stemming agendapunt niet voorzien op de uitnodiging A.V.

[leonie]

Op de jaarlijkse A.V. werd helemaal op het einde van de vergadering door de syndicus gesproken over de verlenging van zijn contract met de VME. Dit stond niet op de vooraf meegedeelde agenda. Bovendien vroeg hij of er bezwaar zou zijn om ditmaal een verlenging te nemen voor drie jaar, met een opzeg van 3 maanden.
Daar wij steeds tevreden waren over de diensten van de syndicus ging de meerderheid, zonder echt te discussiëren, hiermee akkoord en werd dit punt unaniem "JA" gestemd.
Dit was dus het einde van de vergadering en het verslag werd opgemaakt.
Daarna ontvingen de leden van de RMA, waaronder ikzelf, een voorbeeld van dit 3-jaarlijks contract.

Bij het lezen van het contract stel ik me toch vragen over bepaalde artikels i.v.m. ondermeer forfaits voor administratiekosten, opzeg 3 maand, ....
Mijn vraag :
- daar dit punt "verlenging contract" niet op de agenda stond, vraag ik me af of deze stemming geldig is
- is het normaal dat alleen de leden van RME op 't eind van de AV een voorbeeldexemplaar van contract gekregen hebben en de andere mede-eigenaars niets ?
Dank voor je antwoord

[Luc]

Alleen een afwezige mede-eigenaar kan dat punt aanvechten voor de Vrederechter.
Zo niet is het rechtsgeldig, maar ... het is opzegbaar door het verkiezen van een andere syndicus.

De wijze waarop de syndicus die zaak geforceerd heeft wijst op manipulatie en zal het vermoedelijk onmogelijk maken dat hij bij vervanging effectief een schadevergoeding kan ontvangen.

[leonie]

Dank aan Luc voor het vlugge antwoord.
Nog even toevoegen : er was dus een unanieme stemming, inbebrepen de ja-stem van een volmachtdrager (één eigenaar liet zich vertegenwoordigen)

[marc mortier]

Ik denk dat de mede-eigenaars bij de VME eens even moeten nadenken waarover het gaat. Het is hier geen gezellig caféclubje waar men vrijblijvend gezellig babbelt en "beslist".
Een (B)AV is een door de wet voorziene bijeenkomst van mede-eigenaars met de bedoeling de collectieve mede-eigendom te beheren. De syndicus wordt opgedragen tussen twee vergaderingen in voor dit dagelijks beheer te zorgen. De aanstelling en heraanstelling van een syndicus is hierbij van het allerhoogste belang. Hij is het die het vertrouwen van de mede-eigenaars dient te verkrijgen. Als hij zelf de wet niet toepast, dan heeft hij inderdaad een groot probleem. Hier in dit geval kan er niet worden gestemd over punten die niet op de dagorde staan. Wel is het zo, dat bij unanimiteit, het steeds mogelijk is een beslissing te nemen. Maar was dat werkelijk het inzicht van de mede-eigenaars ?

[float]

De eigenaar die zich liet vertegenwoordiger zou deze beslissing kunnen aanvechten omdat hij niet op de hoogte was van dat agendapunt.
Ik verwijs ook naar http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=28766" onclick="window.open(this.href);return false;

Bovendien maak ik een onderscheid tussen het mandaat van de syndicus en zijn contract. Het kan bv. zijn dat de AV akkoord gaat om zijn mandaat met 1 jaar te verlengen en dat ondertussen zijn contract verder wordt onderhandeld. Met als gevolg dat het contract op een later tijdstip zal worden goedgekeurd.

[Luc]

Het Burgerlijk Wetboek voorziet in Art. 577-8 §2 o.a. het volgende:

Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding.

Voor mij duidt het woord hernieuwen op een verlenging van het contract, met de mogelijkheid om het contract "aan te passen". Maar ik meen dat deze aanpassing van het contract op hetzelfde tijdstip dient te gebeuren (cfr het woord uitdrukkelijke). Anders "koop je in kat in de zak".

[Luc]

Maar ... zeer recente niet-gepubliceerde rechtspraak (VR Brussel 4de kanton) wijst erop dat de rechter het contract op zich niet kan vernietigen, maar enkel een onregelmatige, onrechtmatige of bedrieglijke toepassing ervan. In dit geval had de ME o.a. de goedkeuring van een syndicuscontract aangevochten, welke slechts 6 dagen voor de AV was overgemaakt en nog niet volledig aangevuld met gekende gegevens. Het mandaat zelf was op een vorige AV al verlengd.

De VR kan dus later, als een beding van dat contract toegepast wordt, een beslissing, gebaseerd op dat syndicuscontract, vernietigen of wijzigen.

In dat gewraakte contract staan zeer concreet bepalingen die wijzen op misbruiken in het geval van verzekeringschade. De VR zou dus een beslissing van de AV kunnen vernietigen inzake de betaling van een dubbel ereloon van de syndicus, vermeld in het gewraakte contract, éénmaal ten laste van de verzekering van de VME (= verhoogd mogelijks later de premie) en éénmaal ten laste van de schadeveroorzaker, als deze laatste de ME is die het geding aangaat (of partij is).

Bijkomend heeft in dit voorbeeld de syndicus een rechtstreekse band met de verzekeringsmaatschappij als oneigenlijke tussenpersoon, wat wijst op een vermoedelijke belangenvermenging, wat ongezond is in de context van het beheer van privéeigendom.

[leonie]

Vooreerst dank aan Luc, Marc en Float.

Nog een bijkomende vraag ivm een "contract met een looptijd van 3 jaar" en"waarbij een eind kan gemaakt worden mits een opzeg van 3 maand".
a) wil dit zeggen dat na 3 jaar het contract automatisch ten einde is en er opnieuw moet gestemd worden ? of maw het is niet nodig dat er opzeg gegeven wordt?
b) wanneer men in de loop van de drie-jaarlijkse periode een eind wil maken aan het contract, mits een vooropzeg van 3 maanden, daarvoor dan een BAV moet samengeroepen
worden ?

[float]

a) Dat klopt.
b) Inderdaad.