Foutief verslag AV

[Mercury]

Het verslag van een AV wordt aan alle mede-eigenaars gezonden 30 dagen na de AV door de syndicus.
Dit verslag is op vele punten foutief en bevat zelfs meerdere paragrafen of stellingen die in tegenstrijd zijn met de nieuwe wetgeving (bvb wordt geschreven dat een mede-eigenaar in beroep kan gaan bij de Vrederechter binnen de vier maanden na ontvangst van het verslag!!! Dus in dit geval 5 maanden na de AV! De wet stelt duidelijk: 4 maanden na de AV).

Het verslag stelt dat eventuele opmerkingen binnen de twee weken moeten ingestuurd worden (dit is m.i. geen wettelijke verplichting).
Binnen de gevraagde termijn worden een ganse reeks opmerkingen per email aan de syndicus verstuurd (met leesbevestiging), vooral wat betreft de non conformiteit met de nieuwe wetgeving en met het verzoek zo spoedig mogelijk een gecorrigeerde, correcte versie aan alle mede-eigenaars te bezorgen.
Dit om verwarring bij de eigenaars te vermijden en eventuele schade voor de VME en/of individuele eigenaars te voorkomen.

De syndicus reageert niet (reeds enkele maanden). Het is zijn gewoonte te wachten tot volgende AV om eventuele opmerkingen te "behandelen".

Voor het verplicht aanpassen van een verslag gaat men nochtans niet naar de Vrederechter.
Wat kan men dan nog wel doen? Afwachten tot volgend jaar?
Ingebrekestelling? .......

[marc mortier]

Hoe hielden jullie de AV ? Volgens de wet ? Met een voorzitter en secretaris die na het lezen van de notulen deze samen met de andere aanwezige mede-eigenaars ondertekenen ?
Zoniet, ja, dan hebben jullie een probleem.

[Mercury]

De vergadering is gehouden volgens de regels. De syndicus-secretaris is onmiddellijk na het einde vertrokken (was blijkbaar gehaast).
De resultaten van stemmingen, enz zaten in de computer van zijn secretaresse.
Er is niets voorgelezen en niets ondertekend.
Het verslag is zoals gezegd dan een maand later verstuurd.

Mijn vraag is dus: hoe pakken we dit aan? Naar de rechtbank gaan is geen optie.

[marc mortier]

Waarom is dit geen optie ? Recht moet in onze samenleving vaak worden afgedwongen.
Enkele jaren geleden, nog voor de nieuwe wet vertrok een voorzitter met de stembriefjes naar huis en zou dan de uitslag later via het verslag mededelen.
Een klacht bij de vrederechter en deze besliste een bijzondere algemene vergadering bijeen te roepen onder de leiding van een door hem aangestelde advocaat-voorzitter met als agenda dezelfde punten als de gewraakte AV. Haalde het iets uit ? Niet onmiddellijk, maar toen de syndicus enkele jaren later nogmaals in het ongelijk werd gesteld en ondanks het feit dat hij mede-eigenaar was voor een niet onbelangrijk deel van het gebouw, werd hij op een tweede BAV als syndicus "afgestemd" en vervangen door een andere syndicus. De mede-eigenaars, of althans de meerderheid der stemmen, had het goed begrepen. Waren wij toen niet naar de rechtbank gestapt dan weet ik niet in welke oeverloze discussies we thans zouden zijn geraakt. Soms is een beetje moed vereist !

[Luc]

(...) Soms is een beetje moed vereist !

Correct, maar dat is soms niet altijd evident. Daarom begrijp ik wel als met niet hij de rechter wil gaan, maar dan moet men aanvaarden "op de blaren te gaan zitten" bij problemen.

Zoals marc zegt is het noodzakelijk duidelijk te tonen dat je op je rechten staat. Het is steeds rendabel op halflange termijn. De Vrederechter weet dat ook, het is daarom dat hij vonnissen velt in die aard. Hij weet ook wel dat de stemming analoog zal zijn, maar ondertussen weten de ME dat de wet moet gerespecteerd worden.

Het is niet aan de Vrederechter om keuzes te maken, maar wel om na te zien of het kader, opgelegd door de wet, gerespecteerd wordt.

Zoals bij de voetbal: de arbiter ziet toe dat het reglement gerespecteerd wordt en de ploeg maakt de goals ... .

[Mercury]

Conclusie: om een verslag te laten corrigeren moet men naar de Vrederechter stappen?
Om dan na 1,5 jaar (en 2 à 3000 € kosten) de vraag te krijgen van de Vrederechter: "welke schade hebt u geleden, mijnheer?" Geen? Dan wordt uw vraag niet ingewilligd (alhoewel het verslag duidelijk strijdig met de wet is).
En dan in beroep gaan? (en nog eens 1,5 jaar en advokaatkosten, enz...).

Ik spreek uit ervaring: de laatste 6 jaar heb ik 6 rechtszaken behandeld voor onze VME (eigenlijk 11 met de beroepsprocedures erbij); dus moed en ervaring genoeg.

Mijn conclusie is dat de wetgeving de syndicus beschermt en de individuele eigenaar in de kou laat staan.

Als ik als ondernemer een werknemer, die de wet overtreedt wil terechtwijzen heb ik verschillende mogelijkheden (goed gekend en meestal snel).

Als ik als mede-eigenaar mijn mandataris (dus ook een "werknemer") wil terugfluiten, dan moet ik naar het gerecht (met dikwijls ongelofelijke uitspraken + tijd en kosten).

Om de moed te verliezen, ja.

[Luc]

Persoonlijk heb ik ook gelijkaardig aantal procedures verwerkt, maar het verslag van de AV heb slechts in mijn eerste procedure betwist (en verloren).

Daarna heb ik stelselmatig de foutieve inhoud enkel aangekaart en in feite gebruikt tegen de ex-syndicus. Vermoedelijk om die reden (maar ook andere) heb ik in de daarna volgende procedures stap per stap geheel of gedeeltelijk bekomen wat wou.

Omdat ik er telkens voor zorgde dat ik mijn belang kon aantonen, dus telkens de gewraakte beslissing in context kon plaatsen van wanbeheer, belangenvermenging en/of gewoon de verdoken inwilliging van private belangen van een klein groepje mede-eigenaars en een grotere groep niet-medeeigenaars.

Voor wat betreft de inhoud van de PV's: de wetgever heeft het probleem begrepen en heeft duifdelijk gesteld dat vanaf 01.09.2010 enkel de punten zelf en de resolutie (zoals hernomen in de uitnodiging) en de beslissing worden opgenomen in de PV van de beslissingen. Geen enkel ander document is rechtsgeldig.

En voor de syndici die graag PV's veranderen: een syndicus is dit jaar definitief correctioneel veroordeeld tot één maand voorwaardelijk, plus boete, vernietiging van de PV (= vernietiging AV zo burgerlijk procedure gestart), en dat na beroep en cassatie.

Wat had hij gedaan? Een kruisje bijgeplaatst op een aanwezigheidslijst, dat de beslissingen NIET wijzigde ... . Voor vervalsing van PV's en documenten maar één adres: de procureur.

Opgelet ik heb een procedure van valsheid van enkele documenten van de boekhouding verloren, omdat ... ik de originele boekhouding niet kon voorleggen en de ex-syndicus die niet meer "terugvond" (later wel).

Dat trucje heeft hem uiteindelijk zijn functie gekost.

[Franciscus]

Vrederechter is GEEN dure bedoening.
Ga eens langs en vraag eens wat inlichtingen.
Ze hebben daar een reeks van handige brochures