JuridischForum.be

Goede avond, graag jullie advies

VME heeft syndicus gecontacteerd in verband met de herstelling van het dak. Er werd een firma gevonden die alle nodige werken bereid was uit te voeren. Er werd een offerte door alle mede-eigenaars getekend voor 1200 euro. Later heeft syndicus factuur gekregen voor de uitegevoerde werken die (factuur) hij echter niet aan ons heeft gestuurd. Nu krijgen wij een berichtje van syndicus om meer dan 2000 euro te betalen. Omdat het een aanzienlijk groter bedrag is, hebben wij syndicus per mail 3 keer gevraagd om de boekhouding te controleren wat de exact bedrag betreft, maar telkens krijgen wij een antwoord dat er alles correct is. Niemand van ons heeft die factuur gezien maar wij hebben wel contact met die firma opgenomen en zij hebben gezegd dat er daadwerkelijk 1200 euro op de factuur staat en dat syndicus bovendien al 2 keer aangemaand werd wegens niet betaling voor de uitegevoerde werken (al meer dan 1 maand). Wij zijn echt een beetje ontolerant tegenover syndicus omdat de vorige strafrechtelijk vervolgd wordt voor diefstal en wij hebben een soort van deja vu-gevoel.
nu de vraag: wat kunnen wij met deze syndicus doen? burgerrechtelijk aansprakelijk stellen voor slechte uitvoering van de overeenkomst (met VME)? of voor misbruik van vertrouwen of dergelijke ...

graag jullie advies a.u.b. is er een kans voor slagen in geschil met syndicus of is het gemakkelijker andere syndicus gewoon aan te stellen.
en ja, wij gaan nu alle facturen controleren...

Hoeveel appartementen ?
Raad van mede-eigendom aangesteld?
Commissaris van de rekeningen aangesteld?
Professioneel syndicus (erkend BIV) of niet?

7 appartementen
geen raad van mede-eigendom
geen commissaris
Syndicus is professioneel.
Nadat wij gisteren van syndicus die factuur voor 2000 euro aangevraagd hebben, zegt hij vandaag dat er 2000 euro betaald moest worden omdat er op de gemeenschappelijke rekening niet genoeg geld stond en dat die 2000 euro eigenlijk 1200 voor dakwerken + 800 voor die reserverekening is alhoewel in zijn brief duidelijk 2000 euro voor de dakwerken stond. Kan hij dat zomaar automatisch bijrekennen zonder het aan ons mede te delen? En nog een vraagje: is de aanstelling van commissaris van de rekening verplicht? Is het onze schuld dat wij hem niet aangesteld hebben?
alvast bedankt

Er bestaat een handig werkje ' de 55 vragen en antwoorden aan syndicus '
Bij de de meeste boekhandels te bekomen.
Heel handig

Bedankt

Er bestaat een handig werkje ' de 55 vragen en antwoorden aan syndicus '
Bij de de meeste boekhandels te bekomen.
Heel handig

Beste,
'55 vragen en antwoorden voor de syndicus' is van mijn hand, maar ik wist niet dat je het ook in de boekhandel kon verkrijgen.
In welke dan? Standaard Boekhandel?
Eind januari verschijnt ' gedwongen appartementsmede-eigendom, de basisbeginselen mbt. het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen' (Larcier 2012). Ik heb hierin een praktische uiteenzetting gegeven vanaf het ontstaan van een gedwongen appartementsmede-eigendom tot en met het beheer van de gemeenschappelijke delen. Het boek behandelt ook opleveringen onder de wet breyne e.d. Iemand die de inhoud wenst te kennen , kan me een mailtje sturen (PB) met vermelding van het e-mailadres waarop ik het overzicht kan doen toekomen.

7 appartementen
geen raad van mede-eigendom
geen commissaris
Syndicus is professioneel.
Nadat wij gisteren van syndicus die factuur voor 2000 euro aangevraagd hebben, zegt hij vandaag dat er 2000 euro betaald moest worden omdat er op de gemeenschappelijke rekening niet genoeg geld stond en dat die 2000 euro eigenlijk 1200 voor dakwerken + 800 voor die reserverekening is alhoewel in zijn brief duidelijk 2000 euro voor de dakwerken stond. Kan hij dat zomaar automatisch bijrekennen zonder het aan ons mede te delen? En nog een vraagje: is de aanstelling van commissaris van de rekening verplicht? Is het onze schuld dat wij hem niet aangesteld hebben?
alvast bedankt

De aanstelling van de commissaris is verplicht. Het is eigenlijk aan de syndicus omdat automatisch op de agenda te plaatsen of aan de mede-eigenaars om te vragen om het op de agenda te plaatsen wanneer de syndicus het 'vergeet'.
Wanneer er geen commissaris werd aangeduid kan een mede-eigenaar altijd zijn individueel controlerecht uitoefenen.

