslissingen in te zien. De plaats van bewaring, plus de wijze van consultatie, dient geafficheerd in het publiek gedeelte van de inkom door de syndicus.

Er staat 'Iedere bepaling van het reglement van orde EN iedere beslissing van de algemene vergadering"
In de notulen staan alle beslissingen die genomen zijn door de algemene vergadering. Bovendien gaat het om elke soort beslissing en niet alleen om een beslissing in verband met de statuten. Waar staat dat dat beperkt is tot beslissingen in verband met de statuten?

Correct. Elke wet dient effectef in zijn geheel gelezen te worden, in context met de andere wetteen, en niet letterlijk zin per zin. Ik had dat even uit het oog verloren. Om het belang van de context aan te tonen citeer ik hier integraal de bewuste §4 van het artikel 577-10. Met "beslissingen van de AV" worden niet alleen de begroting, de jaarrekening, de werken, ..., maar ook alle wijzigingen van de statuten bedoeld, vooraleer zij verleden zijn voor de notaris.

Art. 577-10 § 4.
Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden :
1°
met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
2°
met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.

De laatste tijd druk gehad, wil iedereen alsnog bedanken voor de verschafte inlichtingen. Zijn zeer waardevol.

Mvg,

Sorry mensen. Maar NERGENS in de wet staat dat er een (botte) verplichting is om alle beslissingen van de AV aan de huurders mede te delen. Wel om tegenover hen tegenstelbaar te zijn. Dus beslissingen die niks met de huurderbelangen te maken hebben moeten niet worden meegedeeld want die hoeven helemaal niet tegenstelbaar te zijn.....

Sorry mensen. Maar NERGENS in de wet staat dat er een (botte) verplichting is om alle beslissingen van de AV aan de huurders mede te delen. Wel om tegenover hen tegenstelbaar te zijn. Dus beslissingen die niks met de huurderbelangen te maken hebben moeten niet worden meegedeeld want die hoeven helemaal niet tegenstelbaar te zijn.....

Wat doe je als werken in het gehuurde appartement bvb. een negatieve structurele impact hebben op het huurcontract?

1. Reactief werken, zoals je voorstelt: bvb. de werken starten en hopen dat de huurder (of de mede-eigenaar zonder stemrecht) de werken niet doet schorsen? En dan snel een beslissing forceren, zonder gedegen studie en in feite eerder van het type bricolage.

2. Proactief werken, en ervoor zorgen dat alle beslissingen van de AV tegenstelbaar zijn aan de huurder?

Methode 1 plaatst in feite een zwaard van Damocles boven het hoofd van de VME voor elke beslissing. de huurder kan elke beslissing doen schorsen. De vergoedingen voor de aannamere, zijn dan ten laste van de VME, als de huurder het haalt.

Methode 2 is de methode van de "goede huisvader" die ervoor zorgt dat iedereen geïnformeerd is, die ergens een belang kan hebben. Dat verhoogt de jaarlijkse kosten lichtjes, maar verminderd fel het risico op onverwachte processen (of wat erger is: sluimerende meningverschillen, tweedracht en venijnige roddels).

Ik vind dat gevaarlijk spel indien de mening van roharro zou gevolgd worden. Wanneer men deze volgt komt men in de situatie terecht dat een beslissing niet definitief kan zijn omdat ze niet ter kennis is gegeven aan de huurder. Bovendien gaat het wel degelijk om alle beslissingen die door de algemene vergadering werden genomen.
Bovendien is het aan de rechter om te oordelen of er een persoonlijk nadeel is voor de huurder. Daaruit volgt dat ik het raadzaam en zelfs noodzakelijk vind om de notulen ook integraal over te maken aan een huurder.

Wat gaat u VME doen indien een beslissing wordt vernietigd?

Ik volg dus volledig de visie van Luc in deze.

Ik zou toch willen waarschuwen voor overdrijvingen. We gaan toch de huurders niet gelijkschakelen met de eigenaars ? De eigenaars houden samen een AV waarop beslissingen worden getroffen voor de mede-eigendom en hen allen aanbelangen. Dit geldt niet voor de huurders. De huurders hebben geen toegang tot de AV en zijn dus ook geen partij. Er is geen juridische band tussen de VME en de huurders. Als een eigenaar verhuurt dan heeft hij wel een band met de huurder en het is binnen deze relatie dat informatie dient te worden doorgegeven die voor de huurder van belang is, vb. het reglement van inwendige orde.
De beslissingen van de AV betreffen eigenaars en de privacy van deze mensen dient niet te grabbel te worden gegooid bij de huurders.

Ik zou toch willen waarschuwen voor overdrijvingen. We gaan toch de huurders niet gelijkschakelen met de eigenaars ? De eigenaars houden samen een AV waarop beslissingen worden getroffen voor de mede-eigendom en hen allen aanbelangen. Dit geldt niet voor de huurders. De huurders hebben geen toegang tot de AV en zijn dus ook geen partij. Er is geen juridische band tussen de VME en de huurders. Als een eigenaar verhuurt dan heeft hij wel een band met de huurder en het is binnen deze relatie dat informatie dient te worden doorgegeven die voor de huurder van belang is, vb. het reglement van inwendige orde.
De beslissingen van de AV betreffen eigenaars en de privacy van deze mensen dient niet te grabbel te worden gegooid bij de huurders.

Een correct opgestelde PV van beslissingen vermeld GEEN namen van eigenaars, ... .

Zo een punt van de dagorde hun naam vermeld, dienen zij hiervan op voorhand expliciet verwittigd. Zo dit niet gebeurt is de voorsteller van het gewraakte punt strafrechtelijk verantwoordelijk voor de gevolgen ervan (schending privacy, ...).

De bijlagen van de PV (aanwezigheidslijst, ...) worden enkel overgemaakt aan een derde zo dit relevant is. Bvb. aan een huurder wel, zo deze een actie start voor de Vrederechter en hij dit vraagt in zijn dagvaarding.

De AV is enkel toegankelijk voor de eigenaars (of hun mandatarissen in het geval van onverdeeldheid) (= de tegenwoordige eigenaars)en voor de volmachthouders van personen met stemrecht (= de vertegenwoordigde eigenaars).

De AV is o.a. NIET toegankelijk, tenzij de AV hun aanwezigheid bij het begin van de AV vaststelt en expliciet toestaat, zonder dat zij mogen deelnemen aan de deliberatie, voor:
- de huurder van een privatief kavel
- de kinderen van een eigenaar, die een privatief kavel bewonen
- de mede-eigenaar van een privatief kavel, niet werd aangeduid als mandatarissen van de groep van mede-eigenaars van het privatief kavel
- ...