Bedoel je met reserverekening, het reservefonds?

(...) Wanneer er geen commissaris werd aangeduid kan een mede-eigenaar altijd zijn individueel controlerecht uitoefenen.(...)

Tussen haakjes, dat controlerecht kan hij ook uitoefenen wanneer er wel een rekencommissaris is aangeduid.

Ja, ik bedoel reservefonds.
Kan syndicus die achterstal van betaling bijrekenen op factuur?

alvast bedankt

Goede avond, graag jullie advies

VME heeft syndicus gecontacteerd in verband met de herstelling van het dak. Er werd een firma gevonden die alle nodige werken bereid was uit te voeren. Er werd een offerte door alle mede-eigenaars getekend voor 1200 euro. Later heeft syndicus factuur gekregen voor de uitegevoerde werken die (factuur) hij echter niet aan ons heeft gestuurd. Nu krijgen wij een berichtje van syndicus om meer dan 2000 euro te betalen. Omdat het een aanzienlijk groter bedrag is, hebben wij syndicus per mail 3 keer gevraagd om de boekhouding te controleren wat de exact bedrag betreft, maar telkens krijgen wij een antwoord dat er alles correct is. Niemand van ons heeft die factuur gezien maar wij hebben wel contact met die firma opgenomen en zij hebben gezegd dat er daadwerkelijk 1200 euro op de factuur staat en dat syndicus bovendien al 2 keer aangemaand werd wegens niet betaling voor de uitegevoerde werken (al meer dan 1 maand). Wij zijn echt een beetje ontolerant tegenover syndicus omdat de vorige strafrechtelijk vervolgd wordt voor diefstal en wij hebben een soort van deja vu-gevoel.
nu de vraag: wat kunnen wij met deze syndicus doen? burgerrechtelijk aansprakelijk stellen voor slechte uitvoering van de overeenkomst (met VME)? of voor misbruik van vertrouwen of dergelijke ...

graag jullie advies a.u.b. is er een kans voor slagen in geschil met syndicus of is het gemakkelijker andere syndicus gewoon aan te stellen.
en ja, wij gaan nu alle facturen controleren...

Indien er een akkoord bestond voor 1200€ en dit bedrag werd goedgekeurd, dan kan de syndicus hiervan niet eenzijdig afwijken zonder dit voor te leggen aan de algemene vergadering.

Wanneer de syndicus in weerwil met hetgeen werd beslist toch voor een hoger bedrag contracteert, dan gaat hij zijn mandaat te buiten/ dan overschrijdt hij zijn bevoegdheid wat inhoudt dat hij voor het 'verschil' persoonlijk aansprakelijk kan worden gehouden.

Een syndicus die zijn mandaat te buiten gaat of zijn bevoegdheid overschrijdt, kan hiervoor vooralsnog 'verschoning' krijgen wanneer de eerstvolgende AV de door de syndicus gestelde handeling 'tot de hare' maakt.

Wanneer dit gebeurt, dan stelt de AV zich in de plaats van de syndicus.

Idd Standaard Boekhandel.

Bedankt voor uw reactie, Pedro!

nog een vraagje:
ik heb syndicus gevraagd om de nodige documenten en facturen ofwel via email ofwel via post aan mij te sturen, waarop hij antwoordt dat hij dat niet zal doen, en dat ik het bij zijn kantoor binnen de kantooruren kan inzien. Bestaar er zo'n weigeringsgrond?

alvast bedankt!

Art. 577-8, §4, 11°: "Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite."

Hij is dus geenszins verplicht om u die documenten per e-mail of post te bezorgen tenzij dit zo voorzien is in het reglement of door een formele beslissing.
U weet toch dat de tijd die hij in de opzoekingen moet steken en de kopies die hij moet nemen niet gratis zijn en de kostprijs door u moet gedragen worden?
Ik begrijp hem in deze natuurlijk wel dat hij dat niet ziet zitten en het makkelijker is dat u ter plaatse gaat.

nog een vraagje:
ik heb syndicus gevraagd om de nodige documenten en facturen ofwel via email ofwel via post aan mij te sturen, waarop hij antwoordt dat hij dat niet zal doen, en dat ik het bij zijn kantoor binnen de kantooruren kan inzien. Bestaar er zo'n weigeringsgrond?

De jurisprudentie gaat in de zin aangeduid door float.
Wel kan de ME de datum opleggen, mits er minstens 15 dagen liggen tussen de brief en de datum van inzage.
Het uur zelf wordt bepaald in gezamenlijk overleg, zo niet van 14u tot 16u.

Maar een professioneel werkend syndicus zal de documenten al in een gescand formaat in zijn bezit hebben. Zo niet, zal hij ze scannen en bezorgen. Hij zal wel de vergoeding aanrekenen, bepaald door de VME in haar reglement van mede-eigendom.